「地王」陰影下的融信(03301-HK) 正試圖變得更穩健

烙下了激進標簽的融信中國(03301-HK)仍在高速擴張規模。但在調控大背景下，這家在土地市場上拼奪地王成名的閩系房企也正試圖放慢節奏，向外界傳遞出謹慎的信號。   

5月20日，融信中國在其重倉的杭州市場舉辦了一場城市論壇，融信對投資策略進行了調整，釋放出謹慎和保守等關鍵詞。

融信認為當前最大的不確定性是金融政策的不確定性，因此在整個投資策略上積極降杠桿，根據銷售回款進行投資。融信中國資本中心高級融資總監倪翔宇表示，根據銷售回款進行投資主要是將不確定性集中在自身而不受外部影響。

同時，通過設定利潤指標和調整供貨結構來規避市場的波動，當前融信設定的毛利率和內部收益率(IRR)都不低於20%。在供貨方面，將利潤有保障的項目多拿出一些貨值，從而彌補高價的項目來保證整年的指標。

以杭州市場為例，融信中國第三事業部總裁余麗娟表示，“利潤達到預期的項目，會毫不猶豫的全部開盤，但利潤本身比較薄的項目，就會熬過周期再開”。 

已經坐擁一定體量的土地儲備也是融信選擇慢下來的原因之一。根據融信提供的數據，截止2017年底，其土地儲備貨值超過5300億，60%以上在一二線城市。重倉的杭州市場土地儲備約1500億，共21個項目，占集團土地儲備的25%。克爾瑞2017年末中國房企總土儲貨值TOP100數據顯示，融信集團土地儲備貨值位居排行榜的第17名。

年初，融信中國掌門人歐宗洪將今年的銷售目標瞄準至1200億。今年4月，這家公司的單月合約銷售額環比增長17.3%至101.7億，前4個月的總合約銷售額約為325.2億，完成今年目標的27%。

融信中國品牌營銷中心總經理張文龍表示，這個年度目標比較合理，他還對整個供貨大致情況進行了說明。今年融信中國整體的供貨為1800億，其中上半年是700億。

從具體區域看，以福建區域為主的第一事業部(還包括廣州、未來還有廣西和海南)和第二事業部(以上海、江蘇為主，未來包括山東)規模為200-300億，第三事業部(浙江、湖南和江西)規模約400-500億。第四事業部(以鄭州為核心，包括天津和太原)規模為50-100億，最年輕的成都事業部規模為10億。

杭州是融信布局的最重要的城市之一，其在2013年進入杭州市場，截止目前在杭州僅並表的項目就有21個。因杭州市場行情的持續向好，這裏也成了融信銷售額的主要貢獻區域。根據融信提供的數據，2017年他們在杭州市場的土地成本約為17000元/平方米，銷售均價超過43000元/平方米，2017年杭州區域貢獻銷售額達166.71億。

進入2018年，杭州市場第一季度銷售額約100億，4、5月沒有開盤，目前完成杭州今年合約銷售目標400億的四分之一。余麗娟表示，6月底我們遵循時間過半、指標過半，半年度會完成整年50%的指標，杭州目標今年大部分在3季度之前會完成。

在投資方面，余麗娟表示今年拿地要積極參與，謹慎選擇。“基本上70%我都參與，拿只會拿10%，早期會拿到優質價值低的地，高價的地不會去拿”。具體第三事業部來看，50%的投資額是在浙江，浙江投資額的80%在杭州，20%在浙江一些比較好的地級市。其余50%投資在江西和湖南。

余麗娟還透露其帶領的第三事業部到2020年會沖刺1000億。“我覺得可以稍微控制一下節奏，特別是在這樣的金融環境之下，到2020年沖1000億應該是可以實現的目標”。

雖然公司管理層正試圖對外界宣稱慢下來，控制節奏，但地王陰影並不容易擺脫。一舉成名的上海靜安地王和強勢進入南京的仙林湖項目仍是關註焦點。

張文龍回應稱，這兩個項目屬於正常開發節奏，南京限價政策情況下，預計今年年內開盤。上海靜安項目與萬科合作開發，操盤以萬科為主，其中地塊東為正常節奏開發，地塊西因為規劃原因還在溝通過程，由於售價預期和上海限價差距大，預計明年開盤。

另外需要註意的是，銷售額不斷攀升下融信的毛利連續兩年下降，2016年毛利率從2015年的36.6%下降到20.2%，2017年毛利繼續下降至16.5%。同時，融信備受關註的資產負債率在2017年出現反彈，集團資產負債率為81.93%，較2016年76.66%上升6.88%。

來源：界面新聞

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