美國長期固定抵押貸款利率逼近6%紅線 房市還撐得住?
※來源:華爾街見聞

隨著整體利率環境趨緊,市場預計聯準會下個月大機率升息,關於美國房市究竟能不能扛得住的擔憂越來越多。

Mortgage Bankers Association 數據顯示,美國 30 年期平均固定抵押貸款利率已升至 5.17%。這是 2009 年 9 月以來的最高水平。如果進一步升至 6%,則將是 2008 年 12 月的水平。

現在,聯準會正在以拋售美債和抵押貸款支持證券來縮減資產負債表,這一行為被視為加速了利率走高。

受此影響,自年初以來,美國 30 年期抵押貸款利率累計上升了 95 個基點,接近 1 個百分點。

這比美國十年期公債殖利率同期漲幅還要大,這一基準債券利率漲了 71 個基點,從 2.46% 升至如今的 3.17%。換句話說,長期抵押貸款利率的上漲速度比美債更快。這兩類利率的利差從 1 月的 176 個基點擴大到現在的 200 個基點。

經濟分析人士 Wolf Richter 在其創辦的部落格網站 WolfStreet.com 上撰文提醒,抵押貸款利率持續升高至 6%,可能觸及房地產市場的疼痛閾值。

他稱,一旦抵押貸款利率突破 6%,那將阻止足夠多的潛在買家以當前價格購房。除非房價降到足夠低的水平,否則賣家將面臨嚴重的房產出售困難。

那麼,抵押貸款市場何時會達到 6% 的痛閾呢?Wolf Richter 預計,鑒於該利率與 10 年期美債殖利率的利差正在擴大,且抵押貸款利率的上升速度快於 10 年期公債殖利率,且殖利率曲線仍將趨於平坦化,因此,距離 6% 很可能只有三次升息了——而這三次升息很可能在 2019 年中期完成。

雖然最近幾個月價格有波動,但整體來看,美國很多地區的房價這兩年出現了明顯的快速上漲。席勒美國放價指數顯示,全美平均房價比次貸危機之前的泡沫高峰時期還要高 11.5%:

不過,今年美國樓市的表現一直不及整體經濟。

一度是全美「最火樓市」的加利福尼亞州的房價正像 2008 年一樣直線下跌。該州最火爆的聖地亞哥縣的房屋銷售量 9 月下滑 17.5%,至 11 年來的最低水平。房價中位數下跌至 57.5 萬美元,這是自 1 月份以來的首次下跌。此前,聖地亞哥縣房價曾在 8 月創下 58.3 萬美元的歷史新高。

9 月南加州新屋和成屋銷售較去年同期年增率下跌 18%,創 8 年來最大單月降幅,也創 2007 年房貸危機以來最差 9 月行情。

當時 CoreLogic 分析師 Andrew LePage 就指出:「房屋價格上漲和抵押貸款利率上升的雙重打擊讓一些潛在買家望而卻步,也讓其他人採取觀望的態度。」

美國樓市會撐不住嗎?需要提醒的是,即使 30 年期抵押貸款利率升至 6%,在歷史上也依然處於低位。

 

 

 

『新聞來源/華爾街見聞』


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