【書摘】如何提高貸款成數，成功以小額投資房產

以房屋投資來說，更重視的是貸款成數，因為不是以長久自住為目的，所以貸款利息影響層面比較小，通常只會繳交兩年，並且在這兩年期間，若搭配房屋出租抵掉貸款利息，那貸款的成本更少。但成數高低就不一樣了。以一間房子，一千萬來說，若貸款八成，就要自備200萬，但若是爭取到貸款九成，就只要自備一百萬就好。這差距的 100萬，剛好可以繼續用來作為投資下一戶房屋使用。

若想做房屋投資，貸款的最佳方案當然是找專業團隊。

若想自己貸款，那要特別加強以下的項目，只要能讓這些項目分數漂亮，透過談判技巧還是可以取得高成數貸款。

取得高成數貸款的要件： 

1.一定要有收入穩定的工作。要有薪資轉帳或扣繳憑單殼證明才可以被認定；或者開公司，要有相關財報。 

2.一定要有存款。代表著你的自備款金額，也有人透過臨時借款，讓帳戶餘額比較漂亮，但有些銀行會要求比較嚴格，例如要看至少半年以上的存摺。

3.最好有良好的信用卡使用紀錄。這是最奇怪的事，銀行是根據每個人的「信用分數」評估貸款額度，弔詭的是，一個不使用信用卡，且用錢很正常的人，比起一個有使用信用卡，且常刷卡消費，但每月餘額有繳清，後者反而評分比較高。

4.最好不要有負債。包括其他房貸、信貸等，若有其他貸款，將會大幅占掉房屋貸款額度。

任何人都可以投資房地產的，只是規模有大有小。以我個人來說，當有投資人來找，想委託我幫他做房地產投資。我會問他兩個問題，第一，「自備款多少？」；第二，「每月收入多少？」

然後可以做個簡單計算：◎假定購買一間一千萬的房子，客戶的條件不錯，以我的專業能力，可以幫客戶爭取到 8.5成～9成的貸款。那麼客戶要如何才能符合銀行的條件呢？

【貸款金額】1,000萬X90％＝900萬

貸款利息以2.2％計算，20年期每 100萬之本金＋利息應繳金額約為5200元，平均每月本息攤還金額約為：46,800。

這時我會問客戶：「第一自備款是否有 160萬？」其中100萬，是買屋自備款；60萬作為裝潢預備金＋支付各項雜支（包含契稅、仲介費）。

再來，我會問：「每月的收入是否有72,000？」因為每月收入至少要保留三分之一作為生活費，其他的錢，要能負擔每月房貸繳款。

當然投資人可以主張，將來房子有出租的租金，但除非已經事先有人預約租屋，否則，未來尚未發生的事不能列入財力證明。

經過這樣的計算，若投資人符合條件，才可以投資一間賣價一千萬的房子。[NT:PAGE=$]

假定投資人不符合條件，他的自備款，只有一百萬，雙薪家庭的月收入是八萬。那我會建議他買怎樣的房子呢？

100萬自備款，扣掉預留的裝潢費，以及各項雜支，保留50萬元。若以九成貸款計算，那就只能買價格約500萬的標的囉！但若結合信貸，那還是可以買八百萬的房子。

計算如下：

800萬X90％＝720萬（房屋貸款金額）

貸款利息以2.2％計算，平均每月本息攤還金額約為37440。

另以信貸方式借貸 50萬的裝潢金，以七年期攤還，利率4％計算，平均每月本息攤還約為7,000。那麼客戶只要自備款90萬。其中 80萬，是買屋自備款；10萬，是雜支的經費。

接著，然後每月只要繳款45,000。甚至若和銀行談判前兩年免繳本金，只繳利息，那每月支出只需──15,000（房貸利息）＋7,000（信貸本息）＝22,000

如果透過房仲找到租屋客，就可讓每月的支出再減少。

兩年後，房屋漲價脫手，由於投資人是依照我們的建議買屋，所以當初他們以800萬買到的房屋，其實在該區的一般房價是900萬，現在這800萬的房子經過裝潢，並且經過兩年的市政發展，又漲價了，以桃園市未來的捷運規畫來說，當房屋賣出時，價格至少可以是1,100萬。

現在我們計算投資兩年的報酬：

【購屋成本】＝ 100萬

【賣屋現金】＝ 1,100萬－720萬（因為前兩年只繳利息未繳本金，所以本金沒減少－45萬（信貸還了兩年，本金約還剩45萬）＝ 335萬。

【累積每月成本】

假定將房子出租，每月房租12,000。

所以每月利息淨支出＝22,000－12,000＝ 10,000

兩年累計支出＝10,000×24＝ 240,000

【投資報酬】

賣屋現金－購屋成本－每月成本－房屋交易成本＝335萬－100萬－24萬－50萬＝161萬

也就是透過高貸款成數，當初投資人只準備了一百萬現金，然後交給專業投資人，兩年後就回收335萬，淨賺161萬。

我常奉勸年輕人不要仇富，不要整天抱怨抗議買不起房子。只要努力工作，讓自己月收入有三、四萬，一個雙薪家庭月入七八萬。那你就有能力就房屋投資，並且在很多的時間，賺進超過百萬。

前面舉的例子，是自備一百萬現金，但甚至自備五十萬也可以買屋，買個五百萬的房子投資，同樣兩年後也會賺到 50到 100萬的獲利的。

＊節錄自《從零開始賺一億：呂原富教你看準時機，錢進房市，資產大翻身！》(呂原富著，布克文化出版，各大書店＆博客來皆可選購)