豪宅細化趨勢明顯 “私人定制”才能突圍

自今年高階項目預售禁令放行后，積蓄許久的豪宅市場正式進入“火拼”時代。高階項目供應潮一浪高於一浪。據亞豪機構統計，單頂級豪宅（單價高於10萬元/平方米）的在售項目已有11個，2014年還將有10個入市。

在此背景下，主打豪宅的房企急需思變。是定位高階還是定位改善，定位日常居住還是定位休閑度假，不同房企有著獨特打法。受此影響，目前全國豪宅市場細化的趨勢已經顯現。

據業內人士分析，隨著豪宅市場競爭的加劇，未來豪宅或將出現“一戶一客製”的情況。由於高階人群財富的積累，他們對居住空間的要求日益升級，對住宅附加值的要求也越來越高，只有做好“私人客製”的房企，才能在競爭中勝出。

豪宅市場陷入紅海

今年1月中旬兩個“7萬級”高階項目被批入市，意味著“4萬元”預售禁令開始正式放行。此后，連續多月的豪宅“供應荒”結束，整個市場開始全面觸底反彈。從今年1月-3月的豪宅供求情況看，全國高階項目競爭異常激烈。

據中國房地產資訊集團發布的報告顯示，單今年1月，北京（樓盤）豪宅市場新增供應量就達到938套，創十三月以來新高。2月、3月供應量繼續增加，環比增加2%左右。北京1-3月的上市的住宅項目中，其中近半數為豪宅。

而且，在亞豪機構負責人看來，包括融創農展館地塊、中赫萬柳書院、鴻坤花語墅和林語墅等在內，一批昔日地王項目與高水平的豪宅項目都會在今年啟動入市，在現有豪宅項目緩慢去化的現狀下，新項目需重新定義豪宅標準，以更具品質化、個性化的產品滿足新興財富階層的需求。

豪宅細分時代來臨

在豪宅市場競爭日趨激烈的同時，市場正面臨細化和分類。對於這種細分，不同的企業有著不同的解讀。

在首創某項目負責人看來，按照價格高低，別墅豪宅可以分為頂級別墅、高階別墅、改善型別墅和經濟型別墅。其中，頂級別墅價格在2000萬元以上，高階別墅價格在1200萬-2000萬元之間，改善型別墅指800萬-1200萬元之間的京郊區別墅，而經濟型別墅為500萬-800萬元的項目。而一位環北京高階項目的負責人則認為，別墅市場分為三類，一類是低總價、全配套、社區成熟的純粹日常居住性別墅；第二類為高階別墅；第三類是資源型的休閑度假別墅。

而在鴻坤地產相關負責人看來，別墅不能簡單靠價格來做分類，更需要根據項目環境和位置，進行精準的分析和定位。該負責人以鴻坤已有項目舉例，鴻坤的兩個語墅系產品，分別為國貿地段的花語墅和西紅門區域的林語墅，但兩項目的定位卻不盡相同。

其中，花語墅位於核心稀缺地塊，項目定位於“cbd細分功能豪宅”，而鴻坤林語墅位於京南區域，教育、醫療、配套齊全，要完成的是“全家庭型精裝豪宅”的價值兌現。

鴻坤地產，北京首家“細分豪宅”戰略倡導者

據介紹，鴻坤花語墅位於國貿地塊，項目總占地面積約2.7萬平方米，總建筑面積為6.5萬平方米，容積率在1.6，戶型為150-300平方米不等。根據國貿黃金地塊的稀缺性，此項目的獨立院子及下躍空間成為亮點。

據花語墅項目負責人稱，別墅花園能滿足高階消費者對環境的要求和品質的追求，而下躍空間又能充分滿足高階業主對收藏展示、品鑒賞玩等私屬空間的要求，“花語墅的目標就是要根據客戶的個性需求，做到‘一戶一客製’”。

不同於花語墅，鴻坤的另外一個高階項目—林語墅，要打造的是“全家庭型精裝別墅”。該項目位於南四環的西紅門區域，項目容積率為1.02，有276余套聯排和疊拼別墅組成的純別墅社區。

這也是鴻坤首次提出“全家庭型精裝別墅”。之所以稱為全家庭型，是由於林語墅更加注重對服務和配套的要求，不僅配有頂級的服務，還要完成智慧社區的全面打造。據了解，林語墅物聯網智慧云社區和物聯網醫療即將鋪就完成。

業內人士指出，豪宅在不同階段表現出不同的特點，從地段論豪宅，到以建筑論豪宅，再到集各種優質稀缺資源的綜合體，豪宅的附加值在不斷提高。而現在的高階消費者對於豪宅與生活的匹配程度更加看重。因此，目前的豪宅已經在向“客製化”轉型，“客製化”或成激烈競爭市場下豪宅的突圍之路，鴻坤地產走在北京市場前面，首次提出“細分豪宅”概念，未來將成為其地產公司豪宅開發版塊戰略版面的重要動作，這或許也是豪宅市場未來演進的一個重要趨勢。

鴻坤花語墅