新北市政府成立住都中心

新北市長侯友宜指派住都中心擔任永和「大陳更新單元 3」公辦都更實施者，迄今僅 8 個月旋即準備公告招商，這是頭一遭，它的一小步，未來將是公辦都更的一大步。

文．顏瓊真

今年初由新北市政府成立的新北市住宅及都市更新中心為「半官半民」的行政法人，扣除受到疫情影響期間，實際在「大陳單元 3」進場整合不過六個月，同意參與公辦都更的住戶比例從年初的二成，逐月穩步增加，直到八月侯友宜視察大陳更新單元 3 後，在市府政策支持下，同意比例一舉突破八成往九成邁進，整合速度之快，令侯市長相當驚豔。

大陳更新單元 3 華麗轉身

大陳新村是國民政府播遷來台後，為大陳島撤退民眾進行安置的處所之一，每戶分配土地依人口數從六至八坪不等，而歷經六十年的時代變遷，從早期生活空間狹小，住戶不得已只好自行向上增建，導致房屋結構堪憂，如今屋況老舊，不符現代生活需求，且環境衛生欠佳，巷弄狹小，嚴重影響人車通行及消防安全。

「如果可以選擇，誰想住在這麼破舊的地方？」大陳單元 3 的住戶，無奈地說。在這裡，稍有能力能在外頭置購新屋者，早就搬離此地，而空屋就便宜租給外地人，這裡也成為不少來自南部「北漂」的外鄉人，暫時的落腳處。

留下來的人，並不是財力不行，有時，是一種住習慣的慣性使然，以及鄉情，再者，他們也希望政府推動的都市更新，有天能讓他們的老屋，華麗轉身為「黃金屋」。

而這一天，並不遠了！

侯市長在今年一月新北住都中心揭牌時表示，住都中心為全台第一處地方層級的社宅及都更專責機構，專責社會住宅的營運，以及辦理都市更新業務，期望透過企業化經營模式、引入民間專才，提升社會住宅管理營運品質，同時加速公辦及民辦都市更新推動，實現「安居樂業」的市政願景。

新北住都中心副執行長兼發言人錢奕綱表示，在進行社會住宅管理與營運的同時，住都中心今、明兩年的重頭戲就是進行「大陳更新單元 3」的整合及對外招商，評選出公辦都更的最優「出資人」，以帶進資金及技術為居民蓋出具有綠建築等級的全新家園，九月十日將舉辦公告招商說明會，向潛在出資人介紹本案。

新北市都市更新處處長張壽文指出，大陳地區面積高達八公頃，因為社會變遷，當地環境窳陋，成為都市景觀的「毒瘤」市府於民國九十九年透過劃定，指定本區為策略性再開發地區加速都市更新，並分為七個更新單元訂定都市設計及景觀計畫設計原則，以公辦方式推動都更。

張壽文表示，都市更新困難點在整合，大陳地區內的產權又非常複雜，有人有地 (產權) 沒屋，或是有屋沒地，以及增違建嚴重，二、三樓的建築竟增建至七樓高。

「更新單元 2」歷經長達十年的整合及興建，現已順利完成重建，成為本區現代化集合住宅社區，成為都市更新的良好示範，尤其面對新店溪第一排景觀，為房子加值不少。

清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚指出，都更要能成功，「互信」很重要。

都更成功關鍵在互信

過往都更整合不易，主要是愈晚簽同意書的人，愈能獅子大開口，建商為求順利完成整合，就不得不私下給「暗盤」，所以愈早簽的就先輸。

當大家知道這種情況，都要等到最後才簽，以至於建商能拿到的同意比例，在突破七成後往往停滯不前，這種情況就是因為互不信任。

反觀，新北住都中心屬於行政法人性質，具有「半官半民」的特性，有關分配比例，雖不可能像建商那樣彈性，但正因為具有半官方角色，要受議會監督，就不致有「坑殺」人民的情況發生，反而能打通「暗盤」關鍵，較易讓住戶相信。

公正透明性質  投資人有信心

弘傑都市規劃顧問總經理辜永奇表示，民間都更案雖具有獨立性，但公正性差，而政府來辦，又怕落人「圖利」之口實，而新北住都中心具有行政法人角色，兼具獨立性及公正性。

在執行過程中，住都中心就法令的解釋及同意比例的突破，會比民間業者有優勢，另在權利價值的計算也比較公平、公正、合理、及透明，可以加速都更整合速度，且可打破「暗盤」，創造「不二價」的成功案例。

錢奕綱表示，不同於傳統公部門，新北住都中心擔任實質實施者可完全主導，進入社區整合，了解住戶需求後，在合乎法規與程序下協助住戶解決參與都更遇到的問題，出資人僅需提供資金及專業技術服務，可更安心進場，用與以往不同的操作方式，為更新單元 1、3、4 帶來不同火花。

市場攸關民生 單元 3 打頭陣

為什麼先做「更新單元 3」？主要是單元 3 內的公有土地比例高，整合速度相對較快，且有新生公有市場，侯市長向來重視民生議題，因此選定從單元 3 優先進行，以公辦都更為地區打造更好的居住環境，也期望其他單元能仿效跟進改建。

錢奕綱提到，感謝市府提供的一切協助，例如透過地政系統、民政系統及區公所幫忙協尋所有權人。住都中心擔任「大陳單元 3」公辦都更實施者，這是頭一遭，它的一小步，未來將是公辦都更業務的一大步；未來民辦都更案若住戶找不到合適廠商，但具成熟度與迫切性，住都中心仍可從專業技術端介入協助。

衝刺整合辦說明會加駐點服務

都更最難就是居民意見的整合，為了爭取住戶認同，住都中心今年三月舉辦首場說明會，與住戶及新生公有市場攤商溝通，並持續辦理地主說明會、小區座談會，提供諮詢服務，六月則前進當地設立「推陳出新站」，由一批具有都更專業的年輕人，挨家挨戶拜訪，傾聽居民聲音。

錢奕綱高興地說，至八月底，大陳單元 3 的同意比例已拉高至八成，遠高於當初進場時的二成多，九月底應可進展至九成。

九月對外招商，評選最優出資人的時程也將展開，預計明年二月公布結果，一切順利的話，明年底就動工興建，完工後會是五大棟，樓高三十三至三十六層的區域地標建築。

不過，辜永奇認為，對將本求利的建商來說，最重要的是，可以從中獲得多少利潤？這也是招商能否成功的關鍵。

公權力介入  招商成功率大增

錢奕綱認為，光是在大台北地區要找到像「單元 3」總面積達 3,824 坪的開發基地，對建商就是機會難得，再者，基地面新店溪第一排，所謂的「水岸住宅」能為建商未來的開價及銷售速度加分。

另一大誘因是，都更建商過往花在整合的時間太長，有時還不見得成功，但住都中心在前期已進場整合，光是「時間成本」，對建商就是很大的誘因，再加上新北市府在「釘子戶」的排除，將執行公權力，也可確保建商無後顧之憂。

辜永奇說，建商做都更，整合時間短則十年，長則幾十年，住都中心的公平、公正，可以化解住戶疑慮，一旦整合成功，就沒有「何時完成」的時間表疑慮了。

眼見單元 3 的整合比例愈來愈高，住戶劉柏成談到，有如看到一道曙光！作為大陳居民的第二代，他說，住在當地已四十四年，這裡人口老化嚴重，很多伯伯奶奶都過世了，那些第二代事業有成的，早就搬走或出國了。

住戶滿心期待住新家

他說，單元 2 從建商進場，整合到興建及交屋，足足花了十年，如今單元 3 的住戶有機會更快歡喜搬新家，這是很大的激勵與期待！

劉柏成說，「單元 2」的房價都更後翻倍，大家看到大陳新村從老房子每坪約二十萬出頭，蓋新大樓後變五、六十萬元，無不期待藉由都更成功，讓「單元 3」身價看漲。

但他強調，最重要的仍是提升居住生活品質，相信這是很多留下來，想共同守護這片土地的住戶們，內心最大的期待，「這裡是我們的家！」

來源：《理財周刊》1097 期

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