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錢進法拍屋 達人:小細節更要留意

理財周刊 2023-07-20 15:15

文 ‧ 蔡武穆

法拍屋一般低於市價行情,吸引許多人搶進撿便宜,最近法拍小哥陳俊廷剛完成中南部案子,以低價買進,裝潢後出租,租金投報率高達 15% 左右。

陳俊廷大學時從事租賃仲介,幫房東招租代管房子,也就是二房東,後來發現租屋市場很大,就自己當房東,買進便宜的物件,裝潢後隔套收租,賺了不少租金。

* 法拍屋四大來源

為了買到更便宜的物件,他進入仲介市場,專挑屋況差、漏水、壁癌、原屋主不想處理的房子,打掉後重新裝潢,拉高租金投報率,但因便宜的房子競爭激烈,於是轉進難度比較高的法拍屋市場。

為了學習法拍屋的相關知識,他先後到建設公司、法拍公司、道路用地公司工作,學習土地建案、法院溝通及訴訟流程、容積移轉等基礎知識,幾年下來,累積豐富的實務經驗,目前他任職法拍屋公司,協助客戶代標喜歡的物件。

法拍屋,簡單來說,不是透過仲介,而是用「標單」購得的,就叫做法拍屋,其來源有四:法院、台灣金融資產服務公司、法務部執行署、國產署等,市場有法拍屋、金拍屋之分,其實二者的來源都一樣,都出自於法院,只是執行拍賣的單位不同。

* 推敲屋況 四個面向從周邊下手

民事執行處隸屬於法院之下,最主要協助債權人申請強制執行債務人的財產,像之前有人欠稅不繳,國稅局申請法拍他名下價值幾千萬的房子。另外,假設一個人過世,沒有後代繼承遺產,他名下的財產就會轉移到國產署進行拍賣。

陳俊廷補充,銀拍屋是銀行的資產公司到法院投標,標到之後,把房子整修裝潢公開標售,就像骨董拍賣會舉牌競價,價格會跟市價差不多,因此,想要買便宜的房子,法拍屋、金拍屋、法務部執行署及國產署的是最好的選擇。

要進入法拍市場的朋友,必須先具備法拍的專業知識,陳俊廷分享,投標的壓力不小,「連我們在法拍市場很久,都要戰戰兢兢,深怕一個小細節疏忽,賠了大錢」。再來,學習需要時間,可以先諮詢專業的代標公司,「投標保證金、訴訟費、裝潢費、搬家費等等,心裡先有個底」,不至於亂了分寸。

法拍屋不能看屋況,但可以從周邊推敲屋子大致的狀況:一、問鄰居,趁著黃昏倒垃圾或買午餐時跟附近的居民閒聊,打聽屋況。二、問里長,里長在當地生活多年,應會大致了解住屋的情形。三、問債權銀行,多數房子都有貸款,銀行在放款時,會到現場拍照,銀行內部會有相關照片。四、請仲介帶看,有時候仲介賣過這間房子、上下樓、隔壁棟或附近周圍的房子,付點車馬費,請仲介幫忙。

如果以上四點都問不到資訊,那麼可以用空拍機,先觀察屋頂外觀,有無破損或漏水,不過空拍機有法規限制,必須謹慎使用。

* 估價四步驟 從價值評斷價格

至於如何估價,陳俊廷提出「地、環、屋、價」四步驟,即地段、環境、屋況,最後總結到價格。他說明,「價」分為價值和價格,先從前面三個步驟評斷房屋的價值,再評定價格,假設一間房子價值一千萬,入手價就不能超過一千萬,否則容易被套住,如果價值一千萬,入手價七、八百萬,那麼連銀行都會主動協助貸款。

投標前詳讀地政謄本 釐清產權細節

投標之前,必須先釐清產權細節,可以從法院公告公文和地政謄本著手,陳俊廷提醒,以地政謄本最為重要,因為法院在查封當下,會把沒有登記的坪數、違章建築一併寫到公文裡,房子坪數看起來很大,其實沒那麼大,地政謄本相對正確許多,反正得標之後,還是要到地政事務所過戶,所以最終還是要以地政資料為依歸,因此,投標前要詳讀地政謄本,才知道產權有沒有問題。

像是最近新莊的案子,價格雖低,但產權有些問題,被檢察官列為禁止登記處分,不能移轉、過戶及貸款,筆錄上看起來沒問題,得標之後,才知道是凶宅,這些小細節不注意,就容易虧大錢。

* 點交物件 法院會強制執行

再來,房屋有產權和使用權之分,一旦得標,法院會給不動產權利移轉證書,得標者就可以到地政事務所過戶,使用權關乎到點交、不點交的問題,使用權明確,法院會給予點交,使用權不明確,法院會明示不點交。

一般來說,點交的物件,法院會給予強制執行的公權力,會請書記官、事務官、警察、鎖匠到場協助開門。如果不點交,就必須透過訴訟、談判、給搬家費等,過程較複雜。

市場上都認為「點交的物件可以買、不點交的物件最好不要買」,陳俊廷以多年經驗打破此看法,認為「有很多點交案子不能買,而不點交的案子卻適合買」。

* 簡易的不點交 反而可以進場

舉例來說,有一個案子,法院說明可點交,但產權有問題,買到的產權,卻是跟很多人共同持有這一分之一 (這就是公同共有),買了之後,牽扯到家族遺產的事,因此,在投標之前,就要確認資料是否完整,產權有無其他的問題。

不點交卻可以買的案例,像是一到二年就到期的租約,你可以正常租他,或給對方一點搬家費,讓他願意搬離。或是夫妻離婚有一方不繳房貸,房子被拍賣,也會被列為不點交,其實只要簡單的訴訟,不點交的狀況就會迎刃而解。

因此,在投標之前,要先釐清此案件是困難的點交、簡易的不點交,還是困難的不點交,才能做好進場策略,抓到應有的利潤。

另外,要注意的是,投標保證金是底價的 20%~30%,一旦得標,保證金即轉為標價的一部分,但必須在七天之內繳清尾款,例如,得標價一千萬,保證金二百萬,必須在七天之內繳清剩餘的八百萬,七天包含例假日,因此工作天只剩五天。

* 投標前先找銀行評估貸款事宜

由於法拍屋難度高且工作時間短,並非所有銀行都願意承作,目前有承作法拍屋貸款的銀行有聯邦、安泰、板信、第一銀等,建議在投標之前,先找銀行評估,辦理貸款事宜,例如,八月要投標,六、七月就應找銀行談貸款,簽好文件,若得標,銀行才能在第一時間撥款進來。

陳俊廷說,若七天之內沒完成繳款,就會被法院查封財產,假設投標一千萬,沒繳尾款導致流標,二拍淪落到三拍,打八折價差二百萬,若有人在八百萬得標,你就得賠法院二百萬,換法院拿債權憑證,查封你的財產,茲事體大,真的輕慢不得。

法拍屋什麼時候進場最好?陳俊廷說,最近政府開始一系列打房政策,例如:限貸令、平均地權條例、囤房稅… 等,房仲市場買氣低落,法拍屋的投標率也會下降,現在競爭者少,進場撿到便宜的機率相對提高。

來源:《理財周刊》1195 期

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