房企跑量北京上周迎年內最大供應 低價盤再現亦莊房山

據亞豪機構調查數據顯示，上周（4.21-4.27），北京（樓盤）共有14個項目開盤，開盤項目量創下自2012年第38周（2013.9.17-9.23）以來，近83周新高。包括首創、萬科、華潤、合生、首開等大型房企都紛紛加速推貨，上周開盤的14個項目中除房山合景領峰一個純新盤以外，其他13個項目均為老項目后期，14個項目共推出2478套新房源，供應面積34.7萬平方米。

對此，亞豪機構市場總監郭毅分析，上周北京新盤集中入市，房企大佬扎堆推盤，一方面是房企即將進入上半年年報的業績視窗期，搶量成為關鍵。雖然受開發周期制約，下半年才是房企結算業績的高峰，但銷售額是體現房企未來業績釋放的基礎，如果沒有良好的銷售數字，房企就難以拓寬融資渠道、優化融資結構，為了實現財務靈活性、控制資金成本，近期房企紛紛加大推盤量，確保銷售業績的達成。另一方面原因則在於對於下半年北京普通商品房市場的下行判斷房企已經達成共識，隨著未來自住型商品房項目上市量的不斷增加，對剛需客群形成的分流作用也會越來越巨大，北京剛需盤的市場空間將會不斷收窄，因此當前加速跑量成為大型房企的一致選擇。

上周大興、房山推盤量力拔頭籌

據亞豪機構統計顯示，上周開盤的14個項目中共有5個項目位於大興區，分別是和成璟園、金第萬科·金域東郡、瀛嘉匯、華潤公元九里和住總萬科橙，房山區也有4個項目開盤，分別是中冶藍城、首創·伊林郡、合景領峰和金地朗悅，大興、房山兩區開盤項目量占到了全市的三分之二。

亞豪機構市場總監郭毅分析，受政府城南投資的影響，北京南部基礎設施建設的提速，北京南部的大興、房山也受益於此，近幾年來房地產市場迅猛發展，建設用地出讓量大幅提升，僅2012、2013兩年就出讓了41宗住宅用地。土地交易量大，意味著商品項目巨大的潛在供應。加之大興、房山兩地因為房地產市場發展時間短，區域內商品房項目以剛需盤為主，定價普遍在25000元/平米方左右，與自住型商品房的購房客群高度重疊，為了消減下半年因自住房集中上市對項目銷售可能形成的重大不利，因此近期各大房企紛紛集中搶推、盡早開盤。

而大興、房山兩地區樓盤不約而同的選擇提前開盤，使得區域內供應激增，各項目間的銷售競爭壓力驟然加大，為了最大程度的集聚區域內的購房需求，大興、房山分別出現了低價開盤現象。

其中位於大興亦莊河西區的金第萬科·金域東郡在去年底開盤推出三居產品時的定價還為35000元/平方米，本期同樣產品直接調低至31000-32000元/平方米，而本期新推出的兩居產品更是降至28000-29000元/平方米。郭毅分析，亦莊河西區當前共有4個項目在售，均定位為改善型產品，盡管並不與自住型商品房形成直接競爭，但自住房造成的購房觀望局面正在由剛需向改善客群蔓延，特別是改善型客群的購房需求並不急迫，更易受到市場大形勢的左右，導致亦莊河西區在售項目的蓄客量大幅下滑，引發金第萬科·金域東郡的降價。郭毅預計，隨著亦莊河西區價格同盟的打破，預期未來板塊內將出現其他項目的跟進降價，而之前融創曾以高價摘得的“地王”地塊入市時間將遙遙無期。

房山繼3月23日首創·新悅都以21800元/平方米的價格開盤之后，上周合景領峰新盤首次上市定價21500元/平方米，將房山長陽房價拉至新低，兩項目均在開盤當日被搶購一空，由此形成的示范效應也有望引得房山在售項目的跟進。

郭毅分析，未來北京商品房市場的供需結構將發生劇變，剛需市場以自住型商品房為主，普通商品房退化到從屬位置，對於在2013年三季度之前摘得、住宅性質為普通商品房的地塊來說，為了規避與自住房的直面競爭，在現階段開發商不得不加快去化速度，但當前剛需客群已經出現大面積觀望，那么為了調動購買意愿，開發商唯一可選的營銷手段就是降價，預計未來北京剛需市場還將有更多項目降價。

上周開盤項目清單：

項目名稱 開盤情況 開盤日期 開盤均價 （元/㎡） 物業類別 物業地址 戶型面積

合景領峰 純新盤 4月26日 21500 普通住宅、別墅 房山長陽奧特萊斯旁 85-107㎡低密洋房

中冶藍城 老項目 4月26日 14000 普通住宅 房山城關街道饒樂府 99-119㎡三居

和成璟園 老項目 4月26日 33000 普通住宅 大興大羊坊橋東南角 140、170、220㎡三居四居，精裝

金第萬科·金域東郡 老項目 4月26日 30000 普通住宅 大興亦莊南海子公園東南 75㎡兩居、90㎡三居，精裝

首創·伊林郡 老項目 4月26日 20500 普通住宅 房山京港澳高速22b良鄉機場出口 80㎡兩居，92、128㎡三居，115、159㎡躍層

合生·濱江帝景 老項目 4月26日 28000 普通住宅 通州運河西大街 99平、137㎡三居，精裝

瀛嘉匯 老項目 4月26日 21000 商住50年 大興瀛海鎮 60-90㎡

首開常青藤 老項目 4月26日 42000 普通住宅 朝陽區東壩 65㎡一居，90、130㎡三居，160-170㎡四居，150-260㎡躍層

華潤公元九里 老項目 4月27日 36000 普通住宅 大興黃村北區 98-153㎡精裝公館

住總萬科橙 老項目 4月27日 22000 普通住宅 大興天宮院 75㎡兩居，92㎡三居

華潤潤西山 老項目 4月27日 35000-38000 普通住宅 門頭溝雙峪路口南1.8公里 109-132㎡三居、165-210㎡四居躍層，精裝

合生世界村 老項目 4月27日 23000 商住50年 通州馬駒橋 50-60㎡，精裝

金地朗悅 老項目 4月27日 22000-23000 普通住宅 房山線大學城北站東 90-120㎡，精裝

東亞華欣灣 老項目 4月27日 580萬/套起 商住50年 懷柔京密路與懷昌聯路交口西北角 520-2400平米辦公立項獨棟別墅