港大倡「土地債券」釋地 開發新界逾4000頃閒置私有地

鑒於現時有逾 4000 公頃新界土地潛力未被釋放，香港各界正展開「土地大辨論」。香港大學科斯產權研究中心 30 日舉行記者會，建議引入「土地債券」、「土地區劃整理」兩個方案，建議港府發行「土地債券」收購土地，業權人將來可憑債券投地；同時，建議推出土地區劃整理的換地機制，以日後的發展權益吸引業權人自願交出土地，合併作綜合規劃，並預留一定比例土地興建公營房屋。

香港大學房地產及建設系主任鄒廣榮估計，新界這超過 4000 公頃的私人土地，部分因業權分散並難以整合，未能地盡其用，而現時以土地收回條例收地的方法亦存在爭議，故建議政府發行「土地債券」，以便收購新界私人土地，包括主要發展商持有的閒置農地、原居民的祖堂地，以及其他私人擁有的土地。

他形容「土地債券」是遠水救近火的方法，政府在收回私人土地後可重整用途，增加基建和提升地積比，以釋放土地潛力，容納更多的人口，並騰出土地作其他用途。

若日後政府推出新土地，包括政府填海得來的土地，地債持有人可用地債加溢價競投土地，即變相透過自由市場決定補地價金額。「土地債券」可在市場或公開交易平台自由轉讓，地債持有人可在高透明度的市場上互相競爭。

鄒廣榮建議政府可以考慮推出優惠，鼓勵土地持有人換地債，例如愈早接受換地債，相同面積的土地可換取更多地債，隨時間遞減。

他預計，「土地債券」推出一段時間後，地債的所有權可能會過於集中，有機會出現操縱投標以降低出價的情況，必要時須有機制允許投標人以現金出價競標。

同時，中心又建議推出土地區劃整理的換地機制，以日後的發展權益吸引業權人自願交出土地，合併作綜合規劃，並預留一定比例土地興建公營房屋。

中心表示，聚焦小組正進行個案研究，並會於 8 月 18 日召開公眾論壇諮詢發展商及業界意見，期望在 9 月份「土地大辯論」結束前提交完整報告予土地供應專責小組。

前長策會成員、測量師劉炳章認為建議可行。他指土地會因為發展而升值，政府以現金賠償收地，對業權人吸引力不大，而土地債券的價值可隨着土地升值而上升，加上可在自由市場買賣，透明度較高，相信可滿足鄉議局及新界的業權人的訴求，吸引他們加快釋放土地作發展。

對於發展商會否只利用偏遠的農地交換土地債券，《香港經濟日報》引述港大房地產及建設系教授黎偉聰表示，不擔心這個情況，因為政府可以視乎手上收回的土地，去規劃新市鎮發展。