華夏幸福：北京經濟圈增長受益者 評為買入

和訊房產訊息 我們首次覆蓋華夏幸福(600340,股吧)評為買入，基於貼現現金流的12個月目標價格為人民幣62.50元。華夏幸福為地方政府提供一站式工業園區委派服務，幫助將中國的縣鎮轉型為新興工業區。公司采用輕資產模式，並可受益於地方工業投資前景以及外來人口的住房需求。

華夏幸福目前園區委派面積總計1,691平方公里，並擁有強勁的地域優勢（位於北京（樓盤）周邊），我們認為其將是未來幾年京津冀一體化戰略提速背景下北京經濟圈日漸發展的主要受益者。

推動因素

1) 繼習主席於2014年2月將一體化提高到“國家戰略”層面且隨著首都第二機場開始建設，我們預計中期內京津冀一體化將加速推進。

2) 利潤率較高的工業園區運營的利潤貢獻將逐步上升；

3) 到2014年底，我們估算華夏幸福已經鎖定2015-17年房地產開發收入預測的100%/100%/36%，而我們覆蓋的內地上市開發商均值為97%/24%/0%。

4) 我們預計2015-17年公司凈利潤年均復合增長率和凈資產回報率將較為強勁且高於同業。

估值

我們在模型中假設到2025年華夏幸福當前園區面積將承載140萬居民（2014年底為40萬），累計工業投資達到人民幣4,000億元，作為歷史參照，長三角昆山（樓盤）市的外來人口從2003年的50萬增長至2013年的90萬，2003-2013年的累積工業投資為人民幣2,350億元（總面積928平方公里）。

我們的12個月目標價格為人民幣62.5元，對應9%的潛在上行空間，而我們的樂觀/悲觀情景假設下，該股相對當前股價存在55%/21%的上行/下行空間。