JR東日本租下六福皇宮 密談1年險破局內幕！

文●韓化宇

六福皇宮，這個曾被房租壓死的五星級飯店，歇業後，大樓閒置近 1 年，新房客近期確認，竟是日本最大的鐵道集團：JR 東日本。

這棟建物，是國泰人壽所有；六福旅遊集團總裁莊秀石曾向友人透露，六福皇宮承租 20 年，付給國泰的房租，累計高達 80 億元。

大樓閒置時不乏有人洽租，但都因不利飯店經營的內部結構，及租金條件而打退堂鼓。別人向後退，JR 東日本卻往裡衝，跟國泰一簽就是 20 年租期，將開設該集團首個海外飯店。

日本人以做事謹慎聞名，尤其海外市場的投資案，更是謹慎再謹慎，絕不打沒把握的仗。前有六福的慘痛經驗，為何該集團仍要將該建物，做為拓展海外市場的前哨站？

並且，這不僅是一棟飯店的出租案，它的指標性在於，它將掀起日系飯店、與以日客為主力的本土飯店，激烈的肉搏戰。

要讓指標案例發生，並不容易。JR 東日本與國泰人壽整整商談 1 年；為了一個宴會廳，雙方人馬差點拍桌翻臉。

為了一個宴會廳，差點翻臉

背後有一個極為關鍵的人物，是福泰飯店集團總裁廖東漢，福華飯店集團第二代 9 個兄弟中的老么，也是第二代中，最活躍的一人。

廖東漢接受商周獨家專訪，說明這場投資案的來龍去脈。

JR 東日本的飯店事業中，有眾多飯店品牌，其中最知名是大都會飯店。這次來台的 JR 東日本大飯店台北，是該品牌的最新成員，惟等級較高，定位為五星級飯店，規畫 288 間房，首年平均房價目標是 5500 元，預計 2021 年春季開幕。

該飯店總投資額 5 億，廖東漢入股 5％。他說，這個投資案，他只扮演 silent partner（隱名合夥人）角色，他著眼的是未來與 JR 東日本更廣闊的合作。

1987 年，日本國有鐵道施行分割民營化，成立 7 家鐵路公司，合稱 JR（Japan Railways），其中又以 JR 東日本的營運規模最大，旗下事業涵蓋鐵路、巴士、飯店、百貨零售等。

近年日本企業加速來台發展，JR 東日本也沒缺席，除了旗下商場 atré 進駐台北微風南山，之前台北雙子星招標時，北捷籌組團隊裡，也能看見其身影。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，日本是全球高齡化最快的國家，長期內需市場勢必萎縮；消費稅率 10 月 1 日起提高後，對內需更是雪上加霜，迫使日企加速把營收成長動能移到海外。

內需萎縮同時，赴日遊客人數卻持續成長，外國遊客將成日本飯店業最重要的成長引擎。

這是對拓展海外向來保守的日本飯店，今年開始走出日本市場的原因，「因為它們必須向外國遊客推銷自己。」仲量聯行在今年 7 月的一份報告裡分析。

在這大環境下，JR 東日本一直想在台灣開設飯店，積極尋找台灣的合作夥伴。

去年 11 月，在台北福華飯店前日籍總經理清水啟一的牽線下，JR 東日本與福華飯店集團結盟成為策略夥伴，因為這層關係，結識了廖東漢。

JR 東日本請廖東漢推薦適合開設飯店的不動產，廖推薦六福皇宮原址，對方也被其氣派的外觀吸引，於是去年 11 月，開始與國泰人壽洽談承租。

不過，協商過程碰到一大難題。原本六福皇宮地下 3 樓有一個可容納 800 人的宴會廳，JR 東日本認為，台灣也有少子化、不婚的問題，做婚宴一定虧錢，所以不願承租，但國泰也不讓步。

和事老提案：找第三方承租

「為了 B3 這個（問題），（JR 東日本）跟國泰吵，國泰也很不高興啊！哪有人只租 95％，剩下 5％不租的？」身為牽線人的廖東漢，全程參與協商過程。
他回憶，日本人堅持不租，「整個 7、8 月都在吵這個，還差點拍桌子，我原本以為要破局了。」他說，眼見雙方僵持不下，他提出折衷方案，就是國泰另找人承租地下 3 樓。

後來，國泰費了一番力氣，找到一個婚宴會館願意承租，雖然 JR 東日本對跟其他租客共用建物仍有點意見，但至少雙方有台階下。

廖東漢笑說，國泰為了這個案子，真的很忍耐，除了不租宴會廳，JR 東日本還要求很多條件，包括要更換電梯、熱水鍋爐等。換成別人，國泰早就轉頭走人了。

「蔡宏圖（國泰金控董事長）很給我面子！」他說，他與蔡宏圖是舊識，加上他長子廖炳燿與蔡宏圖長子蔡宗翰，從小在美國學校就認識，雙方淵源很深，「他兒子（蔡宗翰）有來我這，我兒子跟他談的，大家都希望促成這個投資。」

但六福皇宮被房租壓垮的殷鑑不遠，JR 東日本攜手廖東漢，要如何扭轉形勢？

轉租名餐廳，賺租金＋人潮

其實，六福皇宮熄燈後，曾有多家飯店集團有意承租，後來都打消念頭，最主要原因，就是該建物在內部結構設計上，有許多經營飯店者難以克服的先天障礙。

譬如六福皇宮當時有七個餐廳，多數集中在地下 1、2 樓，生意並非不好，但營業面積沒有大到可容納足夠客人，來分攤建築物租金。

為何當初會有這樣的設計？這有其時代背景。該建物申請建造執照時，就已確立是國際觀光旅館；完工後，所有樓層也是登記為國際觀光旅館。

但問題是，早期觀光飯店低樓層、地下室流行做店鋪，像台北福華、台北圓山有很多賣西服、女性服飾、紀念品的小店，所以六福皇宮地下室，才有這麼多要大不大、要小不小的空間。

六福不是沒想過，把這些難運用的空間租出去當二房東。但招租時，商家因面積問題打退堂鼓，且當年鮮少有把飯店空間租給外面餐廳的做法，所以一直乏人問津，六福只能自己經營餐廳，苦撐了 20 年。

廖東漢說，他知道六福皇宮空間格局的問題，所以未來只會保留一個自助餐廳及日本料理，其他餐廳空間由 JR 東日本找知名餐廳承租，當二房東。

跟 20 年前相比，現在台灣餐飲品牌遍地開花，飯店不見得要自己做餐飲，租給知名餐廳彼此導流，已成為趨勢。像高檔和牛料理餐廳樂軒，今年 8 月進駐台北晶華，便是一例。

整合集團資源，搶 200 萬日客

至於最關鍵的問題：租金是否有比六福承租時低？廖東漢未多加透露，只笑說：「我有幫忙談到很合理的條件啦！」

他強調，JR 東日本承諾，會動用集團所有資源支持，例如，它持有日本最大旅行社 JTB 20％股權，未來其來台的旅行團，就會入住，「不用付授權費（六福皇宮要付給威斯汀品牌授權金）、租金又合理，還有日本人的豐富資源，起跑點比六福好太多了！」

日本旅客來台，多選擇中山北路二段上的飯店，如大倉久和、老爺、晶華、國賓，及捷運南京復興站旁的兄弟飯店。

廖東漢認為，今年日本旅客入境人數將突破 2 百萬人次，加上中山北路上做日客的飯店，平均住房率都在 85％以上，「我跟他們分一杯羹，住房率 80％是基本門檻，我很有信心。」

JR 東日本加入戰局，西鐵集團、三井不動產選定西門町及台北市舊市議會原址興建飯店；日本規模最大的連鎖商務飯店東橫 Inn，據聞也在找點；加上大倉久和、台北老爺（委由大倉日航酒店管理集團經營管理）等既有日系品牌，台灣將迎來一場東洋飯店大戰。

飯店業者分析，相較歐美旅客喜歡體驗當地飯店，日本人對日系品牌忠誠度高，台灣日系飯店越來越多，非日系、但又主攻日客的本土飯店，將承受空前的競爭壓力；飯店業對日語人才的需求，也將水漲船高。

擁有雄厚資源，是 JR 東日本最大優勢；廖東漢亦會協助覓才，組經營團隊。兩強聯手，看能否破除租金魔咒，變成日系飯店成功插旗的指標案。

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來源：《商業周刊》 1669 期

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