史上最嚴樓市新政 上海樓市10月進入降價調整期

今天（3月25日）上午10點，「史上最嚴」樓市新政發布，其中，重點涉及的調控措施有：第一，進一步加強房地產市場監管，規范從業行為，嚴重查處違法違規行為；第二，落實差別化的信貸政策，對於擁有一套住房再次購買普通商品住宅首付比例調整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低於70%；第三，嚴格執行限購政策，對於非上海（樓盤）市戶籍居民，繳納社保及稅務的要求從2年提高到5年。

上述政策的出台，對於上海樓市來講可謂是「史上最嚴」。那麼，為何「史上最嚴」樓市新政在2016年第一季度即將結束時候發布？「史上最嚴」樓市新政發布後對上海樓市影響如何？

【為何「史上最嚴」樓市新政在2016年第一季度即將結束時候發布？】

春節之後，上海商品住宅市場成交量價迅速回升，從市場去化壓力來看，同策咨詢研究部數據顯示，截止2016年3月21日，上海市商品住宅庫存量已經降至849.78萬平方米，由於去年下半年至今市場成交量及去化速度維持相對高位，市場去化周期已經縮短至6.02個月（按照3個月移動存銷比計算），單純從指標意義上來看，短期內上海商品住宅基本面將繼續呈現快速上漲態勢。

從上海商品住宅市場表現來看，同策咨詢研究部數據顯示，2016年1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，截止3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達136萬平方米，預計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米。按照這樣的預估值來計算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米，這是歷史上前所未有的！自此，大家不要忘記，今年一季度的上海商品住宅超過440萬平方米的成交量是在去年1500萬平方米高位基礎上繼續放的量。這說明，春節之後，上海樓市繼續延續去年火爆的態勢，此時市場已經過熱。

在這個階段，「兩會」期間陳政高部長、韓正書記發話調控一線城市樓市（韓正書記針對的是上海），上海發改委、銀監局、住建委等政府相關部門也在密集調研上海樓市的走向，同時，政府也在儲備相關調控政策，這讓上海樓市的未來走勢顯得撲朔迷離。歷經這麼長時間的醞釀，今天「史上最嚴」發布，從「史上最嚴」發布的內容來看，也是有針對性為當前火爆的上海樓市降溫。

【「史上最嚴」樓市新政對上海樓市有哪些影響？】

那麼，「史上最嚴」發布後，2016年二季度以後上海商品住宅市場走勢如何？會不會像2015年下半年或者今年一季度那樣火爆？

從3月份上海商品住宅交易量來看，同策咨詢研究部數據顯示，上周（3月14日-3月20日）上海商品住宅成交面積48萬平方米，連續第三周維持50萬平方米左右/周的成交量！按照這樣的市場去化速度，預計3月份「小陽春」上海商品住宅成交量會突破230萬平方米！！這個成交量是前所未有的！3月份「小陽春」變成名副其實的「大陽春」！

那麼，這是否說明上海樓市會繼續像2015年下半年或者今年一季度那樣火爆？

顯然，不是！自「兩會」陳政高部長、韓正書記發話調控一線城市樓市（韓正書記針對的是上海）後，市場感覺政策不妙，政策從嚴預期加強！上海樓市拼命跑量，從上述分析數據來看，開發商現在是「跑量」走為上啊。此外，由於明確今天上海樓市政策發布，3月24日上海網簽被擠爆，單日的成交量也創歷史新高。同策咨詢研究部數據顯示，僅僅3月24日一天，上海商品住宅成交量就高達21.42萬平方米！！

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，「史上最嚴」發布後，在政策真正落地嚴格執行之前，在這個「窗口期」仍然是「跑量」的行情！！ 由此可見，當前市場表現火熱的局面是暫時的，「史上最嚴」發布後，第二季度市場交易量會走低，下半年或因為第一季度市場高位放量而進入深度的市場調整期。這是「史上最嚴」發布對於上海樓市推盤節奏及趨勢的影響之一。

「史上最嚴」發布的第二個影響，主要在於對於首次改善型需求的影響。「史上最嚴」內容顯示： 居民擁有一套住房，再次購買普通商品住房二套首付比例提升至50%，非普通二套房的首付比例可能提升至不低於70%，並且要求購房者承諾自有資金比例，這對於改善群體來講勢必會產生影響。

另外，央行上海總部公布的歷史數據顯示，上海地區首套房和二套房的信貸比例分別為80%和20%。也就是說，二套房的貸款比例並不高。從實際二套房貸款的改善人群來看，基本上是首次改善人群才會使用二套房貸，其余的改善群體基本以全款形式支付購房。因此，從「史上最嚴」二套房貸的政策來看，把購買二套普通商品住宅的首次改善群體的首付比例提升至5成，會延後這類群體的改善購房計劃，導致首次改善這部分需求後置。而對於全款支付的改善群體來講，即使把非普通住宅首付比例提升至七成影響也並不大。

但是，如果嚴格按照「認房又認貸」的原則（截止發文，這個規定不清楚怎麼執行）界定二套房的話，由於二套房貸的執行范圍和力度的加大，上海改善型需求將普遍受到影響，從當前上海市場成交結構來看，首次改善、置換型改善、二套多套等改善類客戶約占到市場成交總量的50%左右，如果嚴格按照「認房又認貸」的原則執行的話，上海樓市將迅速降溫，市場也將很快進入市場調整期。

第三、限購政策從嚴執行影響非本地戶籍家庭購房計劃，也影響高端樓盤的成交節奏。

「史上最嚴」政策發布後，對於非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務的要求將從2年提高到5年。限購執行條件突然從嚴，影響面比之前會擴大。同策咨詢研究部監測數據顯示，2009年至2015這6年間上海人口保持平穩，平均每年增加人數34萬，甚至在2015年常住總人口出現了下滑，其中戶籍人口常年以來保持穩定，外來人口數量出現了小幅下滑。

按照新政前的限購政策來看，2011年至2014年外來人口社保和納稅證明剛好符合政策發布前的購房條件，但是，由於「史上最嚴」新政出台，這部分家庭也不得不因為限購政策從嚴執行而放棄或延緩購房計劃。從影響面來看，這3年上海常住人口增加了177萬，上海新增的外來人口至少占當前總人口的7.33%。另外，2015年上海新增外來人口出現小幅下滑。我們預計，把社保年限提高至五年後影響的人群約占當前總人口的7%左右。而事實上，由於大部分外來人口為缺乏購買力的學生與農民工，因此，上海限購政策從嚴執行影響面會比7%稍微小一些。

從對於高端樓市影響來看，由於限購政策從嚴執行，打「擦邊球」購房的現象將不復存在，再加上當前高端樓盤預售許可證申請及備案上已經實質性收緊，因此，高端樓盤影響會加大，這部分樓盤成交馬上會受到影響。

第四、進一步加強房地產市場監管，規范從業行為，嚴重查處違法違規行為，比如捂盤惜售、首付貸場外配資等現象。

對於打擊「捂盤惜售」等規范從業行為的措施，筆者沒有什麼好說的，歷來調控從嚴都是這麼做的。值得提的就是關於「首付貸」場外配資的強化監管，其實，這點措施對樓市的影響並不大，原因在於上海樓市價格的上漲的根本原因是土地供應量少，供求關系緊張，如果這個問題解決不了，強化「首付貸」場外配資的監管也只不過找一個房價快速上漲「替罪羊」，把「首付貸」場外配資打擊完畢之後，上海仍然會面臨房價上漲的壓力，屆時，政策面又該如何解釋呢？上海的土地供應量能夠增加？供求關系能否緩解？

【本輪市場調整期時間點預判：10月份上海樓市開始「大幅降價」】

首先，「史上最嚴」調控措施發布後，為什麼是10月份上海樓市開始「大幅降價」？同策咨詢研究部總監張宏偉認為：

第一、政策面已經落地，政策面涉及到限購嚴格執行、二套房貸政策收緊、二手房交易政策收緊、高端樓盤預售許可證從嚴、中介行業監管的加強等等。這些政策面會對上海樓市調整期的到來起到助推作用。

同策咨詢研究部數據顯示，歷次上海樓市調控政策面從從嚴開始的月份計算，大約7個月左右時間上海樓市的成交量將跌入低谷期，從這個時間點來判斷的話，當前上海樓市政策在3月底出台，那麼，10月份剛剛是樓市成交量跌入低谷期的時間段，因此，在10月份為了激活市場成交量，或者部分房企因為資金面的問題，上海樓市勢必會出現「降價」甚至「大幅降價」以價換量的局面。

第二，2014年以來上海土地市場「地王」頻現，到今年下半年這個時間段，也剛剛好是這些「地王」們入市的時間點。從這些「地王」們的定價來看，勢必是沖着上海樓市價格繼續上漲而來的，然而，在這個時間點讓這些「地王」們失望了，按照上面的分析，這個時間點剛剛又是市場調整期，下半年這個時間將無法支撐這些「地王」們的預期入市價格，因此，「地王」們的日子也一定不會好過，在下半年，「地王」們的項目也一定是率先降價銷售的，或者低價入市銷售的。

第三，在歷年的第四季度，往往是開發商們尤其是品牌開發商們沖刺銷售業績的階段，按照上述分析，10月份上海樓市將進入市場成交量的低谷期，那麼，對於上海的開發商們來講，在沖刺銷售業績的時候市場「啞火」了，想當然的，這些開發商不會坐以待斃，降價甚至「大幅降價」或低價入市成為它們沖刺銷售業績的最直接的手段，因此，從10月份開始，由於開發商沖刺銷售業績的因素驅動，這個時間段必然會出現「降價」甚至「大幅降價」的現象。

第四、市場透支之後市場交易必然會調整，「史上最嚴」將加速市場調整期的到來。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，春節之後，上海樓市本來即將進入自發的市場調整期，然而，央行降准0.5%，財政部新政也發布，再加上開發商的營銷操作，市場迅速回升，甚至市場出現「恐慌性」購房與「日光盤」頻現的局面。從成交數據來看，今年一季度商品住宅成交量就超過440萬平方米，市場繼續放量。至此，本來該來的市場調整期被政策面的利好打斷了，市場調整期只能延後。

但是，這並不是市場繼續好轉的表現。因為在2015年市場成交量已經透支的繼續上今年一季度繼續透支，這意味着市場透支的力度再度放大，這也意味着一旦市場調整期來臨，調整的幅度也會相對較深，降價甚至大幅「降價潮」也會因為這輪市場需求的透支而來臨。

從調整期到來的時間來看，由於市場需求的透支與「史上最嚴」政策面的從嚴預期，2016年二季度上海樓市將呈現供求博弈的特征，「量跌價穩」將是整體二季度趨勢（盡管一季度市場仍然繼續高位放量），同時，下半年開始尤其是10月份之後新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨,在成交量出現下滑的市場背景下，個案價格有可能會在下半年出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤極有可能率先降價。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到「未雨綢繆」，那麼，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。