“二胎來了”想換房的人該如何貸款？

年底政策暖風吹，不僅體現在貸款政策上，也體現在和老百姓(603883,股吧)息息相關的生活里。十八屆五中全會落幕后，二胎政策全面開放，不少家庭想擁有兩個孩子的愿望終於可以實現了，這對於很多家庭而言是件喜事。偉嘉安捷”指出，這項新政的落地，將在年內刺激不少京籍購房人換房需求的增加，針對改善置業群體年內該如何置業，“偉嘉安捷”根據一對夫妻的案例進行買房和貸款指導，讓有換房想法的老百姓們做到心中有數。

小夫妻為“二胎”備新房 買房貸款置業全攻略

林楓和老婆都是北京（樓盤）人，兩個人在同一家公司上班並且相愛結婚，現在家庭年收入在30萬左右，因為婚后第一個孩子是女孩，林楓夫妻兩個人都希望家里再添一個男孩。最近“全面二胎”政策放開后，他們果斷決定再生一個孩子。在結婚以前，他父母出資在潘家園買了一套兩居室，為了即將出生的寶寶，他們打算再購買一套大一點的房子，目前正在四處看房。

針對林楓夫婦所面臨的換房問題，“偉嘉安捷”從買房和貸款兩個方面建議如下：

置業建議：“全面二胎”放開后，有不少像林楓夫婦這樣的家庭開始琢磨著買套新房。“偉嘉安捷”指出，換房首要換的就是面積，因此一套90—120平米的大戶型住房對林楓夫婦一家來說比較合適。這類房子大多在四環或者五環外，房源比較新，戶型大，而且多出在地鐵沿線，交通便利，由於位置較遠，因此總價相對較低，對換房的人來說經濟壓力較小。此外，隨著通州開始限購，一批購房人也開始考慮“逃離”北京，在河北等周邊區域買房，這類房源也普遍價格較低，戶型大，但是交通不便利，如果家里有私家車，可以考慮購買這類住房。

貸款建議：

1）首付：“偉嘉安捷”認為，對於想換房的人來說，今年貸款政策放寬后，想買二套房的人在首付上可以減輕很多壓力。類似案例中林楓夫婦這樣的改善置業群體的買房思路都是“賣小買大”，所以第一種方案可以考慮賣掉現有住房，將第一套房的房款用作第二套房的首付，減輕首付款的壓力。其次，像林楓和老婆這樣的年收入在30萬左右的工薪家庭，也可以先不賣掉現有的住房，而是先向親友借錢湊足首付，等到新房貸款下來后，再把這套房子出租，將租金用來償還第二套房的月供，也可以將出租的房屋抵押給銀行，還清親朋好友的借款。

2）貸款方式：籌集首付只是買房的第一步，選對貸款方式將關聯到日后的月供和利息。在北京當前的房價水平下，如果購買大戶型的房子，即便是在市郊，總價也肯定不算低，假設買一套100平米的住房，價格2萬元一平米，總價也達到了200萬，而首付如果兩成是40萬，公積金貸款最高只能達到120萬，那么還需要加上貸款40萬元商貸做組合貸，所以選擇純商業貸款或者組合貸款比較合適，但是鑒於年底組合貸款放款比較慢，有些業主會比較著急，而商業貸款在央行多次降息的背景下已經和公積金貸款縮小了利差，而且放款比較穩定，選擇商業貸款對想買大戶型的人來說無疑很合適。

3）貸款額度：買房的戶型都在三居或者四居，“偉嘉安捷”指出，京郊六環地鐵沿線的住房此類型的業主報價都在350—400萬左右，如果林楓夫婦賣掉住房或者名下的房子沒有貸款，那么選擇商業貸款的首付是三成，首付款在105—120萬左右，而貸款額度在245—280萬左右，以此參考，在現有的基準利率水平下，貸款20年月供大概在16033—18324之間，以他們年收入30萬左右來看，償還月供的壓力並不是很大，因此可以考慮購買此等價位的住房。