七地房價泡沫超50% 作者稱結論參考11項指標

我國房價有無泡沫或者泡沫是否嚴重，業界對此話題一直存在很多爭議。

昨日，中國社科院發布的一份報告首次直接給出了明晰且具體的各地房價泡沫數據。不過，其整個推導計算過程尚未能獲得外界的完全認同。

最高房價泡沫達七成

在這本2011年《住房綠皮書》——《中國住房發展報告(2010-2011)》中，報告撰寫人通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析發現，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。

其中，泡沫指數最高的前七個城市分別是：福州（0.703）、杭州（0.669）、南寧（0.668）、青島（0.558）、天津（0.542）、蘭州（0.534）、石家莊（0.520）。這些城市的泡沫成分占實際價格比例在50%以上。

泡沫較高、泡沫成分占實際價格比例在30％～50％之間的城市有北京（0.496）、深圳（0.485）、武漢（0.481）、長春（0.473）、寧波（0.444）、哈爾濱（0.417）、大連（0.400）、貴陽（0.369）、上海（0.365）、鄭州（0.346）、成都（0.300）。

而存在一定的泡沫、泡沫成分占實際價格比例在10％以上30％以下的城市有南昌、濟南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長沙。

泡沫數據從何得來？

近年來，雖然房價不斷上行，有關樓市泡沫的爭論時常出現，空方認為樓市泡沫嚴重，未來兩三年內房價將遭腰斬，而也有多方人士堅稱房價泡沫較小，尚在可控范圍之內。

這種爭論的背后，直接指向了政府調控政策的取舍，泡沫嚴重與否將決定政策是打壓樓市還是促使市場保持相對穩定。

因此，是次社科院報告發布主要城市房價泡沫指數，引來外界很大關注。但這個數據由何而來、結論是否科學，這些問題尚有存疑之處。

該部分報告撰寫人、中國社科院財貿所博士鄒琳華接受《第一財經日報》采訪時表示，該指數不能代表未來房價走勢，數據也并非完全準確，但對市場分析有一定指導意義。

鄒琳華介紹說，此處的房價泡沫指數是通過一定的計算程序得來的。具體而言，泡沫指數=1－基準價格/實際價格=（實際價格－基準價格）/實際價格，代表實際房價中價格泡沫所占的比例。

如泡沫指數為0.5，表示實際房價中有50%的泡沫。泡沫指數的取值在0～1之間，泡沫指數越大，說明該城市房價中的泡沫成分越大。

由是觀之，計算房價泡沫指數有兩個關鍵：一是實際價格，二是基準價格。鄒琳華對記者表示，房子的實際價格即在實際交易過程中的成交價格，來源是國家信息中心中國房地產信息網。

在報告中引用的數據是，北京普通住房實際價格為26446元/平方米，上海是18500元/平方米。泡沫指數最高的福州，其實際價格則為13457元/平方米。

基準價格則是通過對一系列參數進行演算而來的。換言之，基準價格并非統計部門的統計數據，而是參考多項其他數據的結果。

據鄒琳華介紹，這些參數包括2009年家庭人均可支配收入、客運量、貨運量、地方財政預算內支出、固定資產投資總額、城鄉居民儲蓄年末余額、社會商品零售總額、貨物進出口總額、年末實有公共（汽）電車營運車輛數、普通高等學校在校學生數、執業（助理）醫師人數等11項指標。

這11項數據來源于《中國統計年鑒（2010）》和《中國統計月報》相關各期。

從上述11項指標如何通過計算得出一個城市的普通住房基準價格？對此問題，鄒琳華未作出詳細解釋，他表示這中間有可用于推導的數量模型。