中國房地產市場喜迎落戶新政 二三線城市「囤糧」開發商估受益

※來源:彭博資訊
圖片來源:afp
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中國部分城市開年以來陸續對落戶政策進行調整,而這種房地產業內人士眼中的「隱形放鬆」如今也在國家最新的城鎮化政策中得到了呼應,料使在二三線城市有土地儲備的開發商受益。

中國國家發展改革委在上周發布的 2019 年城鎮化建設重點任務中要求,對常住人口 300 萬—500 萬 Ⅰ 型大城市全面放開放寬落戶條件,對 100 萬—300 萬的 Ⅱ 型大城市要全面取消落戶限制。由於各省市普遍存在通過戶籍設置限購門檻,這一政策對已經歷了一輪全面降溫的市場來說猶如春風。

分析人士稱,包括碧桂園等在內的在二三線城市拿地較多的開發商,尤其是在長三角、大灣區等周邊有土地儲備的將在新政中更多獲益。

「戶口政策的放鬆是中國城市化進程的延續,將主要利好在二線和強三線布局更多的房地產開發商。」標普分析師黃馨慧在接受採訪時表示,今年以來,一些中小城市已經慢慢開始放鬆限購,結合最近的落戶政策放寬,預計今年不會有很大的政策壓力,但大城市依然會維持整體較緊的政策以避免房價大幅上漲。

而中國落戶政策的調整,也將給今年來已大幅上漲的地產債和地產股,提供更多的基本面支撐。ICE BofAML 編撰的中國高收益美元債指數以中國地產發行人為主,今年 1-3 月創七年來最大季度漲幅,而中資地產股指數年迄今表現亦大幅跑贏恒生指數。此外,彭博匯總的數據顯示,中國房地產開發商今年前三個月在境內外發債合計刷新季度新高。

周二公佈的 3 月房價數據顯示,新建商品住宅價格打破了連續 4 個月走弱的態勢,在不少二三線城市政府放鬆限購後,它們的復甦更加明顯。碧桂園發行的票息為 6.5%,2024 年到期的美元債上周一以來已上漲約 1%,而其餘中國高收益美元債價格幾無波動。

以下為彭博新聞採訪的市場人士對城鎮化新政影響的觀點:

景順亞太固定收益部投資總監胡嘉林:

  • 城市化的進程加快對房地產開發商來說是積極的,特別是那些專注於低線城市的房地產開發商,預計住宅房產的需求會更強勁
  • 從宏觀上看,新的落戶政策將增加勞動力的流動性,從而提高中國的生產率成長,此外,也有利於減輕老齡化的負面影響

CreditSights 分析師 Yin Chin Cheong:

  • 政策最直接的受益者是那些在二三線儲備較多土地的開放商,尤其是那些在一線和高二線城市周圍的衛星城市,此外,大灣區部分城市也有望受益
  • 碧桂園是一個明顯的受益人,該公司 2019 財年超半數的可銷售房源都在中小城市
  • 仁恆置地、 瑞安房地產等開發商在一二線儲備更多,受政策利好有限

Lucror Analytics 信用分析師 Chuanyi Zhou:

  • 新政策將對經歷人口外流的弱勢低線城市產生負面影響,在這類城市有較多土地的開發商面臨更多挑戰
  • 儘管許多開發商已經接觸到較低級別的城市,但對於離岸債券發行人來說,地理覆蓋更多樣化,而且範圍集中在長江三角洲和珠江三角洲經濟強勁的區域

東方金誠工商企業研究主管王璐璐:

  • 本次戶籍政策放鬆主要有利於 Ⅰ 型大城市和 Ⅱ 型大城市購房需求的釋放
    • 對於限購政策集中的二線城市,戶籍政策的放鬆將使更多人具有購房資格,有助於當地樓市購房需求的提升
  • 政府已不再鼓勵所有城市擴張,「收縮型中小城市」住房需求料將繼續下行
    • 發改委通知中首次提出「收縮型中小城市」概念,主要指人口淨流出的城市,針對部分經濟實力弱的三線及以下城市

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