萊坊發布亞洲優質開發用地指數 揭示東南亞城市地價急升

和訊房產訊息 2014年4月2日（北京（樓盤））— 萊坊首次發表《亞洲優質開發用地指數》報告，分析亞洲13個主要城市在2011年12月至2013年12月期間優質住宅（公寓或共管公寓）及商業（寫字樓）開發用地的價格。

《亞洲優質開發用地指數》中的土地價格乃采用重復余值估價法得出。萊坊根據項目的總開發值、成本（建設、專業人才、應變費用及財務成本）、所需利潤、收購成本及相關稅項，從而推算理智的發展商對開發用地的出價。

萊坊亞太區研究部主管nicholas holt表示：“以此規模和范疇來說，這可說是市場首份研究開發用地價格的指數報告，相信對於發展商、投資者、金融家及政策制定者而言都是一份十分重要的數據。研究發現，亞洲發展中地區的流動性低及土地升值快；而香港、新加坡及東京等亞洲已發展地區的土地價格和重新發展機會最高。這些成熟市場的優質發展用地短缺，驅使市場看重重新發展的機會，加上土地價格較高，土地持有稅亦十分高昂，因此發展商需要快速開發的壓力亦日益增加。

亞洲優質開發用地指數 – 按城市排名

《亞洲優質開發用地指數》的重點：

• 研究結果顯示，由2011年12月起兩年來，指數涵蓋的26個市場（13個住宅及13寫字樓市場）中有24個市場的“亞洲優質開發用地指數”都上升，反映出供應緊絀及需求強勁均推高土地價格。

• 東南亞地區優質開發用地的價格增長最快，曼谷、雅加達、吉隆坡和金邊占據價格升幅最大的首五個城市的四個席位。

• 香港、新加坡和東京等成熟市場的土地價格上升速度最緩慢。

• 在過去兩年，亞洲優質住宅及寫字樓開發用地指數分別上升50.4%及38.3%。

• 隨著優質開發土地的爭奪情況持續激烈，越來越多發展商及投資者尋求海外投資的機會，亞洲區內的跨境開發按年上升55%，從而推高開發用地的價格。

中國內地市場分析

• 由於一線城市的土地價格在過去兩年顯著上升，中國仍然是最活躍的市場。

• 在中國內地，北京冒起成為其中一個土地價格升幅最強勁的城市。過去兩年，其優質住宅和寫字樓開發用地的價格分別上升37％和53.1％。 其次為廣州（樓盤），當地優質住宅和寫字樓開發用地價格分別上升30.8%及28.7%，而上海（樓盤）則分別增加20%及19.4%。

• 財富創造和高資產凈值人士數目增加，成為中國內地一線城市優質住宅土地價格上升的動力

• 由於過去二十年中國史無前例地將大量農地轉化為城市用地，因此其土地開發發展仍落后於其他地方。

萊坊北京研究與咨詢部副董事張婧婧針對北京市場談到，北京土地市場自2013年以來較為活躍，市場成交量和成交價格均大幅攀升。隨著中國三四線城市房地產市場供需日趨飽和，而一線及部分二線城市則表現出供不應求的局面，從北京一些住宅樓盤頻頻出現的“日光”也可以窺見到強勁的市場需求。在這樣的市場環境下，房地產開發商紛紛涌入北京搶占土地資源，推動北京市土地價格不斷升高。可以預料的是，土地成本最終將轉移到物業銷售價格上，從而推動北京的物業價格的上漲。

亞洲區內跨境開發活動日益增加

市場缺乏高利潤資產項目，令越來越多投資者選擇在本土以至海外市場尋求開發風險。雖然大量的亞洲發展商資本涌入澳洲、英國及美國等西方國家，同時亞洲區內的跨境投資亦見增加。

nicholas holt補充：“與經驗豐富的海外發展商合作，從而受惠於聯合品牌的優勢及吸收海外專業知識，均是跨境開發增加的主要誘因。我們預計以合資公司形式開拓海外市場的趨勢將會繼續上升，這不僅是因為之前所提及的因素，而亦受到本土市場多番推出樓市降溫措施所影響，以中國內地、新加坡、香港和馬來西亞住宅市場的情況最明顯。”