國泰君安：政策面邊際改善持續 樓市將現量升價平格局

資金面寬鬆之下，行業銷量已恢復到較高水平。預期2015年上半年銷量預計仍較為平穩，多面向好之下，維持行業增持評級。

摘要：

一手房銷量：1）環比：本周整體環比下降9%，其中一線城市降14%，二線降4%，三線降15%。2）同比：整體同比降75%(春節假期影響)，其中一線降76%，二線降77%，三線降66%。3）本周與2014 年全年周均比：整體降74%，其中一線降76%，二線降75%，三線降64%。

4）累計同比：整體同比升6%，其中一線城市升40%，二線降2%，三線降6%。一手房整體成交均價環比升4.5%，同比升22.3%。二手房銷量：本周環比升29%，同比降61%。

庫存水平：12 個典型城市一手房平均可售面積環比降0.4%，同比升25.7%，較2010 年4 月低點上升130%，較2012 年1 月高點上升21%。

去化時間：12 個城市新房去化時間13.0 個月。

板塊估值：2015 年pe 主流公司12.2 倍，rnav 折1%。一線7.7 倍，rnav 溢價2%；二線12.2 倍，rnav 折價0.6%；三線9.4 倍，rnav折4%；地產+x11.7 倍，rnav 折價1%；商業pe15.2 倍,rnav 折23%。板塊表現：上周板塊整體上漲0.9%，跑輸上證1.2pc。

本周觀點:如年前行業觀點中提到的,政策層面上的邊際改善將持續。同時降息對地產基本面改善的推動相對降準更為直接。后續行業政策或進一步放松，催化劑呼之欲出，多種救市政策有望出臺。

維持2015 年基本面“弱平衡”（去庫存或者緩慢出清）的判斷，整體看房地產市場將呈現“量升價平”格局，依舊看好地產股在寬貨幣預期下的表現，建議關注近期京津冀板塊投資機會。

國君地產組合包含中天城投(000540,股吧)、格力地產(600185,股吧)、天健集團(000090,股吧)和華夏幸福(600340,股吧)，權重占比分別為3:3:2:2。組合指數2015 年累計漲幅為21.4%，跑贏房地產指數22.2%，跑贏上證指數22.6%。

央行降息，政策面邊際改善持續：中國人民銀行決定，自2015 年3月1 日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。和我們之前的預期一致，此次降息對地產基本面改善的推動相比降準將更為直接。

維持行業增持評級。2015 年，板塊投資規則是“既要過日子，也要浪漫滿屋”；推薦：1）龍頭房企全面受益於降息降準和再融資全面松綁，資產負債表邊際改善最為明顯，推薦：保利地產(600048,股吧)、招商地產(000024,股吧)、萬科a、華僑城a；2）舊貌換新顏（強調新路徑、新機制、新模式）：國企改革類重點推薦：格力地產、天健集團。3）浪漫滿屋（轉型之優秀標的）：推薦中天城投、華業地產(600240,股吧)；4）區域投資主題：京津冀“廊坊三寶”：華夏幸福、榮盛發展(002146,股吧)、廊坊發展(600149,股吧)。