內地遏樓市 世邦預計內資將吸香港豪宅

世邦魏理仕估值及諮詢服務部資深董事總經理余錦雄預期，由于中央政策或會令內地投資者投資當地豪宅機會減少，加上過去數年深圳住宅樓價升幅大于香港住宅，反而會吸引部分資金進入香港豪宅市場。

據香港文匯報1月13日報道，中央調高二套房貸首期至40%，世邦魏理仕估值及諮詢服務部資深董事總經理余錦雄預期，由于中央政策或會令內地投資者投資當地豪宅機會減少，加上過去數年深圳住宅樓價升幅大于香港住宅，反而會吸引部分資金進入本港豪宅市場。他預期，以當前銀行存款利息低于1厘，投資住宅物業的資本回報率約2.7%計算，加上預計環球央行最快于2010年7月才會輕度加息25點子至50點子，相信未來一年本港住宅市場不會出現泡沫問題。該行預計，2010年一般住宅價格會上升15%，豪宅料升20%，甲級寫字樓價格會上升約20%，至于商鋪價格及租金預期同比有8%升幅。

世邦魏理仕香港、澳門及臺灣資深董事總經理施懷德表示，香港住宅、寫字樓和商鋪市場的價格及交投，自2009年下半年以來強勁回升，主要由于經濟復蘇、利率低企、資金充裕、內地投資者引入大量資本所致，相信有關升勢延續至2010年。

海外雇員回流帶動租金上升

余錦雄指出，香港豪宅過去一年升幅51%，平均每平方?升至18,700元，主要受資金充裕及利率低的因素帶動，2009年超過1,000萬元的交易共有6700宗，按年升44%，租金回報率由3.9%下降至2.7%，個別地區豪宅更有30%至40%買家為內地客。他估計，2010年豪宅樓價再升20%，海外雇員對豪宅需求回升，將帶動租金有10%升幅，但不排除美國加息以及中央收緊信貸，為物業價帶來沖擊。

國金中心租金料續回升

寫字樓方面，世邦魏理仕寫字樓服務部執行董事簡儒德指出，過去一年租金下跌19%，跌至每平方?約40元。港島區甲級寫字樓空置率上升2.17個百分點，到2009年底達至5.57%，原因是租金成本高，不少租戶轉到九龍非核心商業區。中環寫字樓空置率上升1.9個百分點，達到4.9%，租金下跌25%，跌至每平方?79元。但市場仍不乏新的租賃，例如置地廣場吸納了數間律師行，而渣打銀行部分部門及一些財務機構則進駐了國際金融中心二期。

簡儒德表示，2009年下半年不少銀行及律師行的租務需求有所增加，令全年的寫字樓的空置率某程度上得以舒緩。然而，該行預期港島區的空置率仍將受壓，于2010年更會上升至7%至-8%。他指出，超甲級寫字樓如國際金融中心、遮打大廈及長江中心的租金水平已略為回升，預期這趨勢將持續。

此外，九龍站環球貿易廣場的出租率約 80%，不少銀行、保險公司及專業服務機構都鐘情于環球貿易廣場，尤其中環的超甲級寫字樓供應一向不足，該行預期2010年首季最少會有兩個大租戶承租環球貿易廣場，這將令該廈的租務更見緊張。

核心區商鋪價看升2-3成

隨著經濟好轉，消費者信心得以保持，過去一年，商鋪租金上漲了2.6%，達每月每平方?平均414.1港元，這主要受惠于內地旅客龐大的消費能力。世邦魏理仕商鋪服務部資深董事連志豪表示，內地訪港旅客持續增長是零售市道的主要動力。2009年在銅鑼灣、尖沙咀等傳統旅游區的黃金地段，商鋪的需求仍然強勁。事實上，珠寶、鐘表等高級品牌的零售商并未有直接受到本地消費支出下降的影響，相反，他們繼續開拓本地市場，因而成為推動街鋪租金不斷上漲的重要力量，由于不少品牌針對內地消費者，主要地區街鋪租金高企的現象將持續。隨?市場消費能力的回升，該行預期高級品牌將加快擴租計劃，這將使2010年主要地區街鋪租金上漲 8%，核心區鋪位價格更會上升20%至30%。

倉庫需求增 租金料升5%

世邦魏理仕工業及物流服務部資深董事戴文指出，在本地經濟仍未走出谷底而海外需求仍未回升之際，2009年工廈物業需求疲弱并不出奇，2009年倉庫的租金下降了5.8%。內地的本地生產總值增長強勁并非完全受進出口貿易影響，而是依賴大型基建項目令經濟全速開動。在經濟得以注入強勁資金的情況下，預期2010年貿易情況將會好轉。因此，倉庫的租務需求將回復，從而令租金逐步回穩，料2010年升幅約5%。

(付影 編輯)