7大信號暗示中國樓市已危機四伏

耶魯大學管理學院金融經濟學教授陳志武認為未來10年中國地產泡沫破裂的概率至少為99%，投資房產較多的應盡快脫手的言論日前受到廣泛關注。

“已經快到崩潰邊緣了。”杭州開發商這樣說。

“非常不妙！”房產大鱷王石這樣說。

你呢，還以為中國房地產市場會繼續一路高歌嗎？還打算把半輩子的積蓄搭進去等著撈錢嗎？

相比於“樓市春天派”，陳志武“唱衰”觀點似乎給樓市加了道“緊箍咒”。

中國房地產市場早已風險重重，以下便是7個暗示信號。

信號1：一季度成交量低迷

據搜狐證券報導，“下降”成為1—2月份中國商品房市場的關鍵詞。根據統計局公布的數據，今年1—2月份商品房銷售面積同比下降0.1%；商品房銷售額下降3.7%。以上兩數據雙雙負增長，系一年來首次出現。此外，2月份，中國房地產開發景氣指數為96.91，比去年12月份回落了0.30點。

樓市的“冷”氣也彌漫到了二手房市場。以北京為例，據鏈家地產市場研究部統計，3月二手住宅成交8943套，與去年同期相比下降79.6%。2014年一季度，北京二手住宅共成交23156套，較去年第四季度下降30.1%，與去年同期相比下降七成左右。

圖一

浙商證券研究報告顯示，1—2月份房地產新開工面積累計同比下滑27.4%，創出歷史最大降幅，新開工面積大幅下滑進一步影響房地產開發投資增速。

信號2：多地樓盤“打折甩賣”

2月18日，杭州德信北海公園公布每平米直降3000元/㎡的訊息，打響了杭州樓盤降價第一槍。在不到24小時之后，同區域內的天鴻香榭里也宣布降價，均價從17200元/㎡降到13800元/㎡，每平米直降6000元。21日，天鴻香榭里業主們沖進售樓處，拉起橫幅，打砸沙盤，房鬧持續了數日。

3月22日，秦皇島市一名為“珠江道12號”的打出了“所售房源打六折”的標語。該樓盤原市場價在8000—9500元/㎡，現在只需5000元左右/㎡，價格直降40%。但非直接降價，而是開發商連續4年每年向購房人返還10%的購房款，總計達到總價的40%。即如果購房者全款購買一套總價200萬元的房屋，需要先交全款，以后每年由開發商返還20萬元，持續4年。

近日，號稱“亞洲最高公寓”、深圳福田“樓王”的東海國際公寓也推出十套特價房，價格從原來最高時的每平7萬跌至49000，整整跌去了2萬元，調整后的均價，已經與周邊10年樓齡的豪宅掛牌價看齊。炒房客認為，商住型公寓價格波動率較一般豪宅更高，目前樓市政策難明的前景下，或成為價格跳水的“領頭羊”。

信號3：信貸收緊

今年2月，興業銀行(601166,股吧)“暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務”的公告反響巨大，一度被傳為“銀行暫停房貸”從而引發恐慌。盡管各大銀行予以了澄清，但部分銀行業務越來越少涉足房貸卻是不爭的事實，顯示出銀行對房貸相關業務風險的關注。

而銀行收緊信貸更為樓市拉響了警報。根據cric研究機構調研顯示，在22個城市中，首套房貸款優惠利率幾乎絕跡，其中，10個城市上浮5個-15個百分點，僅32％的城市維持基準利率。

原先維持基準利率的城市，沈陽、重慶、蘇州、成都、南京等已從基準利率上浮至基準的1.05－1.1倍。信貸收緊相當於房價上漲，勢必會進一步加重購房者的觀望情緒，從而影響樓市供需格局。

信號4：庫存高

4月3日，上海易居房地產研究院發布房地產市場研究報告。數據顯示，截至3月底，受監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米，環比增長2.0%，同比增長16.3%。這些城市的庫存總量創下了近5年的歷史新高。

房地產高庫存現象在三四線城市更為明顯，今年兩會期間，鄂爾多斯(600295,股吧)市長廉素坦言，還需要3年的時間才能消化全市的商品住宅庫存。

信號5：房企資金鏈斷裂

3月下旬，浙江奉化最大的房地產企業興潤置業破產，總負債超過35億元。盡管該事件主要與部分“問題樓盤”有關，但在限購、限貸等緊縮式調控背景下，房地產融資和銷售遭遇雙重擠壓。對三、四線城市房企而言，風險警示意味甚濃。

曾經的中國經濟百強縣陜西神木也遭遇了同樣的困境。4月4日，媒體曝出陜西正和地產法人代表於去年6月暴病身亡，企業資金鏈斷裂，在神木投資的樓盤已成“爛尾”，原先定價8000元/㎡，現在賣4000/㎡都沒人要。

信號6：投資回報率遠超國際警戒線

外資機構對於國內樓市的判斷，通常基於“投資回報率”的指標，也即“租售比”。根據多家機構的統計，當前在一線城市，市場的平均租售比已經超過200:1，遠超國際警戒線，部分區域甚至接近500:1的水平。國際知名投資人巴菲特和索羅斯均認為中國樓市存在風險。

而北京房租下降更加劇了這種風險。鏈家地產市場研究部報告顯示，今年一季度北京房租平均累計漲幅為-0.60%，系近5年同期首次出現負增長。3月份平均租金為59元/平方米，環比下降0.6個百分點，同比上漲4.6個百分點。一季度平均租金為59.1元/平方米，較去年四季度上漲1.4個百分點，與去年同期相比上漲5.5個百分點，均處於近年較低水平。

信號7：大佬看空

2014年以來，看空房地產市場的言論與觀點已經是層出不窮，其中一些地產業內人士的表態更是值得玩味：王健林表示，對今年樓市“並不樂觀”。

萬科董事會主席王石接受媒體采訪時表示，不是所有三四線樓市都存在泡沫，價格波動也未必造成樓市崩盤。但是越來越多的三四線城市房屋庫存不斷走高，樓市面臨的風險加大。王石說今年“形勢不妙”。

任志強則表示，“不要對2014年太抱希望”。

是泡沫就總有被戳破的一天，多個房產大佬的謹慎表態，與其說是對行業前景的看空，不如說是對行業發展的一次冷靜的重新審視。盡管房地產還沒有走到崩盤的境地，但確實已經走到了一個急需變革與調整的十字路口。

在4月8日博鰲論壇期間，陳志武表示，面對房地產市場泡沫隱憂，開發商可以考慮“轉型”，未來這種情況會越來越普遍。

陳志武認為，現在有很多房企已開始在其他行業投資，比如pe基金等。他表示，還有一些房企著眼海外，把企業資金交給專業團隊去打理，幫助其在中國及世界各個國家尋找不同的投資機會。（來源：bwchinese中文網，文章僅代表作者觀點）