國泰君安國際：香港增加印花稅短期將會抑制住宅市場

由2016年11月5日起，非首次置業人士住宅物業買賣的從價印花稅已提高至15%。經修訂的從價印花稅並不適用於香港永久性居民購買第一套房屋，及那些「樓換樓」的本港買家。因此，修訂後的從價印花稅被視為一項打擊投資者需求的措施。

是次從價印花稅的修訂是繼2013年2月23日首次修訂後，第二次增加從價印花稅，以冷卻住宅物業市場。最新修訂的從價印花稅規定對住宅物業徵收樓價無論相關物業的價值如何的15%的固定稅，這明顯改變了於修訂前價值低於200萬港元的物業的1.5%到價值高於21.7百萬港元的8.5%的累進式從價印花稅。

修訂後的從價印花稅將短期內會對中小型住宅的需求造成較大的負面影響。由於從價印花稅在修訂前是累進式的，所以在低價值住宅（通常是中小型住宅）上的修訂後從價印花稅增長率將高於高價值住宅（通常是大型住宅）。以售價為四百萬港元的住宅為例，從價印花稅的稅款由修訂前的180,000港元上調至600,000港元（稅款增加233%）。相比之下，非首次購買者在修訂之前支付600,000港元，但他現在須支付1,200,000港元（稅額增加100%）。我們預計稅款增加百分比的差異將鼓勵投資者選擇較修訂前更大的單位。因此，雖然修訂後的從價印花稅將會減少對整體住宅物業的需求，但我們預計對中小型單位的影響會較大型單位為嚴重。

我們預計短期內住宅物業的價格和成交量會下降，而非住宅物業的價格和成交量則上升。在住宅物業中，修訂後的從價印花稅由於稅款增加百分比差異將會對中小型單位造成更大的打擊。從價印花稅的增加將拖低2016年11月5日之後購入的所有住宅物業的凈租金收益率，投資者在別無選擇的情況下只能將其購買力轉向非住宅物業，以獲得較高的租金收益率。我們認為，投資者將會喜歡以投資辦公室和私人分層工廠大廈投資代替住宅物業。不過，鑒於香港零售業市場目前的低迷，零售店鋪將不是一個受歡迎的選擇。

我們預期修訂後的從價印花稅在短期內會對地產商出售香港住宅物業的利潤率及銷售速度造成負面影響，特別是涉及較多中小型樓宇的項目。此外，我們預期地產發展商會因應修訂後的從價印花稅在設計更多面積較大的單位，因為較大的單位在市場上將相對上較受歡迎。但是，鑒於低利率環境，住宅物業市場的基本面仍然很強。