錢進法拍屋 達人：小細節更要留意

文 ‧ 蔡武穆

法拍屋一般低於市價行情，吸引許多人搶進撿便宜，最近法拍小哥陳俊廷剛完成中南部案子，以低價買進，裝潢後出租，租金投報率高達 15% 左右。

陳俊廷大學時從事租賃仲介，幫房東招租代管房子，也就是二房東，後來發現租屋市場很大，就自己當房東，買進便宜的物件，裝潢後隔套收租，賺了不少租金。

* 法拍屋四大來源

為了買到更便宜的物件，他進入仲介市場，專挑屋況差、漏水、壁癌、原屋主不想處理的房子，打掉後重新裝潢，拉高租金投報率，但因便宜的房子競爭激烈，於是轉進難度比較高的法拍屋市場。

為了學習法拍屋的相關知識，他先後到建設公司、法拍公司、道路用地公司工作，學習土地建案、法院溝通及訴訟流程、容積移轉等基礎知識，幾年下來，累積豐富的實務經驗，目前他任職法拍屋公司，協助客戶代標喜歡的物件。

法拍屋，簡單來說，不是透過仲介，而是用「標單」購得的，就叫做法拍屋，其來源有四：法院、台灣金融資產服務公司、法務部執行署、國產署等，市場有法拍屋、金拍屋之分，其實二者的來源都一樣，都出自於法院，只是執行拍賣的單位不同。

* 推敲屋況 四個面向從周邊下手

民事執行處隸屬於法院之下，最主要協助債權人申請強制執行債務人的財產，像之前有人欠稅不繳，國稅局申請法拍他名下價值幾千萬的房子。另外，假設一個人過世，沒有後代繼承遺產，他名下的財產就會轉移到國產署進行拍賣。

陳俊廷補充，銀拍屋是銀行的資產公司到法院投標，標到之後，把房子整修裝潢公開標售，就像骨董拍賣會舉牌競價，價格會跟市價差不多，因此，想要買便宜的房子，法拍屋、金拍屋、法務部執行署及國產署的是最好的選擇。

要進入法拍市場的朋友，必須先具備法拍的專業知識，陳俊廷分享，投標的壓力不小，「連我們在法拍市場很久，都要戰戰兢兢，深怕一個小細節疏忽，賠了大錢」。再來，學習需要時間，可以先諮詢專業的代標公司，「投標保證金、訴訟費、裝潢費、搬家費等等，心裡先有個底」，不至於亂了分寸。

法拍屋不能看屋況，但可以從周邊推敲屋子大致的狀況：一、問鄰居，趁著黃昏倒垃圾或買午餐時跟附近的居民閒聊，打聽屋況。二、問里長，里長在當地生活多年，應會大致了解住屋的情形。三、問債權銀行，多數房子都有貸款，銀行在放款時，會到現場拍照，銀行內部會有相關照片。四、請仲介帶看，有時候仲介賣過這間房子、上下樓、隔壁棟或附近周圍的房子，付點車馬費，請仲介幫忙。

如果以上四點都問不到資訊，那麼可以用空拍機，先觀察屋頂外觀，有無破損或漏水，不過空拍機有法規限制，必須謹慎使用。

* 估價四步驟 從價值評斷價格

至於如何估價，陳俊廷提出「地、環、屋、價」四步驟，即地段、環境、屋況，最後總結到價格。他說明，「價」分為價值和價格，先從前面三個步驟評斷房屋的價值，再評定價格，假設一間房子價值一千萬，入手價就不能超過一千萬，否則容易被套住，如果價值一千萬，入手價七、八百萬，那麼連銀行都會主動協助貸款。

投標前詳讀地政謄本 釐清產權細節

投標之前，必須先釐清產權細節，可以從法院公告公文和地政謄本著手，陳俊廷提醒，以地政謄本最為重要，因為法院在查封當下，會把沒有登記的坪數、違章建築一併寫到公文裡，房子坪數看起來很大，其實沒那麼大，地政謄本相對正確許多，反正得標之後，還是要到地政事務所過戶，所以最終還是要以地政資料為依歸，因此，投標前要詳讀地政謄本，才知道產權有沒有問題。

像是最近新莊的案子，價格雖低，但產權有些問題，被檢察官列為禁止登記處分，不能移轉、過戶及貸款，筆錄上看起來沒問題，得標之後，才知道是凶宅，這些小細節不注意，就容易虧大錢。

* 點交物件 法院會強制執行

再來，房屋有產權和使用權之分，一旦得標，法院會給不動產權利移轉證書，得標者就可以到地政事務所過戶，使用權關乎到點交、不點交的問題，使用權明確，法院會給予點交，使用權不明確，法院會明示不點交。

一般來說，點交的物件，法院會給予強制執行的公權力，會請書記官、事務官、警察、鎖匠到場協助開門。如果不點交，就必須透過訴訟、談判、給搬家費等，過程較複雜。

市場上都認為「點交的物件可以買、不點交的物件最好不要買」，陳俊廷以多年經驗打破此看法，認為「有很多點交案子不能買，而不點交的案子卻適合買」。

* 簡易的不點交 反而可以進場

舉例來說，有一個案子，法院說明可點交，但產權有問題，買到的產權，卻是跟很多人共同持有這一分之一 (這就是公同共有)，買了之後，牽扯到家族遺產的事，因此，在投標之前，就要確認資料是否完整，產權有無其他的問題。

不點交卻可以買的案例，像是一到二年就到期的租約，你可以正常租他，或給對方一點搬家費，讓他願意搬離。或是夫妻離婚有一方不繳房貸，房子被拍賣，也會被列為不點交，其實只要簡單的訴訟，不點交的狀況就會迎刃而解。

因此，在投標之前，要先釐清此案件是困難的點交、簡易的不點交，還是困難的不點交，才能做好進場策略，抓到應有的利潤。

另外，要注意的是，投標保證金是底價的 20%~30%，一旦得標，保證金即轉為標價的一部分，但必須在七天之內繳清尾款，例如，得標價一千萬，保證金二百萬，必須在七天之內繳清剩餘的八百萬，七天包含例假日，因此工作天只剩五天。

* 投標前先找銀行評估貸款事宜

由於法拍屋難度高且工作時間短，並非所有銀行都願意承作，目前有承作法拍屋貸款的銀行有聯邦、安泰、板信、第一銀等，建議在投標之前，先找銀行評估，辦理貸款事宜，例如，八月要投標，六、七月就應找銀行談貸款，簽好文件，若得標，銀行才能在第一時間撥款進來。

陳俊廷說，若七天之內沒完成繳款，就會被法院查封財產，假設投標一千萬，沒繳尾款導致流標，二拍淪落到三拍，打八折價差二百萬，若有人在八百萬得標，你就得賠法院二百萬，換法院拿債權憑證，查封你的財產，茲事體大，真的輕慢不得。

法拍屋什麼時候進場最好？陳俊廷說，最近政府開始一系列打房政策，例如：限貸令、平均地權條例、囤房稅… 等，房仲市場買氣低落，法拍屋的投標率也會下降，現在競爭者少，進場撿到便宜的機率相對提高。

來源：《理財周刊》1195 期

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