續租沒續約、租金又談不攏 專家:房東不得擅自「趕人」

租屋學問多,無論房東或租客都須注意,避免權益受損。(圖/業者提供)
租屋學問多,無論房東或租客都須注意,避免權益受損。(圖/業者提供)

租屋期間能向房東要求調降租金嗎?專家表示,若在租屋合約期內,得看房東的意願。但若租約期滿仍續租,即使房東不願調降,也可以請法院裁定,房東如果因此片面終止租約「趕人」,恐造成違法。

中信房屋加盟總部法務鍾運凱表示,在房客與房東所訂定的房屋租約期間內,無論是房客想要調降或是房東想要調漲租金,除非雙方重新協議、並將新協議的租金納入原租約中或重新簽訂新租約,否則房客仍需依原合約所議定的租金繳付房東。

不過《民法》第 451 條明載「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」換言之,如果租期屆滿,房東沒有再與房客簽訂新租約,也沒有表示任何意見,房客也仍持續繳交租金給房東時,房屋的租賃形式即轉變成為不定期租約。此時房客如果認為房租需要調降時,即可依《民法》第 442 條來請求法院裁定降低租金。

一般人以為,如果房客在不定期租約時向法院請求裁定房東降低租金,大不了房東就拒絕出租給該房客就好,不過鍾運凱指出,房屋租賃形式轉變成為不定期租約時,房東想要終止租約收回房屋,需符合《土地法》第 100 條的規定,否則房東不得因不願調降租金而片面停止不定期租約。

如果對於房屋租約日後的履約狀況不太放心,建議也可在簽約後,將租約送交公證,雖然未公證租約仍可發生效力,但租約進行公證可對房東和房客多一份保障,倘若任一方有不履約的情事發生時,都可直接向法院來聲請強制執行。
鍾運凱認為,法律相關規定都是在保障雙方當事者的權益,因此接觸房屋租賃相關事務時,無論是房客還是房東,都應徹底了解相關條文,才能夠租的合法又住的安心。