國內房地產行業一周要聞回顧(4月24日至4月30日)

針對有媒體“證監會暫停房地產企業股權融資”的報道，本周證監會有關部門負責人表示，證監會沒有暫停房地產企業股權融資，正與國土資源部建立更為完善的聯合審核機制。住建部則發布《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，提出在商品住房價格過高、上漲過快的城市，要大幅度增加經濟適用住房供應，并適當擴大供應范圍。

國務院房貸新政出臺后，中外資銀行開始陸續出臺措施，積極落實差別化住房信貸政策。北京、青島等地也陸續出臺房地產調控細則，落實國務院堅決遏制房價過快上漲通知精神，“精確打擊”各種名目的炒房和投機性購房行為。在調控政策影響下，一線城市房地產市場觀望氣氛日益濃厚，而部分二線城市的交易仍然保持活躍。一線城市成交面積跌幅遠高于二線城市，反映出這一波調控首先擠出的仍是投機和投資性的住房需求。同時，一線城市房價過高，市場對政策的敏感程度高于二三線城市，觀望情緒容易率先形成。

由于各銀行積極落實房貸新政、地方地產調控紛至沓來、上市房企再融資難度提高、一線城市樓市成交下滑以及大盤繼續大跌，地產股本周繼續下挫，但跌幅收窄，最終上證地產指數下跌2.28%，深證地產指數下跌3.85%。分析人士指出，政府采取的針對房地產行業的緊縮措施令市場對經濟復蘇和銀行資產質量感到擔憂，樓市觀望氣氛濃厚，股市也出現連續下跌。盡管反彈動力增強，地產板塊面臨的政策風險仍高，負面消息也比較多，投資者介入地產股仍需謹慎。

國內房地產行業一周要聞回顧:

1、證監會否認暫停房地產企業股權融資

中證網4月28日消息，針對有媒體“證監會暫停房地產企業股權融資”的報道，證監會有關部門負責人28日告訴中國證券報記者，證監會沒有暫停房地產企業股權融資，正與國土資源部建立更為完善的聯合審核機制。目前，對于房地產企業股權融資申請的受理正常進行。

點評：根據統計，09年提出再融資方案但尚未獲得證監會批準的有29家公司，擬募集資金689億元。4月17日國務院“對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規行為的房地產開發企業，限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產重組，商業銀行不得發放新開發項目貸款。”預計房地產公司上市、再融資以及資產重組的難度將會有所加大。

2、住建部發文要求加強經濟適用住房管理

住房和城鄉建設部網站4月28日消息，針對部分地方經濟適用房存在的準入退出管理機制不完善、日常監管和服務不到位等問題，住房城鄉建設部日前發出《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，提出在商品住房價格過高、上漲過快的城市，要大幅度增加經濟適用住房供應，并適當擴大供應范圍。

點評：《通知》重申對經適房準入退出方面的管理制度。《通知》要求，經濟適用住房申請人應當如實申報家庭收入、財產和住房狀況。對以虛假資料騙購經濟適用住房的，一經查實，立即責令退還。《通知》規定，經濟適用住房購房人在取得完全產權以前，只能用于自住。對違規出售、出租、閑置、出借經濟適用住房的，按有關規定或合同約定收回，并取消其在5年內再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。可以預計，國家對政策性住房建設力度和監管力度將逐步加大，有利于房地產市場的穩健發展。

3、北京出臺系列嚴厲政策遏制房價過快上漲

據新華社4月30日報道，北京市政府30日發布一系列遏制房價過快上漲的嚴厲政策，明確要求商業銀行根據風險狀況，對第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民暫停發放購房貸款，且自政策發布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。

點評：在國務院4月17日發布的通知中要求建立考核問責機制，即穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制；住房城鄉建設部、監察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問責制度；對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。預計下一階段地方政府調控房地產市場的動力將有所增強。

4、銀行房貸細化政策紛紛出爐

中新社援引中國經濟時報4月26日的報道稱，4月23日晚，中國銀行對外公布了具體的差別化房貸政策，該行指出，無論對首套、二套、三套及以上的房貸，該行都將提高首付比例；對存在炒地等行為的房地產開發企業，不發放新貸款。

同樣針對個人貸款，工商銀行4月16日表示，該行于當日開始對新簽訂合同和審批的個人住房貸款實行新規：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。

4月21日，建設銀行也發布了其最新住房信貸政策措施，大體細則和工行基本相同。但建行同時指出，對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，各分行可根據風險狀況，按 照當地政府和監管部門的要求，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

中信、華夏、民生等銀行也出臺了從緊的差別化房貸政策。另外，從匯豐銀行（中國）、恒生銀行（中國）、星展銀行（中國）等多家外資法人銀行處了解到，為嚴格執行國務院房貸新政，已全面停止第三套房個人貸款的申請。

5、各地房產調控細則陸續出臺精確打擊投機炒房

據中新社4月30日報道，隨著樓市新“國十條”進入執行階段，各地方政府調控細則開始陸續出臺，落實國務院堅決遏制房價過快上漲通知精神，“精確打擊”各種名目的炒房和投機性購房行為。

4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發，要求堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題，隨后地方政府調控細則陸續出臺。

4月23日，青島市政府發布《關于促進房地產市場平穩健康發展進一步加快住房建設的意見》，嚴格執行國務院要求的信貸政策。在稅收方面，青島要求對房地產企業開發的一般商品房的計稅毛利率由現行的15%調至20%；對房地產企業開發的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預征率由現行的1%調至2%。

4月30日，北京發布《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，嚴格貫徹落實國務院關于堅決遏制住房價格過快上漲，加強住房保障工作，增加住房用地有效供應，實行更加嚴格的差別化住房信貸政策，抑制投機性購房等各項要求。

另據上證報消息，早在4月27日，深圳市政府就已經組織相關部門針對樓市新政召開內部研討會議。而昨天，深圳市規劃和國土資源委員會下設的房地產研究中心召集了當地開發商、中介機構、銀行、證券基金研究員等近20人舉行內部研討會，對新政出臺后對市場的影響以及各方的看法進行討論，對即將出臺的地方細則進行吹風。消息稱，深圳市樓市新政細則已經敲定，細則總體方向要比中央的更為嚴格。包括二套房如何界定，限定本地人購房套數等模糊的問題，深圳都會按照最嚴格的上限執行。

另外，有消息稱上海于上周四召開貫徹落實新“國十條”的專家意見會，但沒有透露上海細則出臺的時間和具體內容。

6、一線城市樓市成交量大幅下滑

中新社援引新京報4月29日的報道稱，中國指數研究院發布的最近一周房地產市場交易情況顯示，4月19日到25日，在監測的35個城市中，21個城市成交量環比下跌。在調控政策影響下，一線城市市場觀望氣氛日益濃厚，而部分二線城市的交易仍然保持活躍。

最近一周，一線城市成交量出現全面下挫，杭州跌幅最大，環比下跌72.55%。10個重點監測的城市中，9個城市成交面積環比下跌，4個一線城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。不過與此同時，一些二三線城市的成交依舊活躍，哈爾濱、海口、大連、長沙等地的成交面積環比則出現大幅度的上漲。

綜合35個被監測城市的情況，大部分城市的成交價格出現了一定的回落，值得注意的是，成交面積降幅較大的深圳，成交均價卻出現了12%的環比增幅。

點評：之所以一線城市成交面積跌幅遠遠高于二線城市，反映出這一波調控首先擠出的仍是投機和投資性的住房需求。同時，一線城市房價過高，市場對政策的敏感程度高于二三線城市，觀望情緒容易率先形成。

7、新政下二手市場成交大幅下挫 新增掛牌急速驟增

據新華社4月28日報道，中原地產對京、津、滬、穗、深五大城市二手市場在4月8日至14日、4月15日至21日兩周時間內的交易情況對比發現，有關房地產新政出臺之后，二手樓市明顯感受到政策的壓力，買賣雙方普遍預期市場將轉入調整。

從業主方面看，政策出臺后放盤意愿增強。根據中原統計數據，4月14日前后一周(4月8日至14日對比4月15日至21日)，中原五大城市二手房掛牌量均有所增加，增加幅度分別為：49%、33%、24%、24%和20%。中原門店調研結果顯示，各城市不同區域二手房源均有不同幅度的議價空間，部分板塊掛牌價格已經出現明顯降幅，幅度超過10%。

購房者方面，由于普遍認為市場將轉入調整，故并不急于接盤，持幣觀望仍是最佳選擇。據中原統計數據顯示，政策出臺前后一周，北京、上海、深圳三地新增客源量顯著下降，幅度分別達到80%、40%和80%；五大城市的二手房成交量也出現了不同幅度的下跌。

點評：嚴格的房地產信貸政策使個人購房信貸資金杠桿迅速下降，遏制樓市繼續上漲預期，對成交量和銷售價格將起到明顯抑制作用。由于二手房受市場供求關系影響比較敏感，因此二手房量價將率先于一手房進行調整， 預計二手房供應將明顯放大，價格下調壓力增大。

8、多家地產公司一季度業績大增

據中證報4月27日報道，4月27日，包括萬科(000002)在內的多家房地產公司公布一季報，由于2009年房地產銷售的火爆增加了2010年一季度的結轉收入，多公司業績均出現大幅增長。其中，世聯地產(002285)一季度凈利潤同比增90倍之多。

不過，隨著近期國家多項房地產調控政策的出臺，不少企業表示未來業績的不確定性增加；萬科還認為，政策將對市場產生顯著影響，相信個別熱點城市房價快速上漲的勢頭將被扭轉，亢奮情緒向其他城市蔓延的情形將會中止。但是，行業能否就此結束2007年以來的劇烈波動，走上健康平穩的發展軌道，將有待事實驗證。

世聯地產表示，雖然一季度經營業績同比大幅增長，但近期國家陸續出臺房地產調控政策，這些政策對房地產市場所產生的影響還有待觀察，在很大程度上增加了公司2010年第二季度業績的不確定性。

(徐志嬌 編輯)

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