鄂爾多斯遍地空置樓房 市民：不會再買了

到處都是空置樓房

在鄂爾多斯(600295,問診)，發展商應對樓價暴跌所引起的業主糾紛一般用這樣的方法：補送一套房或者以小房換大房。圖中的伊泰華府項目帶精裝修發售，並且承諾“信譽如金 如約交房”，不過這個掛在路牌廣告上的價格已是明日黃花。

到處都是空置樓房

在鄂爾多斯，從鐵西區到

康巴什新區，到處是這樣觸目驚心的空置樓房以及爛尾樓。樓市高峰時這里集中了上千家房企“掘金”，現在只剩下幾家房企在苦苦支撐，靠的是賣現房才能打動買家。

實踐證明市場“看不見的手”最終比限購等行政手段更具決定性。

放松限購與限貸的利好席卷全國，可惜在鄂爾多斯卻依然感受不到這股撲面而來的春風，因2010年樓市泡沫而導致的樓市寒冬還籠罩在鄂爾多斯上空。記者趁“家天下記者天下行”采訪內蒙古呼和浩特的機會，順道到鄂爾多斯親身感受“鬼城”的氛圍，曾經有數百人的大樓盤如今只剩下十幾人留守，幾十人的營銷部僅剩下3名員工駐守；大部分售樓部已人去樓空，僅余一兩人在現場看著。從鐵西區到康巴什新區，到處是觸目驚心的空置樓房以及爛尾樓。記者隨機在鄂爾多斯街頭“逮著”居民采訪，幾乎個個都是爛尾樓業主。

即使是在距離鄂爾多斯車程3小時的呼和浩特，鄂爾多斯留下的印記都非常明顯，曾經東勝人（鄂爾多斯在內蒙古當地被稱為“東勝”）是呼和浩特一大買家群體，占據比例達1/4~1/3，可惜2011年煤價下跌后鄂爾多斯經濟崩盤，東勝人已徹底離開呼和浩特樓市，仿如人間蒸發一樣。

幾乎每個鄂爾多斯人都是“苦主”

在鄂爾多斯樓市泡沫最嚴重的時候，這里集中了1000家房企在此“掘金”，現在只剩下幾家房企在苦苦支撐，靠的是賣現房才能打動買家，甚至一名樓市人士以“沒有買賣就沒有傷害”來形容鄂爾多斯現今的畸形樓市。

官方：兩三年內消化存量房

鄂爾多斯房管局一名官員在今年9月底曾經對媒體表示：“截至2014年9月底，全市待銷售商品住宅494.49萬平方米、3.8萬套。其中，中心城區待銷售商品住宅471.13萬平方米、3.42萬套。預計兩至三年可以將存量房源逐步消化。與此同時，通過回購房源、企業整合重組、協調信貸支援、包聯推進項目等多種舉措，推進在建工程收尾完工，大面積出現"爛尾樓盤"的可能性微乎其微。”事實是否如官員預期這么樂觀呢？讓我們拭目以待吧。

民間：個個搖頭“不會再買了”

來到人生地不熟的鄂爾多斯，記者曾一度擔心找不到人采訪，不過鄂爾多斯樓市崩盤影響之烈，超出記者想象，原來在街頭隨便逮一個人，他/她都可能是樓市崩盤的受害者。記者在鐵西區客運站周邊遇到鄂爾多斯居民李女士。李女士得知記者的身份，連忙說她兒子的遭遇，她兒子與50多戶苦主一道在鐵西菜市場旁買了期房，后來爛尾收不到房子，現在兒子租房子住，一年交租16000~17000元，一直盼著早日住進那100多平方米的新房。

隨后記者又遇到另一名鄂爾多斯居民鞏先生，他最近虧本賣出新大地奧林華苑的一套147平方米單位。鞏先生告訴記者，七八年前他是一個手下有10多名小工的包工頭，2006年一個房地產開發商欠他錢，用了奧林華苑這套單位來抵償。2009年，這套單位可以賣到7200元/㎡，最高價時可以賣到8000多元/㎡，在放盤幾年后今年年中他終於以6200元/㎡賣掉，當時房屋是毛坯收樓，他還賠了裝修。鄂爾多斯處處爛尾樓，鞏先生的小施工隊也找不到項目做，十多個工人早已解散，而他慶幸地在鄂爾多斯當地一家國企找到一份工作。記者問他，假如這些爛尾樓都建起來，他還買房不？鞏先生連忙搖頭甩手，說：“我現在都有4套房，不會再買了。”

在呼和浩特某房企供職的王軍也曾是鄂爾多斯樓市大軍中的一員，當年鄂爾多斯樓市興旺，他隨大潮裹挾至此。王軍回憶道，2010年他在鄂爾多斯下面一個旗的一個樓盤工作，當地樓價大約在3900~4200元/㎡，但他所在的樓盤老板大膽開出5000~6000元/㎡的高價，結果100多套單位在一周內就清盤，印證了當時樓價上漲的瘋狂。2011年他到一個福建老板的房地產公司做前期開發工作，這位老板本來希望在鄂爾多斯建一個別墅盤，可惜這個樓盤生不逢時，剛建好會所就發生樓市泡沫破滅，王軍估計老板在這里砸下的兩至三億資金“顆粒無收”。

煤價一日低迷 樓價一日難翻身

鄂爾多斯的故事與煤炭息息相關，瘋狂炒房也是源於煤炭開采業累積的巨大財富。2004年，隨著國家產業結構的調整，煤價開始飆升。隨之，煤礦的征地、轉讓，乃至周邊產業，讓一批鄂爾多斯人迅速富裕起來。與此幾乎同步的是，2005年，鄂爾多斯的居民住宅均價大約在每平方米1000元左右，2006年就漲到1800元，2007年開始出現3000元/㎡的樓盤。而2008年樓市的短暫停滯后，隨著4萬億的放開，2009年，鄂爾多斯的樓市再度興盛起來。

一名2009年進入房地產行業的銷售人員還記得，2009年下半年開始，鄂爾多斯的房價開始瘋漲：“原來每平方米2000多元的，到年底就變成每平方米5000多元了。”

當地名盤價格軌跡：

1.5萬2.3萬1.2萬

鄂爾多斯首屈一指的名盤—伊泰華府於2010年上半年開盤，價格為1.5萬元/㎡，2011年二期開盤，價格更接近2.3萬元/㎡。2013年11月價格依然堅挺在2.1萬元/㎡，11月后調整價格，樓價近乎“跳水”，小高層為1.4萬元/㎡，高層1.2萬元/㎡。伊泰華府有幾棟樓是1000平方米的超大戶型，共有21套，其余的戶型分別為380平方米、480平方米和560平方米。據一位在伊泰華府從事銷售工作的人士告訴記者，小區共有190套，真正售出100套，其中有幾十套業主沒有要開發商的補償面積而成功退房。如今這個高階樓盤已經收樓，住進來二三十戶。

這名銷售人員告訴記者，伊泰華府高峰期共有100多個銷售人員，2012年她入職售樓部的時候，只剩下大約10個銷售人員，到今年銷售人員只剩下3名。記者9月在伊泰華府采訪時得知，去年11月調整價格后，伊泰華府在今年春節前后售出幾套單位，但5月至今又是吃“白果”。即使現房帶精裝修發售，開發商在廣告牌上也承諾“信譽如金 如約交房”，但鄂爾多斯購房者對樓市的信心依然未重建。

當地每噸煤價軌跡：

400元200元130元

與樓價依然在低谷徘徊的是煤價。從2004年開始狂飆的煤價在2011年達到尖峰，鄂爾多斯地區高熱值動力煤坑口價格400元/噸。根據記者查詢鄂爾多斯高熱值煤坑口價，今年9月份價格在200元/噸，煤老板們普遍開采的是低熱值煤，其坑口價在130元/噸左右。

據一名當地煤炭人士告訴記者，高熱值煤的坑口價與澳大利亞出口中國的秦皇島到港價差不多，加上未來中國與澳大利亞建立自貿區，進口關稅為零，業內普遍認為用進口煤好過用本國煤。因此，鄂爾多斯煤炭工業復甦遙遙無期，煤炭價格重回2011年尖峰更是不敢奢望。

鄂爾多斯啟示錄

“鬼城”之殤

救贖路漫漫

呼和浩特房地產服務業協會會長高雄齊是鄂爾多斯人，外界對鄂爾多斯以及康巴什新區冠以“鬼城”的名號，他對此非常反感，認為康巴什新區只不過是超前而已，它絕對是未來城市發展的一個范本。高雄齊充滿感情地說起康巴什新區：“筆直的大馬路在藍天白云映照之下通往康巴什新區，兩旁都是綠油油的草原，這是鄂爾多斯人的心靈故鄉。”

的確，沒有心靈歸宿感的外地媒體看到的只是一棟棟空房子，規劃30萬人的康巴什新區如今人口只有5萬人，住宅以及配套公建堪稱“浪費”。記者去鄂爾多斯之前以為那一棟棟都是空置住宅而已，但在鐵西區記者看到沿馬路都是一棟棟空置的商業樓或者爛尾樓，以一個百萬人口以煤炭工業為支柱產業的鄂爾多斯，又怎能容納如此之多的商業樓宇？鄂爾多斯官員表示“2~3年可以逐步消化庫存”，對此記者表示嚴重懷疑。

鄂爾多斯空置房屋乃至爛尾樓已是擺在眼前的事實，每棟空置房屋或爛尾樓背后都可能牽涉數不清的債務關係，該如何解開這個死結呢？高雄齊認為，政府應牽頭解決這個問題，首先應引入第三方機構詳細調查每個項目背后的債務關係並組建債權人會議，再通過債權人的決議來得出每個項目的盤活方案，一些具有使用功能的住宅和商業樓宇可以在征得債權人同意之下進行出租。

從浙江到呼和浩特開發房地產的杭州人黃大成，他曾經走南闖北，上世紀90年代初經歷海南地產泡沫，當時海南的景象與鄂爾多斯現狀不遑多讓，樓價從6000多元/㎡斷崖式下跌到2000多元/㎡。最後解決海南和北海一帶爛尾樓的方法是“四個輪子一起轉”，個人、企業、銀行和政府各自承擔應負的責任，各有損失。不過他認為，像鄂爾多斯和溫州一帶的房地產困境來源於民間游資，而海南當時大部分資金來自於“國字號”投資，故此當時政府需要負擔的責任較大，如今鄂爾多斯和溫州一帶身陷樓市三角債，都是自然人或者民間借貸機構，解決問題更棘手，需時更久。（大洋網 廣州日報）