一季度房地產開發投資增速創兩年新高 房屋新開工面積增速加快

每經記者馮彪每經編輯陳旭

4 月 17 日，國家統計局發布的一季度國民經濟運行情況顯示：今年 1~3 月全國房地產開發投資 19292 億元，同比增長 9.1%，增速比上年全年加快 2.2 個百分點，比今年 1~2 月份加快 0.2 個百分點。

雖然當前多地出台了 “限購令” 等措施，顯示樓市調控有進一步加碼態勢，但一季度房屋新開工面積的增速仍在加快——去年全年同比增長 8.1%，今年 1~2 月同比增長 10.4%，而在 1~3 月，同比增長達到了 11.6%。

國家統計局新聞發言人毛盛勇昨日表示，現在一些熱點城市有計劃地加大了土地的供應，這也有利於推動房地產投資的增加。

《每日經濟新聞》記者註意到，樓市調控政策對未來房地產開發投資到底有多大的影響程度，市場對此存在著不同的看法。就目前數據來看，限購限貸等因素下商品房銷售和住宅地價增速已有所放緩。

房地產開發投資增速創新高

去年 10 月以來，部分重點城市加碼樓市限購限貸力度，這也造成今年一季度全國商品房銷售面積及銷售額比去年和今年前兩月均有所回落。全國商品房銷售面積增長 19.5%，增速比 1~2 月份回落 5.6 個百分點，商品房銷售額增長 25.1%，比 1~2 月回落 0.9 個百分點。

但是在樓市調控和商品房銷售回落的背景下，一季度房地產開發投資增速尚未出現下滑，9.1% 的增速是 2015 年以來的最高增速。

毛盛勇表示，房地產投資有周期性，企業對房地產投資也會表現出一定的滯後性。去年房地產成交面積漲幅很大，包括房價也漲得比較高，今年一季度商品房銷售面積同比增速儘管在去年的高位上有所回落，但是這個速度仍然不低，對企業來講還是有投資動力。

雖然今年 3 月份，部分熱點城市再一次收緊購房政策，但房地產相關指標顯示目前並未出現明顯降溫。如房地產新開工面積增速從去年全年的 8.1% 上升到一季度的 11.6%；一季度土地購置面積同比增長 5.7%，該指標在 2016 年全年則是同比下降 3.4%。

綜合來看，國家統計局數據顯示，3 月份房地產開發景氣指數為 101.13，為適度景氣水平，比 2 月份提高 0.37 點。

另外，《每日經濟新聞》記者註意到，3 月份全國多個城市掀起樓市限購政策旋風，但具體到 3 月份單月，住戶部門中長期貸款（主要是居民個人房貸）增加 4503 億元，較上月多增 699 億元，也高於上年同期的 4397 億元。

華泰證券首席宏觀研究員李超對《每日經濟新聞》記者分析，3 月房貸較 2 月多增，主要是三四線城市銷量依然保持高位所致，熱點城市收緊政策後，資金流向三四線城市消化庫存，而東部地區三四線城市的房地產銷量也是明顯回升的。

今年首季國內生產總值增速回升至 6.9%，部分機構預計全年經濟有可能呈現前高後低的形勢，其中最主要的原因之一便是樓市調控政策對建築裝潢、家電消費以及對房地產投資的影響。

就一季度數據而言，上述影響尚未顯示，除房地產開發投資同比增速上升，建築及裝潢材料也同比增長 14.8%，3 月單月增速達到 17.8%。

住宅地價增速出現回落跡象

雖然開發投資仍然維持著較高的熱度，但樓市調控政策對未來房地產投資和相關行業的影響還是格外受到市場關注。

一位統計部門專業人士對《每日經濟新聞》記者分析說：“有人擔心政策調控會導致房地產投資下滑，但調控政策出來半年了，投資增速並沒有受影響。調控主要是在重點城市，這些城市房地產投資佔全國不到 40%，對全國總體影響不大。調控政策主要目標是抑制泡沫，也為房地產市場本身創造有利條件，房地產調控不會帶來經濟的大幅波動。”

李超也對《每日經濟新聞》記者分析，一季度房屋竣工面積同比增長 15.1%，高於新開工面積 11.6% 的同比增速，也高於土地購置面積 5.7% 的同比增速，這意味著房地產投資數據的邊際驅動力主要在完成現有項目上。考慮到三四線去庫存與期房銷售的背景，預計中期內地產投資增速保持穩健，因此不宜過度看空今年的房地產增速。

與上述觀點有所不同，摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊分析：“鑑於目前全國范圍內房地產調控升級，不僅限購的範圍從一線城市向熱點的二、三線城市擴大，而且限購的門檻也在不斷抬高，不僅投資投機性需求受到嚴格控制，連改善性需求也受到拖累。再加上銀行房貸政策收緊，從長期來看，調控政策升級有助於抑制房地產價格泡沫以及防範系統性金融風險，但短期內"急剎車"有可能導致房地產投資速度下降。”

從開發企業的角度看，交通銀行首席經濟學家連平認為，房地產投資受開發商資金來源受限及投資信心不強的影響，年內應該會有所回落。

連平對《每日經濟新聞》記者表示，開發商對未來市場的看法普遍趨於謹慎，拿地熱情並不高，目前房地產開發企業的各種渠道資金來源都趨緊，直接導致房企融資成本持續上升，今年二季度之後，房地產開發投資出現減速的概率較大。

儘管房地產開發投資增速目前尚未出現下滑，但地價的變化也在一定程度上能反映房地產市場的形勢。4 月 17 日，國土資源部網站顯示，2017 年第一季度，綜合地價環比增速為 1.40%，較上一季度微降 0.03 個百分點；商服地價環比增速為 1.16%，比上一季度上升 0.20 個百分點；住宅、工業地價環比增速分別為 2.06%、0.62%，較上一季度分別下降了 0.12、0.02 個百分點。

中國土地勘測規劃院地價所所長趙松表示，值得注意的是，住宅地價增速在連續多個季度攀升的情況下，今年一季度出現了回落的跡象。

趙松稱，環京及珠三角地區部分城市住宅地價上漲明顯，熱點城市中住宅地價環比增速收窄的超過七成。她認為，4 月初，住建部和國土部聯合出台的《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，進一步明確了在土地供應方面因城施策的數量性標準，以及編制和公佈住宅用地供應規劃、穩定預期的具體要求，多方合力下，住宅地價增速或將進一步放緩。