深5公司年內難受益"城市更新"

4月20日，世紀星源（000005.SZ）發布公告稱，公司所屬南油地區福華廠區的更新改造項目已被列入2010年深圳市城市更新單元規劃計劃。同日，*ST華控(000036.SZ)也公告表示，公司拆除重建項目中的——“寶安區27區原惠中廠區”已被列入獲批的項目之一。

而在此前的4月19日，深圳首批城市更新單元規劃計劃名單確定，深紡織（000045.SZ）、深華發(000020.SZ)、世紀星源（000005.SZ）、深康佳(000016.SZ)、*ST華控等5家上市公司榜上有名。

此舉意味著5家上市公司所涉地塊，改變用途后轉讓或開發商業地產獲取高額溢價的路徑不再停留在概念階段。

不過，本報記者從上市公司和深圳市城改辦了解到，目前首批城市更新計劃還只是立項，離規劃制定和最后實施還有相當距離，保守估計，“今年內難以完成所有流程”。也就是說，能給相關上市公司帶來巨大收益的更新計劃，至少在今年很難給其業績帶來貢獻。

5家上市公司中，深康佳的總部廠區目前仍在使用。該公司稱，作為新總部的研發大廈需要2011年才能完工，現有總部的更新改造計劃今年不可能實施。而深紡織董秘辦人士也告訴記者，公司列入計劃的深紡大廈C座涉及多位業主，如要改造需征得全體業主的同意，必須多方溝通。

深圳市南山區城改辦的工作人員則對記者表示，首批城市更新名單的確定只是說明已經確立了改造片區，且已立項；下一步將確定每一個計劃項目的具體改造主體。“比如說一個區域具體改造哪幾棟樓等等”。由項目單位根據深圳市改造主體確定實施意見自行確定后，上報給所在區的城改辦；城改辦匯總復核后上報市政府開會研究批準。

主體明確后，才能進入關鍵的規劃編制階段。每個項目都需要權屬方和設計院共同制定出整體規劃，包括確定重建后的容積率等。規劃編制完成后報深圳市規劃局審批。審批通過，形成全市統一計劃后，才能進入拆遷補償、安置等的談判、協議階段。最后才能進行改造動工。

這位工作人員透露，“目前規劃編制以及后續階段的實施辦法、指引等細則都還未出臺，更早的改造主體認定也還未開始。規劃編制和拆遷談判等前期工作都需要耗費較長時間，真正的更新改造實施不會很快，今年很難有突破。”

她表示，政府的2010年計劃，只是說項目是在2010年確立的，并不表示必須要在當年完成。“實際上更新改造項目一個步驟持續幾年都正常。”

如此，有深圳私募人士指出，無論是第一批還是有望列入后續幾批城市更新計劃的深圳上市公司，在最近一兩年內都難以通過更新改造項目帶來業績上的增厚，“每一次的股價異動，都只能是概念炒作的結果。”

首批城市更新計劃的確定并未能體現出預期的利好效果。至20日，*ST華控連續兩日跌停，深華發和深康佳也陰跌不止，只有世紀星源和深紡織在20日尾盤才拉升翻紅。