星展銀行：取消商品房預售制度試點向全國推行需要較長時間

星展銀行認為，中國將在南寧市試點實行取消商品房預售制度，但要全國范圍內實行尚需很長時間，預售制度將加速市場整合利好市場領先者，商業房地產開發商將仍然受政策支持。

星展銀行（DBS）1月25日發布房地產行業分析報告指出，廣西省南寧市將被選為取消商品房預售制度的試點城市。這是中央政府試行新計劃所選擇的城市。意味著南寧市的開發商將不再出售未完工的房地產。試行辦法的目的是為了停止預售過程中出現的違規行為。

2010年可能啟動商業房地產物業稅已經被廣泛討論，這已經導致市場擔憂物業稅啟動將對商業房地產開發商帶來負面影響。

商品房預售制度可能取消是一個長期的過程。星展銀行認為，如果全國范圍內實行則影響將是實質性的，因這實質性影響了開發商的現金流。然而如果南寧市試點成功，全國實行可能需要時間。在中國，由試行發展到全國范圍內實行通常需要3年以上的時間。

市場領先者將受益，因取消預售制度將加速市場整合。大型開發商或具有國有背景的開發商將受益，而中小型開發商將遭遇困難，因前者通常資產負債表更強，并且政策可能加速市場整合使前者獲取市場份額。

多數開發商并沒有在南寧市開展運營。在星展銀行跟蹤的開發商當中，僅有保利地產和恒大地產在南寧的土地儲備分別占其全部土地儲備的12%和1.2%。

物業稅將不會對商業房地產開發商造成顯著影響。盡管如何征收物業稅仍然未知，但星展銀行認為，對商業房地產征收物業稅將不會造成商業房地產所有者的長期稅收負擔，但會融入現有的稅收計劃。目前商業房地產所有者被要求支付多種稅收，等于其租賃收入的17%（計算在征收25%利潤稅之前），這大幅高于對住宅房地產所有者征收的稅收。中國政府不太可能過多增加稅率，因商業房地產市場投機性低于住宅市場。

商業房地產開發商將仍然受政策支持，因這并非是投機性行業。另外商業房地產開發通常受到政府的支持，因考慮到商業房地產給當地經濟帶來的利益和其長期投資性質。如果對商業房地產所有者增加稅收，則開發商將失去建房和持有商業房地產的興趣。

星展銀行認為，中國政府可能選擇開征商業房地產物業稅的原因是為了使該行業估值系統更完整。

星展銀行認為，投資者應開始尋找強勁的房地產開發商或經營者，他們應擁有強勁的二級市場份額且股價疲軟。星展銀行看好中國海外發展（00688）、華潤置地（01109）和世茂房地產（00813）。商業房地產如方興地產（00817）也是不錯的替代選擇，因商業房地產行業前景正在改善，并且該行業受到政策風險的影響較小。

星展銀行認為，股價再下跌10%至20%將達到支撐位。盡管星展銀行認為受政策影響市場信心將持續疲軟，但該行認為，隨著過去6個月中國房地產股票跑輸香港恒生指數20%，市場已經開始將政策風險計入定價。股價再下跌10%至20%，意味著2010年預期市盈率10倍至11倍，并且資產凈值有40%至46%折價，這將達到支撐位。這些估值水平暗示房地產價格下跌30%至40%，星展銀行認為，這種情況不太可能出現。

(宦翔 編譯)