【港股解碼】萬達一石二鳥引入四巨頭，上市還是推遲了

四巨頭340億入股萬達

今日被各大財經媒體刷屏的消息莫過于騰訊、京東、蘇甯雲商、融創四巨頭以340億元人民幣入股萬達，如此重磅的消息，再次將“萬達能否順利回歸A股”的疑問拉入大衆討論範疇，筆者也想就這個疑問說一下自己的看法，但在這之前，先簡單介紹下四巨頭入股萬達的基本情況。

根據萬達集團官網，1月29日，騰訊作爲主發起方，聯合蘇甯、京東、融創在北京與萬達簽訂了戰略投資協議，計劃合計出資約340億元人民幣，收購萬達商業H股退市時引入退市投資人所持有的14%股份。蘇甯雲商（002024-CN）、融創中國（01918-HK）29日晚間均發布公告稱，公司與萬達集團簽署了戰略合作協議，兩公司計劃各出資95億元人民幣（或等值港幣），分別購買萬達商業H股退市時引入的退市投資人擬出售的其所持有的萬達商業約3.91%的股份。

圖：蘇甯雲商相關公告

以340億元購買14%股份計算，萬達目前估值爲2428.57億元人民幣，從戰略投資夥伴上看，騰訊、京東屬于一系，二者入股主要爲布局線下智慧零售對抗阿裏系，而蘇甯雲商是阿裏系的代表。融創入股萬達，則是看重萬達的長期投資價值以及能在商業地産領域與大連萬達商業有更多協同空間，有利于提升融創商業地産項目的運營水平和對商業資源的整合能力。

私有化退市

四大巨頭的引入，還得從萬達商業自港股退市說起。萬達商業作爲2014年香港規模最大的IPO,卻僅獲5倍超額認購，還未達到中廣核286倍認購的零頭。在萬達公布招股說明書之時，香港記者深入內地萬達的一間廣場，爆料其出租率不及招股書所寫的100%，並在事件的持續發酵下，使得香港散戶申購額僅爲目標的一半。上市首日股價盤中跳水9%，當日收盤破發2.6%，如此“冷場”的局面讓在上市之前將O2O資産緊急注入萬達商業的王健林頗爲心寒。

但現實的冷酷不止于此，在股價創出78港元新高後，一路向下，最低時跌至31.1港元每股，市值蒸發兩千億,出現了市值低于淨資産的“尴尬”局面。當時的港股市場，對資金的周轉效率及安全性極爲看重，而萬達商業的高負債、高杠杆率使得市場對其的估值偏低，爲此，萬達商業采取私有化退市。

在私有化募資推介書中，萬達商業引入的退市投資人以52.8港元鎖定退市價格，完成了14.4%的H股流通股股份收購，作價344.5億元，並于2016年9月20日正式自聯交所摘牌，結束了短短16個月的港股市場生涯。

在私有化文件中，有相關的對賭協議，若公司退市滿兩年或2018年8月31日前未實現在境內主板市場上市，則萬達集團以每年12%的單利向A類（境外）投資人回購全部股權，以每年10%的單利向B類（境內）投資人回購全部股權，也就是說，若萬達回A失敗，將帶利息回購投資人股權。

一石二鳥

距萬達登陸A股主板上市的對賭協議結束日期還有7個月，而此時萬達引入了新的戰略夥伴接手退市投資人的股權，是否意味著，萬達認爲在對賭協議日期結束之前不能于A股上市？筆者查看了萬達目前于IPO中的排隊名次，截止1月25日證監會更新的信息看，萬達排名第70位，審核狀態爲已反饋，富力地産緊隨其後。由于房地産政策的收緊，萬達排隊A股IPO排隊已有兩年之久，今年的房地産監管政策也並未有松動，想在7個月後便于A股上市確實有難度，且目前的IPO審核較爲嚴格，截止1月29日，本年度首月已審核了45家計劃上市的企業，審核進度大大加快，但僅有15家通過，回A中概股也出現在“被否”隊列中。從房地産政策的監管力度及IPO的嚴審查看，萬達7個月後成功上市可能性極小，因此萬達提前引入戰略夥伴解決這個不能掌控的後顧之憂。

圖：整理于東方財富網

1月30日晚間，澎湃新聞報道，在萬達商業與投資者簽署的新對賭協議中，萬達商業最晚上市時間比原先推遲五年，投資方要求萬達商業于2023年10月31日前完成上市。目前的萬達，正積極推進業務轉型，逐步消化房地産業務，在成爲純粹的商業管理企業道路上奔跑，從這一點看，引入四大巨頭做戰略夥伴頗有“一石二鳥”的意思，在解決若未能上市的後顧之憂同時，可以借助阿裏系、騰訊系的零售之戰充分發揮自身的線下入口價值，亦能與融創合作提升雙方商業地産管理水平。受限于業務轉型，萬達2017年的業績有所下滑，如下圖所示，若將2016年業績做半年度均值等分，那2017年上半年業績僅有營業收入波動較少，其他指標均有所下跌，加快轉型迫在眉睫，推後上市時間，亦能靜下心提速轉型。

圖：萬達商業2017年上半年業績

更爲有意思的是，2017年港股市場的內房股可謂火爆異常，即使2017年中期資産負債率高達91.92%的融創中國（01918-HK）亦取得年內416.96%的漲幅，這對于2016年9月20日正式離開港股市場的萬達商業來說，失去了一次讓公司價值回歸的好機會，折騰了一圈，又回到了起點。

■作者：楊世宏
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