房企現金流大幅增長 下半年仍面臨資金壓力

年報顯示，2009年房企現金流同比實現大幅增長，但專家指出，未來信貸收緊將對開發商的資金鏈產生考驗，尤其在下半年，房企或將面臨更多資金壓力。

據中國證券報2月26日報道，截至2月25日，已披露的20家房地產上市公司年報顯示，2009年房企經營性現金流量凈值共計78.86億元，而2008年同期僅為-159.37億元。12家房企的現金流同比實現大幅增長，占比達六成，其中10家房企現金流由負轉正。

2009年寬松的信貸政策以及銷售回款大幅增加使上市房企的資金鏈得到了極大改善，目前大部分房企現金流充裕、財務狀況保持穩健。但有關專家也指出，未來信貸收緊將對開發商的資金鏈產生考驗。尤其在2010年下半年，房企或將面臨更多資金壓力。

資金鏈穩健

根據Wind數據統計，在已披露年報的20家房企中，僅有7家公司經營性現金流量凈值為負值，而去年同期共有14家公司現金流為負。從年報來看，2009年樓市銷量增長帶動資金回流成為地產商現金流改善的重要原因。

統計顯示，20家房企2009年共實現營業收入516.75億元，同比增長22.44%；實現凈利潤80.29億元，同比增長39.12%。其中13家房企凈利潤同比實現增長，而在這其中，8家房企的現金流有所改善。不少現金流凈值實現大幅增長的公司在年報中披露，營業收入的增加是現金流好轉的主要原因。

以保利地產（600048）為例，盡管公司2009年經營現金流量凈值為-11.45億元，但較2008年同期-75.90億元已有較大改善。公司表示，現金流增長的主要原因是2009年銷售回籠的增速大于土地支出增速。年報顯示，公司去年完成直接投資395億元，實現銷售回籠422億元。

2009年對于開發商來說可謂一個“豐收年”。統計局數據顯示，全國商品房銷售面積同比增長42.1%，商品房銷售金額同比增長75.5%，這極大提高了開發商的銷售回籠速度。此外，寬松的信貸政策也緩解了開發商年初所面臨的“囊中羞澀”的局面。去年全國房地產開發企業國內貸款1.13萬億元，同比增長48.5%；個人按揭貸款8403億元，同比增長116.2%。

現金流的充裕也提升了開發商的投資底氣。數據顯示，20家房地產上市公司2009年籌資活動產生的現金凈流量為173.23億元，同比增加28.74%；投資活動產生的現金凈流量為-16.55億元，而2008年同期為-12.9億元。業內人士表示，由于樓市迅速回暖，不少開發商紛紛新增土地購置，擴大了新開工面積，這使得2009年房地產投資額逐步提高。

資金壓力仍在

雖然去年房企現金流有所好轉，但從環比角度觀察，第四季度20家房企中共有14家經營性現金流出現下降，占比達到七成，其中4家公司第四季度現金流轉為負值。20家房企第四季度投資活動產生的現金流量凈額為-15.77億元，而第三季度為-3.88億元。

分析人士指出，2009年房地產市場的迅速回暖帶動了地產商的投資力度，新開工水平逐漸回升。在建項目不斷加大投入是四季度房企現金流出現下滑的主要原因。

盡管第四季度的現金流情況有所下降，不過這20家房地產上市公司整體仍然保持了比較穩健的財務狀況，2009年共持有貨幣資金402.56億元，同比增長148.82%；預收賬款為517.15億元，同比增長201.82%，這也為房企繼續補充項目儲備提供了有力支持。

值得關注的是，自去年年底以來，為抑制房價過快上漲，國家連續出臺了一系列穩定房價的政策措施。目前，全國樓市成交量出現下滑，央行對于房地產相關貸款的政策也趨于嚴格，這對房企的資金鏈提出了新的考驗。

專家表示，房地產行業的投資屬性決定了樓市價格與貨幣市場的密切關系。未來一旦信貸持續收緊，將對房地產市場產生較大影響，開發商的資金鏈也必然有所收緊。尤其在今年下半年，開發商或將面臨更多的資金壓力。

(袁甲峰 編輯)