【蔡志雄專欄】賺錢房東必懂!不動產數據隱藏的秘密

「房價下跌,租金上漲」,台灣房市目前正處在一個弔詭的局勢中,正是因為房價處在下跌的走勢中,所以許多人選擇以租代買,租屋需求增加,當然會造成租金上漲的結果。所以現在的房地產市場可謂悲喜兩樣情,買賣冷清但租屋市場卻是非常蓬勃,舉個例子來說,同樣是 20 坪 2 房的產品掛著要賣可能門可羅雀無人問津,改成出租馬上變成門庭若市熱鬧非凡。

這麼說的話,房子只要隨便買來出租都必賺嗎?當然不是,想當一個賺錢的成功房東,一定要弄懂這三個隱藏在不動產數據裡的秘密:

一、租屋需求

買鞋子不能只是挑漂亮、挑好看,最後卻發現不合腳,鞋子一定要符合腳型才能滿足需求,所以買鞋之前要先量腳型。同樣的,房子既然是買來出租的,當然要符合房客的需求,房子買了才發現找不到房客,問題就大了,所以要先了解設定區域的租屋需求,確認需求強烈再買房,自然會有很多承租的房客。

想了解租屋需求其實很簡單,甚至於不用出門坐在電腦前面就可以做到,各大租屋網站都可以設定區域、坪數,同時會顯示最多人瀏覽物件之人數,如果有二、三百位以上,居住需求應該就沒有問題,當地最多人瀏覽物件人數只有二位數字的就要擔心了,要考慮選擇別的經營區域。

二、租金投報率

房價取得成本越低,可以拉高租金的投報率,但租屋市場不光只是數字的計算,房屋要考量屋況跟居住品質,不能只是一味追求降低成本,一旦影響居住品質,會造成房屋空置或閒置期拉長。街頭巷尾常常可見標榜每年收租百萬以上的套房產品,通常是以滿租的狀態計算,買之前要弄清楚實際的出租狀況,或者要有能力改善屋況,千萬不要貿然接受用滿租計算出來的數據。

要了解租金投報率其實也不難,可以上內政部不動產交易實價查詢服務網,查詢實際成交價格與每月租金行情,雖然實價登錄是以區段化、去識別化的方式提供查詢,但從樓高及屋齡、建築完成年月即可推估是否為同棟物件,可以推算出租金投報率。

三、收藏人數

如果以現在房價進場,全台灣北中南各有不同的租金投報率,而且差異極大,台中、高雄不乏投報率 5% 以上的物件,但雙北市普遍不到 2%,所以現階段雙北市大多數房東進場買進的物件,以頂樓加蓋隔間套房佔很高的比例,因為頂加部分取得成本低,卻能創造多一層租金,藉此拉高投報率。

不過這樣雖然能拉高租金投報率,卻避不開房價下跌趨勢下,可能造成房屋跌價超過所收租金的結果。想賺租金又不想面臨房價可能損失,只能選擇二房東的經營模式。租屋網站中收藏人數幾乎與實際約看人數相符,所以想要當二房東開發市場中的物件,可以選擇租屋需求強烈區域中收藏人數少代表較冷門的物件,自然容易成功。

弄懂隱藏在不動產數據背後的秘密,才能輕輕鬆鬆,當一個賺錢的房東。


包租公律師 | 蔡志雄

執業律師將近二十年,從法律領域跨足投資,出版法律、房市、股市等書籍,經常受媒體邀請探討時事。矢言做不一樣的法律人,致力推廣各行各業都必須具備投資能力,文章融合理財、投資、法律,擅長將嚴肅的內涵用輕鬆詼諧的方式表達。

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