"空手套白狼"的地產開發模式當休矣

百大集團的商業地產轉型之路無疑是當前房地產開發企業流行的“以小博大”、“空手套白狼”發展模式的一個典型案例。

2009年10月，百大集團子公司浙江百大置業有限公司與綠城房地產集團有限公司聯合競拍獲得總價達26.5億元的慶春廣場商業地產項目土地，百大集團方面占70%的股權，承擔其中18.55億元的資金。

據百大集團2009年三季報，當時百大集團總資產僅有10.03億元，其中現金及現金等價物僅為1.93億元，這也是百大集團轉型商業地產時擁有的全部初始資金。也就是說，從未從事過商業地產開發的百大集團以僅僅1.93億元的資金就撬動了一個土地出讓金就高達26.5億元的商業地產項目。初始資金的投入只要足夠支付參加土地競拍的保證金即可。

這是房地產開發商“以小博大”的普遍邏輯——只要有了土地就可以通過土地從銀行獲取后續資金。

拍得土地之后百大集團急劇增長的巨額債務印證了這一點。2009年9月30日，百大集團的全部負債僅1.63億元，資產負債率約為16.3%，隨著土地出讓金的分期逐筆支付，截至今年6月30日，百大集團的負債總額達已經到15.8億元，資產負債率提高到62.74%。很明顯，百大集團用于支付土地出讓金的資金幾乎全部來自于銀行借款，并且其中10億元為短期借款。

熟悉地產商資本運作的人士判斷，當今年11月份取得土地使用權證之后，百大集團將很快以土地為抵押向銀行申請長期抵押貸款，將短期借款轉為長期借款。因為以現有的財務狀況，百大集團根本無力償還上述貸款。如此一來，百大集團不僅以極小的自有資金就獲得了價值高達26.5億元的土地，而且將全部的風險轉嫁給了銀行。

該人士表示，利用銀行的資金獲得土地只是“空手套白狼”的第一步。第二步就是以開發項目為名拋出增發方案從證券市場“圈錢”，然后再以此為資本向銀行繼續增加貸款。

不過，在當前嚴厲的房地產調控政策之下，百大集團從資本市場“圈錢”的可能性已經微乎其微。利用財務杠桿實現“以小博大”的計劃也已基本破產。因為如果無法從資本市場獲得資金，那么也就無法繼續從銀行獲得借貸資金。慶春廣場商業地產項目的后續資金也就沒有著落。

更嚴重的是，如果不能很好的解決后續建設資金問題，百大集團還面臨喪失該商業地產項目的風險。

百大集團當前的境遇表明，在嚴厲的房地產調控政策面前，采用極高的財務杠桿實現“空手套白狼”的地產發展模式已經風險極大，應當休矣。