換屋重購退稅眉角多 不同稅目適用規定有別

民眾換購新屋可申請重購退稅，KPMG 表示，申請重購退稅不同稅目適用規定也不同，例如在房地合一稅，必須在出售前一年內無出租、供營業或執行業務使用，則出售房地所繳納的稅，可在重購自住房地完成移轉登記的次日起算 5 年內，依重購價額占出售價額的比例退還。

KPMG 安侯建業稅務投資部執業會計師吳能吉表示，個人出售 2016 年 1 月 1 日以後所取得的不動產，新舊自住房地均由本人或其配偶、未成年子女設有戶籍並有居住事實，並且在出售前一年內無出租、供營業或執行業務使用，則出售房地所繳納的房地合一稅，可在重購自住房地完成移轉登記的次日起算 5 年內，依重購價額占出售價額的比例退還。

至於舊制房屋交易所得稅，吳能吉說，舊制重購退稅，退的是賣屋所得繳納的綜合所得稅，而且必須新屋價額超過舊屋的價額，意即「小換大」才能全額退稅。

此外，財政部為避免不同稅目間對於自用住宅房屋及土地之認定而影響民眾重購能力，修訂舊制重購退稅的自用住宅房屋之認定原則，使其趨於土增稅重購退稅一致，指的是房屋所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且出售前一年內沒有出租或供營業使用。

在土地增值稅部分，吳能吉說，重購土地移轉現值超過原出售土地移轉現值扣除土增稅後仍有餘額者，皆可申請就已繳納土增稅額內，退還其不足支付新購土地之數額。

吳能吉指出，申請適用要件除出售及新購土地上有房屋，且符合自用住宅規定外，要特別注意的是出售及新購土地所有權人需為「同一人」，若以配偶的名義買進新的土地，就不能適用重購退稅，係相較於所得稅制規定較不同之地方。

吳能吉說明，如果重購新房地在重購後 5 年內改作其他用途，例如出租、營業或執行業務使用，或再行移轉，國稅局將追繳房地合一稅或土增稅原扣抵或退還稅額。

不過，如果是因公務派駐國外、子女就學需要、或原所有權人死亡等原因，致戶籍遷出或未設戶籍，經查明該房屋實際仍作自住使用，確無改作其他用途之情事，則可免予追繳稅款。

吳能吉提醒，有換屋計畫的民眾，不論先買後賣或先賣後買，須注意出售舊房地與重購新房地要在 2 年內完成，以免喪失重購退稅之權利。