【蔡志雄專欄】審慎面對新制租約選項,勾錯這樣就虧大了

新制定型化租約從今年 1 月 1 日起開始實施,光從以前書局販售的舊式租約一式二份十二元,漲到現在各大便利商店販售的新版租約一式二份二十五元,漲價幅度幾乎是二倍來看,就知道影響的層面有多廣。當然,除了價格的差異之外,內容才是重點。

其實,早在民國 91 年起內政部就已經頒行房屋租賃契約書範本,但並沒有任何的強制力也沒有罰則,此次修正,增加了應記載事項以及不得記載事項,而且,租約內容違反應記載或不得記載事項,一旦經主管機關限期改正不改正,要處三萬元以上三十萬元以下罰鍰;再次限期改正而不改正,提高處罰新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰,還可以按次處罰。

所以很顯然租約範本再也不是參考用,而是會產生拘束,甚至會被罰錢。如果適用範圍很窄也就罷了,但根據行政院消保處以及內政部的說法,只要是反覆實施出租行為,而不是偶一為之,縱使只有一戶出租,也必須遵守新制定型化租約的規定,換言之,連絕大多數的個人房東租約也要符合應記載事項以及不得記載事項的規定,當然有必要好好看看新制定型化租約的內容。

內政部公告修正最新的房屋租賃契約書範本可以到內政部不動產資訊平台下載,打開內容可以發現,很多採用選項勾選的方式,看似簡單只要二選一,但如果看懂當中的眉角,就會知道勾哪個結果可是天差地遠。

以可否提前終止租約為例,房屋租賃契約書範本中規定,本契約於期限屆滿前,租賃雙方可以約定得或不得終止租約。而約定得終止租約的話,租賃一方要在一定期間例如像是一個月前通知他方。一方沒有先為通知卻直接終止租約的話,就要賠償他方最高不能超過一個月租金的違約金。換言之,約定可以提早終止租約,房客只要在一個月前通知房東,就可以完全不用賠償房東。

舉例來說,房客在 1 月 1 日跟房東簽一年租約到年底,租約中約定可以提早終止租約,房客在 1 月 2 日立刻通知房東表示只租到 2 月 2 日為止,符合一個月前先為通知的規定,所以完全不用賠償房東。房東之後雖然可以立刻將房屋上網招租,但短期間之內同一間房屋頻繁出現在租屋市場,恐將造成潛在房客的疑慮而被捨棄,造成房東實際的損害,同時,房客先為通知即不用負擔任何賠償,更是毫無拘束力。

所以,房東毫無疑問一定會勾選期限屆滿前,不得終止租約,屆時房客打算提早終止租約,房東可以拒絕,或者與房客另行協商違約賠償,如此也沒有違背新制定型化租約的規定。所以,一定要弄懂新制定型化租約的眉角,勾對了上天堂,萬一勾錯了,那可就要住套房了!


包租公律師 | 蔡志雄

執業律師將近二十年,從法律領域跨足投資,出版法律、房市、股市等書籍,經常受媒體邀請探討時事。矢言做不一樣的法律人,致力推廣各行各業都必須具備投資能力,文章融合理財、投資、法律,擅長將嚴肅的內涵用輕鬆詼諧的方式表達。

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