美國房市經紀佣金制度 本周起出現大變革

美國房地產經紀人即將迎接經營方式的巨大轉變。從周六 (17 日) 開始，一項新規則將生效，徹底改變美國房地產經紀人幫助客戶買賣房屋的佣金制。

這項變更是產業組織全美房地產經紀人協會 (National Association of Realtors) 3 月宣布 4.18 億美元和解協議的一部分，意在廢除支撐產業的傳統佣金結構。在傳統佣金中，房屋賣家通常需要支付 5% 或 6% 的房價作為佣金，這筆費用通常由賣方經紀人和買方經紀人平分。

自協議宣布之後的幾個月，全美各地房地產經紀人一直在為這個變化做準備，參加培訓、仔細研究與潛在購屋者簽署的新合約細節。一些經紀人預測，這些規則將樹立新的商業模式，並可能導致許多全方位服務的房地產經紀人退出該行業，而其他人對即將到來的變化更樂觀。

NAR 會長西爾斯在聲明中表示，他相信 NAR 會員將會適應這些變化；產業分析師直指這是美國房地產市場一個世紀以來最大的變化。

以往賣方經紀人會向賣家收取一定費用，通常是房屋價格的 5% 或 6%，這筆費用會分一半給買方經紀人。這也代表賣家可能要承擔巨額費用：以成交價 100 萬美元的房屋為例，賣家可能要支付 6 萬美元佣金。部分專家表示，這些錢被計入房屋的掛牌價格，從而提高了待售房屋的價格。

雖然 NAR 長期以來一直辯稱佣金是可以協商的，但一系列訴訟指控這項標準做法違反了反壟斷法。

除了金錢賠償外，NAR 還同意修改兩項關鍵規則，作為和解訴訟協議內容之一。這兩項規則都將於本周六生效，理論上是在打破支付佣金的標準方式。

第一項變更：禁止經紀人的報酬被列入掛牌服務。掛牌服務是房地產經紀人用來分享待售房屋詳細資訊的資料庫。不過，報酬細節仍然可以在其他地方發布廣告或當面或透過電話溝通。

第二個變更：要求買方經紀人提前討論報酬。從 8 月 1 日起，與潛在購屋者合作的經紀人必須在共同參觀房產之前簽訂書面買方協議。該協議重點在告知買家，如果賣家選擇不承擔費用，買家有責任支付自己的房地產經紀人費用。

然而，在改革之前，已有 18 州的房地產經紀人被要求簽署買方代理協議。

根據 TD Cowen Insights 在 3 月的分析，估計房地產佣金可能會下降 25% 至 50%。這可能為採用固定費用和折扣經紀等替代商業模式另闢出路。