青耕養老地產總裁田軍：中國養老社區發展前景可期

金融界網站訊 2014年1月4日，由東兆基金和金融界聯合主辦的“中國地產金融變局與創新高峰論壇”在北京召開。

青耕養老地產總裁田軍在演講中表示，在中國養老社區的發展前景還是值得預期的。

以下是文字實錄：

田軍：尊敬的各位來賓大家下午好！今天下午的這個議題主要針對養老地產，剛才主持人也說了，養老地產的話題不太好講，而且不太好做。今天下午的一個交流我覺得首先要感謝東兆基金給我這樣一個基金，跟大家交流一下。在交流之前我大體花一兩分鐘介紹一下養老的業務。青耕養老是國有股份制的控股企業，成立的初衷和目的就是在養老產業里面做投融資業務，目前核心業務兩塊，一塊針對養老產業的投融資業務，這兩塊業務有兩的細分市場，一個是發改委政府引導基金，還有一塊針對養老產業投融資服務。我看今天在座投融資的朋友比較多，也有一些比較熟悉的面孔。針對一塊兒我覺得大家以后可以進行更多的交流。

針對養老產業實物這一塊兒主要針對這么幾個方面，第一塊針對養老產業的人才培養，初級、中級、高級。通過跟北京大學等等大學的合作，從這個養老產業的基礎人才方面解決這個養老產業發展的瓶頸，第二塊業務就是針對養老機構的聯合運營，做一些所謂的復制也好，連鎖也好，也有相應的規劃。第三塊，針對養老地產的一站式服務，在這個里面包含了其中的幾塊，一塊就是前期的規劃設計，包括市場調研、市場定位、后續的營銷策劃一直到后續的幾乎托管運營。這個里面有一塊核心的業務，跟在座大家可能比較相關的，就是養老產業的投融資服務。在講養老地產之前我覺得大家應該先清楚一下中國養老的現狀，目前在座的有一些朋友可能對養老產業比較熟悉了，也都知道養老產業作為一個朝陽產業，受到大家的熱捧也好，大家關注也好，至少三年前我做養老產業的時候，我周邊朋友沒有一個人理解。那樣的情況下，當時大家統一一個觀點跟現在差不多，就是說養老產業作為一個朝陽產業是沒有任何問題的，但是它的盈利模式，它的一個盈利周期是什么樣子的？在當時的情況跟現在的情況可能有一些觀念上的小的改變，但是目前大家在討論一些比較多的話題，還是盈利模式，包括我們的一些后續的發展。針對養老產業這個老齡化的特征，中國社會的老齡化的一些特征，從網上大家可以搜集到一些資料和數據。在這一塊兒我總結的三條比較關鍵的，跟養老地產相關的，第一條我們老齡人口的基數大，在這個2012年的統計數據，截止到2012年底，我們中國老年人口的數量是1.94個億。

這個數據大家可能沒有相應的概念，當時2010年3月份，我們跟德國養老學院簽約的時候，德國都曼（音）教授過來，當時正好晚上吃飯的路上，播的一新聞中國老年人口數字是1.67個億，教授聽完這個數字非常震驚，這個數字已經是歐洲人口的總和了，他不能想象中國養老市場有多大。第二個問題，我們老年人口增長速度比較快，按照我們每年一千萬的一個老年人口增長，2050年中國老年人口達到一個四億多，人口比例33%，每三個人就有一個60歲以上的老人，這個數字非常可怕。第三個特點，就是我們的高齡化的趨勢比較明顯。去年的一個數據，就是高齡，所謂的高齡人群我們定義80歲以上的老年人，去年一個數字是2200萬左右，2013年應該是2300萬，這樣核算下來老年人的11、12%，這是目前我國老齡化的特征。

我們看一下這些老年人的需求，我國整體上面臨的這個問題，就是說老年人口的群體比較龐大，然后老年人的養老問題處於一個國際民生的大問題，很多的老年人在沒有想好怎么養老的時候他的老年時代已經到來了。這一塊兒從去年的政策出臺大家可以關注到，去年一年應該說屬於國務院也好，地方政府也好，出臺政策對老年產業比較多的，可能涵蓋過去幾十年的總和。我梳理的一下幾個主要政策，大家可以看一下，其中有一個紅字的，國務院關於加快養老服務業的這個若干意見。這個檔案實際上我們業內有的人把它叫做35號檔案。從我的個人的理解，這個檔案可以叫做養老產業的憲法性的檔案。這個檔案在2013年9月6日，從去年的年初一直到去年的年底，陸續國家頒發的法律法規接近十部，地方法規我統計了三個，就是北京和上海。針對這些出臺的法律法規可以發現，國家對於中國的養老問題的重視程度。還有一個比較有意思的新聞大家可能都關注的，就是元旦前，習總先吃的慶豐包子，出了一個主席套餐，吃完慶豐包子下午去的四季青的養老院。習總提出，中國養老業嚴重滯后，我們在后續的過程中應該通過這些信號可以得出來一個針對養老產業的一些比較積極的資訊。

養老產業，我們就要講到養老的模式和方式。傳統的有三個方式，居家養老，社區養老和機構養老。我記得2010年之前，民政部十二五規劃之前有這么一段話，未來的中國要在養老體系上建成一個以居家養老為基礎，社區養老為依托，機構養老作為補充的立體式的養老規劃模式。在十二五之后做的一個小的變動，這個變動對於現在的養老地產十分關鍵。十二五規劃提的以居家養老作為基礎，社區養老作為依托，機構養老作為支撐或者作為一個重要的支柱。從補充到支撐的一個概念，實際上我們能夠發現機構養老或者說在這個養老模式的演練過程中國家對這一塊兒的一個傾斜。

在這個PPT的下面，有一個中國老年科研中心做的一個調研報告，這個調研報告對老年人的養老需求做的一些細分。通過這個PPT大家可以看到有85%的人傾向於在居家養老，也就是說在家里邊和家里共度晚年。通過家庭的方式來頤養天年。這個數據可能和國家的數據有一個小的出入。國家的概念就是9073，90%的老年未來的養老是居家，7%的老人是社區，3%的老人是進入機構，這是國家當時民政部發的檔案明確的一個規定。北京市的標準是90%，至少有90%的人最終的一個養老方式是以居家來實現。在這個里面我們就要看一下這幾種養老模式對老年人的影響，或者在未來對我們這個養老地產的比較的一些影響！

居家養老大家已經看到它未來的一個趨勢，有90%的人意愿，想通過自己家庭來實現養老。3%或者4%可能傾向於在機構里面實現這個個人的養老服務。但是目前的一個養老機構的情況，2010年下半年，我們團隊走訪北京市的200多家醫院，走訪下來之后自己感覺很震驚，除了咱們現在大家比較熟知的公辦的，國家相應政策扶持的養老機構，運行情況比較好以外，其他民辦的養老機構運營的環境都非常艱苦。我接觸的幾個養老院的院長在后面陸續兩年的時間，基本上都退出了養老機構的運營。主要原因，就是目前我們養老機構的一些缺點或者缺陷，或者我們國家的政策跟不上，或者我們的服務跟不上，造成的養老機構運行的困境。

針對這三種養老模式，對於養老地產這是一個契機，這個契機來自於哪兒，首先養老地產，把居家養老社區化。在養老社區里面，把機構養老居家化。這樣的話針對養老社區來講就有了一些其他養老方式不具備的優勢，這個優勢里面，第一個首先它減輕了一個子女的負擔，四二一的家庭結構，我們子女沒有太多精力照顧四個老人一個孩子，對於養老的結構需求目前應該是鋼需。尤其是高齡或者失能的老人，他的養老選擇幾乎沒有討價還價的余地。第二塊，在這個周區里面，針對老年人的養老有利於老年人的身心健康。我們通過調查數據可以看到，絕大多數的老年人不希望去養老機構，或者不希望離開家庭。但是剛才也講的，四二一的家庭結構，讓老年人沒有別的選擇，在養老社區我們就好地解決了這個問題。第三塊，針對養老社區來講，我們的專業化的服務，或者說我們專業化的護理服務能夠讓老人生活質量上有一個比較大的提高，而且老年人有自己的一個空間，可以有自己的一些精神、文化娛樂生活，這是針對老年人的一個比較有吸引力的地方。大家后面還可以看到的調查數據，老年人針對養老機構或者養老模式他比較關心的幾個條件。

這里面為大家看幾個PPT，這是2010年下半年乘勝集團委派國務院研究中心做的一個養老產業鏈的分析報告，這個報告當生乘勝集團做的三百萬的費用，國務院研究中心做了4百頁的PPT。有這個重要的分析，這兩塊切出來，跟養老地產相關的大家可以看一下。這個養老產業鏈的生命周期的分析，可以看一下紅字的部分。養老地產的這個引入期大概2010年，跟我們之前預計，或者說一個測算還是比較吻合。2010年中國房地產養老協會的成立，屬於國家第一家養老組織。后續接近40年的時間會進入一個發展期或者成熟期。養老地產它的空間非常大，或者說它的前景是可以預期的。

這一份報告是針對整個養老產業鏈，當時國務院研究中心對乘勝集團提出了幾個需要關注的點。其中有一個就是養老地產。這個養老地產里面，在2010年的時候養老地產還沒有成為一個概念，大家都處於一個觀望，那個時候可能連過渡都沒有。再有一個就是醫療護理，就是包括健康管理和康復，還有一塊兒就是護工培訓。這是需要養老產業鏈里面需要牢牢把握的。

通過前面的一些分析或者是整個中國養老的老齡人口的分析，我們可以發現在中國養老社區的發展前景還是值得預期的。首先第一點，總結一下，有幾個不太成熟的地方大家可以提一些相關的意見，就是我們一部分的高收入人群，這一部分高收入人群的存在是養老地產發展的一個基礎，或者說是一個推動力。這部分高收入人群，大體一個數字，這個數據比較老，在2005年的時候有0.5%的老人，基本上97萬的家庭已經進入了國際的小康水平。第二塊，目前的老年人，大部分有這種養老供需需求，大部分老年人都要一到兩處的房產。第三塊，在未來的發展里面，個人的醫療、康復、保健，整個這一塊兒的費用會逐年的增加。我們的預測應該每年增長率會在10%以上，遠遠高於我們的這個GDP的發展。最關鍵的一塊兒養老社區的空間，就是它填補三種養老方式的不足或者是缺陷。這是非常重要的一點。所以從這幾個方面來講，養老社區的發展應該說是非常有前景的。但是通過這幾年大家的摸索，包括大家可能也關注的這些新聞，目前進入養老社區或者養老市場的投資公司，地產公司，保險公司非常多，包括一些私人企業都做一些嘗試，目前國內還沒有一個比較成熟的模式，或者比較讓大家信服的，可持續發展的一個方式。

這一塊兒我有一些個人的觀點，我們下面就再跟大家交流一下。在交流之前我希望大家看一下國外的養老地產的一些經驗。

這一塊兒可能不太全，主要幾個部分跟大家簡單地說一下：

美國，養老社區規模比較大，它的配套比較完善，服務應該說是細分市場是多層次的，這一塊兒我覺得美國養老地產的，或者叫做美國的一些所謂的太陽城也好，可持續的退休社區也好，它一些優勢的地方。在日本，更多它一個服務，或者它的護理相對來說比較精細，這也是我們值得學習的一些地方。在歐洲的話，它更多是把老人放在生活環境里面，而不是單獨把老人隔離開。在台灣更關注就是老年人的可持續發展，這一塊兒就是講的從健康老人，自理老人，非自理老人，可能涉及到臨終關懷老人都有一些全面的考量。針對國內的養老地產，目前來講大部分的養老地產，我沒有仔細把全國養老地產都捋一遍，但是我接觸到這幾個養老地產都有面臨的問題，可以看一下。共同點大概有這么幾個。第一個，基本上就是在郊區，或者市郊的地方，面積比較大，也是根據區域的不同。第二塊，項目配套中，都是比較高檔大氣上檔次。有老年的活動會所，有高檔的酒店，有溫泉，甚至是有一些高階的，適合老年人生活的場所或者是機構。但是這一塊兒目前一個發展，我覺得有一些偏移。個人的觀點。

再有一塊兒項目的運營，不管目前市場上講，比如說養老地產15種模式也好，6種模式也好，8種模式也好，最終歸結為一點，所有地產都是會員制，沒有別的方式。在里面實際上針對我們的出租，兜售結合或者會員制都面臨一些問題，也就是說我們養老地產面臨的一些難點，或者我們需要面對的一些問題。首先就是政策支援，就是我們從土地劃撥，到稅收，到相應的一些資金的貸款也好，或者是其他的一些配套的設施也好，補貼也好，還是存在一些問題的。這些問題我相信在未來的幾年應該陸續的解決，咱們舉一個簡單的例子。在2010年我們調研養老機構的時候，2010年之前的時間，大部分的養老院或者絕大部分的養老院用電都是工業用電，但是按照規定養老院應該享用家用電的手段，通過政府手段一年之后全部變為家用電我覺得大家應該相信政府的力量，相信我們去年十個政策，針對養老服務業這些政策，絕對不是無地放矢的。

針對開發運行，養老地產前期投入規模比較大，后續的運用占用的資金比較多，所以這一塊兒是開發運行的一個問題，第三個風險就是經營風險。在座投資公司比較多，大家比較關心投資率。針對養老地產投資回報不會低，但是投資回報周期非常長。剛才杜猛講的，我們目前生產型企業的利潤率可能不會超過10% ，但是養老機構或者我們的養老地產的養老板塊里面針對所有項目都有一個預測，這個預測沒有低於7%，但是這個回收周期不會低於6年。這些針對私募股權基金或者是一些投資，或者有回報期限的一些資金，可能會有一些難度。我們也跟發改委合作一個政府引導基金，這個引導基金是達到8+2。也就是說我們如果有一些外幣的基金，或者有一些其他的融資渠道能夠做到延長，我覺得養老地產是值得關注。

第三塊，就是老年人的支付平臺。這個在國內來講老年保險包括老年醫療整個保險體系是不健全的，所以我們沒有辦法去規避這個風險。但是從國家陸續推出這些政策里面，陸續針對一些養老的，可能會借鑒日本也好，國外的模式也好，這個體系會逐漸的完善起來。實際上養老地產作為一個功能地產，養老地產在養老集團里只能實現三個價值，第一個品牌價值，第二個服務價值，第三個營銷價值。我們在座可能有這樣的觀點，基本上就是說，地產商也好，保險公司也好，或者投資公司也好，目前的養老機構大部分做的還是在做圈地運動，可能90%人一個公認的事情。但是振動養老地產圈地只是它第一步，因為對於目前在做的那些公司或者那些企業，它不是一個小的或者不是一個單純的去掙一筆錢去撤的一些企業，所以對於他們來講養老地產經營好壞關於關係他們口碑關於他們品牌價值。從這個理由來講他們沒有理由不做好。有一些地產公司引入一些國外的模式，把它作為一個噱頭在這個營銷里面做傳播，或者做忽悠我們廣大老百姓的一件事情。

實際上針對養老地產做好做壞最終對品牌是有一個提升還是一個損壞，關鍵的一塊就是關鍵養老服務的提升。實際上針對北京、上海、寧波和蘇州兩千人的一個調查，這個主要是針對一些高階人群，這個調查里面其中有實際的軟性因素，我抽了其中排名前五的。第一個就是伙食的水平，或者餐飲的質量是大家非常關注的第一個問題。第二個問題就是養老機構或者養老服務人員的這個服務態度，第三塊，這個機構的位置或者交通便利情況，第四個就是養老機構的自然環境。目前我看這個霧霾的影響應該是全國性的，所以這個一線城市尤其是我們比較大的城市，霧霾的空氣質量，包括整個生活的壓力都非常大。第四塊，就是針對我們養老機構或者養老地產配套醫療板塊的管理人員或者服務人員的專業水平，這是老年人比較關注的五個因素。所以通過這個調查我們可以發現，針對的養老地產它把高階客戶或者把高階的養老市場能夠拿到最關鍵的一點，就是我們良好的養老服務，也就是習總前兩天講到的，這個里面我個人的一些觀點，就是說針對一個養老地產，我覺得一個合理的商業模式，應該是這樣的。首先，這個養老地產項目從硬體建設包括到規劃設計養老，或者是服務設計也好，或者是我們的整個的施工監理也好，把它劃為硬體建設，這是地產商比較擅長的。在這個資金上面綁定一個地產商共同投資。軟性服務，就是我們為到項目的落地，也就是我們針對老年人的一些服務的需求、細化或者老年人的精神文化生活的一些細分，這一塊兒是通過一個專業的運營商來獲得的，我覺得這三個商的結合，應該是一個好的養老地產項目的成功的一個基礎，或者成功的一個基石。因為時間的原因，后面PPT咱們就不再講了，我希望后面北京一個調查分析的結果。

這個調查報告2010年年底的報告，但是對於目前的養老地產仍然有一個借鑒的作用。今天我的講座就到這里，謝謝大家！

袁一泓：謝謝田總。現在沒有看到一個養老地產完整的周期，6年周期的一個養老地產機構做這個事。我們看到很多試探、實驗。說實話我們很多看到都是掛羊頭賣狗肉，靠這個圈地。一小片養老配著一大片的住宅賣掉。當然還有一些是探索性的，我上午提到的保利用了五年的時間做一些探索。我看一些社會資本尤其是開發商開的養老院也好，養老公寓也好實際上是虧本的。在城市中心區一個養老公寓，它真的是花的血本。它請的人從美國養老機構專門請來的，它的護理人員也是高薪請來的。他能夠爭取到當地政府的補貼，就是老人住的房間里頭大概，一個房間住兩個老人的話，四千多塊錢當地報銷一半！就這樣他還是虧的。因為整個的從投入成本，原來土地不是劃撥，是經營性的土地。現在解決兩個問題，國務院35號文說的很明確，非盈利機構可以是土地劃撥，我覺得一個是資本，一個是土地，一個是人才，土地劃撥哪個政府愿意把賴以為生的土地甘愿劃出去養老。雖然政府覺得這是地方政府的責任，這應該是大的本分，大家現在政績為主導的，哪個地方政府愿意把土地拿出來？至少這樣的地方政府沒有看到多少。第二資本，我們資金成本現在挺高的，有一些資金回報很低，動輒就7%以上，你要做回報，養老設施它要做這個，現在還沒有看到完整盈利，人才是沒有的。我們整個都太匱乏了，我們把養老設施建起來，靠現有的設施和人才根本不足以支撐起來。養老設備真是太復雜，真是一個非常深的學問和專業。當然剛才田軍講的這個數據很嚇人，7%的回報率。6年基本上就翻番了。在座確實有那個長期投資，國外資本有3、5%的回報他都很高興了。如果他能夠拉進來做長期的投資他也可以的。因為有一些地方政府還是想做一些面子工程，這還是可以的。因為現在沒有做完整的商業模式情況下，做探索很多資本投資是卻步的。但是這個市場大家都知道，這個市場巨大。因為沒有看到完整的商業模式很多人不敢，田軍如果在這個養老地產方面有完整的模式出來，包括其他的公司有這樣的案例可以分享，就可以提高一些。