【港股解碼】金融和地産雙豐收，金誠控股在籌謀什麽？

在港市之中，由地産轉向做金融副業的公司非常多，但是由金融向實業地産發展的恐怕不多，而金誠控股(01462-HK)便是其中一間。金融+地産向來大熱，金誠控股又作爲港股市場中唯一一支純正特色小鎮概念股，現在發展情況如何？

金融地産雙豐收

金誠控股前身爲雅駿控股，原爲盈信控股合營企業旗下公司，後于2015年12月易手予曾投資《美人魚》的浙江金誠集團，更名爲金誠控股。大股東金誠集團是一家綜合性的金融企業，服務于全球“新型城鎮化”，該集團有著完善的金融産業鏈，董事長韋傑是浙江大學法學碩士，2008年創立金誠財富，擔任金誠財富總裁。除了影視投資，在借殼之前金誠早有金融背景，且從借殼上市伊始金誠便瞄准與政府合作特色小鎮PPP項目。

借殼至今已有2年，金誠的事業經營得怎麽樣了？就借殼後的近兩年業績而言，呈現出與以往不一樣的增長態勢。營收從2016財年的5.92億提升至2017財年的7.4億港元，但純利卻拖了後腿。然而，就最新公布的中期業績來看，今年上半年營收按年增加43.39%，而純利較去年同期大增22倍！固然有去年同期基數太小的原因在內，但僅今年6個月的純利就超過了2016財年全年純利，是什麽讓金誠發生這麽驚豔的變化？

公司在中報表示，純利大增主要由于資産管理分部的基金規模增長、開發中投資物業公平價收益及毛利率上升所致。而根據昨日公告，目前全資附屬公司杭州金仲興及新余觀悅，自2017年1月1日至2017年11月30日分別成立了15家及11家私募股權基金。截至2017年11月30日，管理項下的基金總值約爲人民幣93億元，總目標基金規模預期約爲人民幣212億元。可見，金誠的金融事業還是發展得紅紅火火的，但在如今衆多上市公司申請金融牌照的時期轉去做地産，是金融行業已經不好做了嗎？

雅駿控股在未被金誠看中時主要在香港從事屋宇基建等建築類服務，想必當初金誠也是出于想要發展地産業務的考慮進行洽購。值得注意的是，企業需要發展，負債也是必不可少的，更何況是由金融半路出家改行地産業務的金誠。今年中報披露總負債大幅上升至5.15億港元，資産負債率亦上升至63.43%。

特色小鎮之路

特色小鎮發源于浙江，2014年在杭州雲棲小鎮首次被提及，後2016年住建部等三部委力推，並出台多項支持特色小鎮建設的金融政策和文件，各省份也根據自身情況，紛紛出台關于特色小鎮發展的資金支持政策，以專項資金、稅收返還、以獎代補等形式支持特色小鎮發展，並借此謀求新的經濟增長點。

而同樣來自于浙江的金誠靈機一動瞄中特色小鎮商機，自上市伊始便確立了往基建地産轉型的方向，還爲此專門設立一間開拓特色小鎮房地産業務的附屬公司。在去年10月時，集團的普通合夥人、附屬公司及另一個有限合夥人就成立基金訂立有限合夥協議，成立中興新城鎮産業投資私募基金。據了解，該基金業務蓋投資管理及投資咨詢，直接或間接投資于地方政府基礎建設項目（即公私合營PPP模式）及其他基礎建設相關配套項目。可見，金誠在地産方面的運作模式也頗具資本風味，多爲設立不同私募基金進行購地或參與PPP項目。

目前集團已擁有60多座城市資源，近50個政府合作夥伴，在建特色小鎮項目有58個，政府簽約項目有5000億元。近三個月，金誠控股連下多子。8月份以4725萬元在高郵連拿兩地、9月份以6915萬元于甯波象山拿地，近期又投得湖南嶽陽地塊。該地塊位于“白銀盤裏一青螺”的君山島景區東邊和“先天下之憂而憂，後天下之樂而樂”的嶽陽樓西側，地理位置十分不錯。瘋狂拿地後隨之而來的是資本開支亦是不小，雖然特色小鎮有政府兜底，但前期的投入依然很大，投資回報周期相對較長。不過，加上集團以前業務已累積大量融資項目開發經驗，又有獨到的眼光，發展特色小鎮的融資能力還是非常不錯的。

盡管有金融和地産同步發展，又有特色小鎮概念加持，經過8-11月的連番暴漲，近日來的金誠股價卻呈下跌模式，今日更是收跌3.23港元，跌幅達到6.1%。地産也不是那麽好做的，更何況是政策性較強的特色小鎮項目，政策可以帶來優惠也有其局限性。連續7根大陰線固然有獲利回吐的因素在，更多的利空因素可能系因近日國家發改委等四部門出台文件，要求特色小鎮和特色小城鎮建設創新工作思路、方法和機制，著力培育供給側小鎮經濟，努力走出一條特色鮮明、産城融合、惠及群衆的新路子，防止“新瓶裝舊酒”“穿新鞋走老路”。

金誠的特色小鎮多布局在長江流域，金融+地産或許是金誠控股接下來不變的發展方向。在衆多公司轉型成爲金融的時候，金誠卻以退爲進，用原有拿手的金融主業融資服務于地産，另辟蹊徑的同時也頗具成效。至于如何將旅遊人群引流至特色小鎮上，以及如何減少地産業務未來政策調控或許會帶來的利空影響，或許是金誠下一步需要思考的問題。

作者：朱亦丹
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