【港股解碼】賣開發權予萬科？中興通訊何日才能突破瓶頸

2016年可以說是中興通訊(00763-HK)最嚴峻的一年，因計提相關美國政府部門合計8.92億美元罰款的一次性影響，中興通訊產生23.57億元的巨額虧損。A、H股兩地上市的這間老牌通信企業最凜冽的寒冬似乎剛剛過去，是否能夠迎來新的生機？

開發權售予萬科

昨日晚間，中興通訊發佈公告，就此前公司競得深圳市南山區深圳灣超級總部基地編號T208-0049土地使用權，經過競爭性談判，公司初步選定深圳市萬科房地產有限公司為公司提供T208-0049宗地的開發建設、銷售、運營等服務，幷於2017年12月25日與萬科簽署《意向書》。萬科同意自《意向書》簽訂之日起5日內，萬科向公司支付到賬意向金人民幣17.71億元。

據瞭解，南山區深圳灣超級總部基地編號T208-0049宗地是中興於2017年6月27日斥資35.42億元競得，土地面積約4.77萬平方米，建築面積18.99萬平方米，地塊發展為商業綜合建築群，土地使用年期30年，主要作辦公室場所或作投資用途。

圖：美聯物業全國研究中心

觀這幅土地的地理位置，位於寸土寸金的南山區自不用說。不僅靠近深圳灣公園風光秀麗，該地塊周邊亦是“眾星雲集”。不僅有深圳市華僑城中學深圳灣部，深圳市濱海實驗小學等配套設施，更別說周邊亦有不少譬如招商銀行、中信金融中心等大廈落戶於此，就連邊上的二手樓盤中信紅樹灣均價在每平方米10萬以上。此外，萬科此番購下中興的開發權，與自己的專案也就一街之隔。中興今年6月斥資35.42億元競得該幅地塊，靠出售此項開發權便回血17.71億，更別說專案建成後的後續回報。

5G的持續投入

中興通訊是全球領先的綜合通信解決方案提供商，主要業務包括運營商網路、政企業務以及消費者業務三個板塊，目前為100多個國家的500多家運營商，及全球近3億人口提供產品與服務。

單從近幾年來中興通訊的業績，可以看到營收方面一直正在穩定增長、而近兩年更是突破千億。而純利除去被美國商務部貿易制裁引起的23.57億元巨額虧損外，基本還是比較穩定的。而中興通訊似乎也在漸漸擺脫去年的陰雲，據今年三季度報顯示，中興營收785.8億按年增7.01%，而純利按年增加36.58%至39.05億元。更值得一提的是，或受所屬通信行業影響，中興通訊的現金流十分穩定，而資產負債率環比亦略有下降。

為什麼年營收均在千億以上、看上去不太差錢的中興通訊選擇將自己競得的土地交給萬科代建、代售呢？一來或許是開發房地產並非中興通訊的強項，而蓋樓這件事前期投入的成本非常高，回報週期亦十分漫長。將地塊交由經驗豐富、品牌口碑皆有的萬科規劃代建，可以省下一筆開支自是最好不過的選擇；二來，目前中興雖然是5G的領頭羊，但其每年研發開支亦是投入不少。

據2017半年報顯示，集團每年在研發上的投入均保持在銷售收入10%以上，今年上半年研發投入金額66.76億元，雖同比下滑5.42%，卻因本期政府補助準則修訂，部分與日常活動相關的政府補助沖減研發費用。如果對上年同期資料予以追溯調整，研發投入金額同比增長6.24%。與此同時，資本化研發投入約6.64億元，按年升2.83個百分點，主要因在此期間持續加大Pre-5G、5G、高端路由器、SDN、OTN、核心晶片等產品的研發投入並在市場中得到廣泛應用所致。公司目前擁有6.8萬餘件全球專利申請、已授權專利超過2.8萬件。5G研發已是投入了中興過多的精力，在晶片身價水漲船高研發開支亦在不斷增加之時。中興選擇“開源節流”可以理解，節流方面的裁員風波也讓中興背上了“逼程式師跳樓”一樁人命官司。

可以看到，受益於萬眾矚目的5G概念，今年以來中興通訊H股的走勢十分不錯。然而，光有概念還是不夠的，5G何時能夠商用，中興這筆大規模投入的項目回報要到何時？而從高點回落的中興股價何時才能夠突破橫盤的瓶頸？

市場對5G的普遍預期是2017年場外測試，2018年第一版5G標準落地，並開啟規模試驗，2019年預商用，2020年正式商用。如今已是箭在弦上，作為5G核心主設備商，中興必然沒有多餘的精力關注地產方面，因而是次引入萬科作開發商代建也讓公司更加專注於5G研發的同時，從地產方面亦可獲得部分資金支援，萬科也從深圳灣超級總部專案中持有兩幅地塊的開發權。然而，5G落地之時或許才能真正看出中興通訊的真正價值。

作者：朱亦丹

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