不按時做修繕・小心日本房產套牢

當各位投資家瘋狂投資海外不動產的同時，您是否瞭解每一個國家的投資文化。在日本 30 年歷史的物業管理專家磐石亞日 Milestone 不動産公司負責人石塚庸平要提醒您在日本投資不動產，如果不按時做修繕，小心您的房子套牢賣不掉。

不管是對日本人或對海外投資家都擁有豐富交易經驗的石塚庸平表示，現在坊間已經出現如果有賣主是外國人的話，就不買的傳言。

在日本持有公寓物件時，每個月會有一筆「管修費」要繳給管委會，管修費內含管理費與修繕基立金，各有不同金額。雖然管修費項目的定義依大樓管理規約會不太一樣，但基本上管理費是用在人事物上的支出例如管理員人件費、保險費、水電費… 等。而修繕積立金是為了共用部分的計畫性大規模修繕時所準備的費用基金，其本上不能任意挪為它用。日本的公寓在建造前大都已擬定好未來幾十年的長期修繕計劃，所以您可以發現日本的公寓比實際屋齡都來得年輕。

如果您購買的不是公寓而是獨棟物件，就沒有供基金問題，而是自己要做好日常狀況維持與必要時的修繕。日常狀況維持常見的有，環境清潔打掃、電梯定期點檢 (日本規定一年一次法定點檢，保守點約為 3 個月一次)、消防設備點檢一年二次、貯水槽一年清掃一次 (含水質檢査)。

負責人石塚庸平表示，大部分的日本投資家會按步就班進行物件保養，因為這些所發生的費用是可以在所得稅上被認列費用，有時候因修繕費用最後在稅金上反而划算；而也因為日常的保養會讓物件資產價値得以持續。

但石塚庸平驚訝表示，遇過一些海外投資家不願意支出修繕費用，認為電梯應該很少人乘坐為什麼要定期檢査，甚至有接過途中物管案件是 2、3 年都未做眝水槽清掃與檢査，如果租戶飲食店因此造成食品安全違害時，房東的責任很難輕易卸責的。

最後石塚庸平表示，投資物件標的不可能只有收入，還有看得到的或是看不到卻有可能發生的費用產生，建議找一間値得信賴、會把情報公開的不動產公司進行諮詢與購買，才不會最後損失的是投資家本身。

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