【FOCUS】從香江到美國,商業地產冷風吹

　　【FOCUS】陽春3月,全球商業地產卻冷風勁吹。從旺角「百億商業地王」淪為平過粉嶺工業地,到多間華爾街大行、對沖基金紛紛搬離中環避貴租,再到內房商放售東涌兩酒店欲套現;連同壓垮矽谷銀行(SVB)、簽名銀行(Signature　Bank)的稻草,都離不開MBS(資產抵押證券)或CRE(商業地產貸款),就連馬斯克(Elon　Musk)也忍不住疾呼,「(商業地產債務)是目前最嚴重的燃眉之急。」

*三大利淡,「蹺腳收租」好景不再*

去年3月峰值已累跌15%。其次是節節攀升的利率,寫字樓貸款平均最優惠資金成本已從2021年的3.2%飆至6.3%。再次是空置率,昔日黃金地段的曼哈頓突破15%,三藩市更高達19%。

　　換言之,隨著資產價值縮水、按揭成本大漲、租金收入下降三大利淡疊加,商業地產貸款的拖欠及違約正次第浮現。

*銀行擁「地雷」,恐掀新一輪擠提*

　　單以2023年計,就有約4000億美元債務到期,未來5年總計逾2.5萬億美元,誰持有這些「地雷」?規模約2萬億美元的多戶住宅(通常為商業公寓)貸款中,政府贊助機構(

如房利美、房貸美)、銀行分別持有47%、33%;其他3.5萬億美元商業地產貸款中,銀行、保險機構分別持有47%、33%。

　　由此可見,銀行持有相當比例的商業地產貸款,而這些貸款中,僅今明兩年就有分別約4000億美元、5000億美元到期,稍有風吹草動,都恐掀新一輪擠提潮。事實上,早前破產的簽名銀行,正正遭遇大量房地產投資者轉移資金。而持有高達2370億美元MBS的美國第八大銀行Charles　Schwab,近日股價急跌或預示成為下一個風眼。

*信貸環境緊縮,加大經濟衰退風險*

　　由此產生的連鎖反應或是,承擔經濟主要信用提供者的中小銀行,信貸將愈來愈越稀缺和昂貴,最終加大經濟衰退風險。「新債王」岡拉克(Geffrey　Gundlach)最新警告,預計美國經濟將在幾個月內衰退,而聯儲今年將減息「數次」。

　　不過,跟聯邦基金利率走勢密切相關的2年期美殖利率隔夜一度重上4%,聯儲5月再加息25個基點概率一度突破50%,都顯示鮑公或執意鋌而走險。