彭博:香港寫字樓價格走低,跌幅超越亞洲其他城市

　　《經濟通通訊社4日專訊》相比新加坡、悉尼等亞太主要市場,香港寫字樓價格面臨著更大的下行風險。香港寫字樓租金收益率幾乎沒有超過無風險利率的跡象,這抑制了投資需求。若租金能較目前水平上漲一倍,或者美國10年期國債收益率下降至少200個基點,這或者能夠改變目前情況。

*租金收益率低於無風險利率將抑制投資需求*

　　若業主在下半年和2024年出售更多不良資產,香港寫字樓租金收益率(低於2.3%)可能不會持續偏低。一些債務纏身、資金緊張的業主可能被迫以低價出售物業,尤其是在香港利

率保持高位的情況下。上半年,悉尼和墨爾本的寫字樓租金收益率上升約50個基點,新加坡寫字樓收益率上升五個基點,而東京上升10個基點。

　　由於香港寫字樓的收益率與無風險利率之差持續為負,投資需求可能依然疲弱。8月美國10年期國債收益率超過4.3%,創下17年新高。潛在買家可能會將目光投向收益率差更有利、租金增長潛力更大的其他市場。東京的寫字樓收益率目前較日本10年期政府債券高出2.8%。相比之下,悉尼和墨爾本的寫字樓收益率與澳洲無風險利率之差為1.1%,新加坡的寫字樓與10年期政府債券的收益率之差為0.3%。

*不斷攀升的空置率對大部分寫字樓市場造成打擊*

　　疫情之後,員工希望僱主在工作場所方面提供更大的靈活性,因此,亞太地區寫字樓的租用率可能會面臨持續的壓力。大多數市場的利率不斷上升,也進一步削弱了公司大規模擴張辦公空

間的需求。高力國際的數據顯示,上半年亞太主要市場的空置率持續攀升,惟東京除外,6月底空置率降至3%。除東京和新加坡外,大多數城市的空置率均攀升至10%以上。

　　未來12個月,新加坡的寫字樓租金漲幅或繼續領先亞太地區其他主要城市,儘管增速較截至6月止12個月錄得的3.5%有所放緩。上半年,部分新加坡寫字樓租金調升率達9.6%。這種情況可能會在下半年持續,但由於新供應帶來競爭壓力,升速或會放緩。而香港寫字樓租金同期下跌5.3%,原因是需求疲弱及新供應充足。下半年和2024年,中環主要寫字樓業主可能會繼續下調租金。

《彭博行業研究》