地產基金可能成為地產金融發展突破口

眾多房地產公司開始設立地產基金，國內新近成立的以房地產開發企業為主導的地產基金已超過100家。2010年地產私募基金極有可能成為房地產企業尋求地產金融突破的利器，但地產金融能使行業變革走多遠仍未知。

據中國房地產報4月12日報道，地產金融圖騰紛至沓來的以房地產公司為主體的PE風潮，猶如一場變革前奏，正在激蕩著國內房地產公司的發展模式之路。據不完全統計，國內新近成立的以房地產開發企業為主導的地產基金已超過100家。僅僅3月份，就先后有復地、華潤、中海外、金地等國內領先的房地產公司榜上有名。

眾多房地產公司蜂擁地產基金，僅僅是拓寬融資渠道的一種方式，還是隱含著它們對國內房地產市場發展至今日的反思，未雨綢繆積極搶占市場前沿、以戰略保持領先競爭力的方式呢?追問地產界和金融界的人士，他們都坦言目前的國內地產基金受制于金融環境的不完善和技術細節，尚待進一步發展。那么，留給業界的答案無疑是后者。的確，當眾多的房地產公司將地產金融列為集團發展戰略的重要支撐和利潤來源的重要環節時，當以滾動開發為特征的“香港模式”遭遇國內房地產市場環境的變換愈加缺乏發展后勁的時候，以直接盈利回報轉向資產配置、資產管理領域的“美國模式”正昭示著行業的未來前景。但是方興未艾的地產金融圖騰，能使這場行業變革走多遠，依然需要每個探索中的地產開發企業努力尋找答案。

華遠集團總裁任志強表示，據自己了解，目前在全國，開發商背景的私募基金至少不少于40家。短短3個月間，他已參加了不少于3次的以開發商為主體的私募基金發起活動。此外，任志強更是被一些基金聘為投資顧問委員會成員。

進入2010年，華潤集團、復地集團、金地集團等房企先后傳來私募基金的募集消息。此外，包括中房集團在內的更多企業也正在做此籌謀。

忽如一夜春風來。地產商對私募基金大表傾心的舉動開始越來越密集。“私募基金已經開始運作起來了，并且勢頭兇猛。2010年地產私募基金極有可能成為房地產企業尋求地產金融突破的利器。”中國房地產研究會副會長顧云昌看好地產私募基金的前景。在多位業內人士進一步的評論中，地產商主動發起私募基金的背后，更隱含著行業龍頭對行業發展模式轉變的先知先覺與布局。

地產商也并不諱言自身對地產金融的雄心。金地集團、復地集團更是明確表示，希望在未來幾年能更多地涉獵房地產金融市場。“純粹通過房地產開發，公司的發展速度非常有限，我們更希望能夠成為合格的地產投資管理者，持續提升主業業績。”金地集團總裁張華綱表示。由此，一場由行業龍頭引導的行業變革----改變香港式滾動開發的土地運營模式，轉投美國式倚重資產管理的金融運營模式已經高調啟航。

私募基金成潮“難以建立可信任的防火墻”，“難以避免關聯交易以次充好、損害投資者利益”，“難以實現房企間的抱團合作”……盡管至今仍有種種觀點質疑地產商發起私募基金，但這絲毫沒有影響地產商參與私募基金的熱情。

4月初，經過2年的籌備，中國內地首家地產商發起的外幣私募基金由金地集團聯合瑞銀募集成功。“首期1.25億美元，4月份到位后很快就會投入項目，接下來我們會盡快開展第二期的募集。”張華綱表示。5家投資者分別來自于歐洲、中東、亞洲。地產基金風起云涌的時代，收獲利好消息的不僅僅金地集團一家。3月，中海外表示公司將與工銀國際投資管理等投資方成立最高達39億港元的基金，投資于內地的房地產項目。華潤集團與花旗集團私人銀行部推出兩只房地產基金。復地集團、陽光100置業集團等多家地產公司聯合北京銀信投資有限公司成立盛世神州房地產投資基金管理(北京)有限公司……這還僅僅是冰山一角。一位基金管理人士透露，近期多家地產商都低調發起并成立了私募基金。“有的是與銀行合作，有的是與外資機構，但都沒有浮出水面。”

更多的房企也在圖謀壯大這一行列。復地集團董事長范偉明確表示，復地也在謀劃私募基金的發展。中房集團理事長孟曉蘇透露，中房集團也在醞釀與一些基金、社會資本合作的房地產基金。

一時間，無論是外幣基金還是人民幣基金，無論是投資自有項目還是投資其他項目，經過2009年“國九條”、“金融30條”對股權投資基金的放開，私募基金在開發商的熱擁下終于一飛沖天。

如果說地產商急需拓寬以直接融資為主的融資渠道，改變單一依賴銀行的融資環境，那為何偏偏對私募基金情有獨鐘?首創置業董事長劉曉光解釋道，相對于債權融資，房企更喜歡融資成本低廉、用途更加靈活的直接股權融資。

而在諾亞財富管理中心研究員宋軍看來，“私募基金方式的優勢顯而易見，更多的專業性、參與管理、資金來源廣泛。”他認為私募基金親自參與項目管理的特點再加上其自身強大的專業資本運作能力，能更好地促進地產企業成長。

摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄更是認為，考慮到人民幣升值幅度，外資基金不足12%的融資利率要低于普遍13%-15%的信托融資成本。如此，地產商主動發起私募基金的熱潮已經變得可以理解。而在這輪熱潮中，私募基金除了發起者自用外，還有相當的地產商表示也將用于市場的地產投資。復地集團表示除投資自有項目開發外，更希望地產金融投資能成為集團業務新的利潤增長點。

由地產商自身充當地產投資管理者這一角色多少充斥著一絲怪異，大地產商是在尋找融資渠道，還是在玩票投資?“越是資本運作好、實力強大的開發商越是缺錢。但這種缺錢指的是不會讓錢閑置。”對此，顧云昌表示大的房地產商是在為自身找渠道，“作為發起方的地產公司很有可能在某個節點在建項目并不缺錢，而其他地產商則有可能恰恰缺錢，這就產生了相互之間互通有無的需要。”

但欣欣向榮的景象并未遮掩掉此前一些業內人士對地產商作為發起者的質疑。在普凱基金合伙人甘美蘭看來，地產商既是項目提供者，又是基金管理者，很難完全消除投資者對于“關聯交易、暗箱交易”的擔憂。

對此，張華綱也坦言，對于投資者的疑慮也只能通過開發商與更加具有公信力的專業機構合作，以及通過自身的品質來增強投資者的信任。而在部分基金人士看來，除了由于對地產商身份質疑而會使部分投資者卻步外，中國機構投資者的缺失，也將增大地產商募集資金的難度。“國內的投資人或者機構有欠成熟。”顧云昌表示，但他也表示，國內市場目前仍是貨幣流動性充裕，民間資本豐富，“經過培育與激勵，是可以充分利用的。”

變身金融資產管理實際上，地產商對于私募基金的熱情背后，遠非單純的打通融資渠道那么簡單。在探索多融資渠道的同時，地產金融更是成為許多地產公司未來發展戰略中最重要的組成部分。在2010年的致股東信中，金地集團董事長凌克坦言，公司希望在業務增長過程中，同時承擔地產投資組合管理者的身份，在開發業務流程前端為投資者挖掘更多的價值空間。復地集團也不例外。在未來10年的發展戰略中，復地集團已將業務定位為“投資和開發業務齊頭并進”。

范偉在復地集團業績會上表示，公司會把私募基金作為一個長期的戰略來發展，希望能夠成為新的利潤增長點。一切信息都在顯示，金地集團、復地集團等公司的地產金融業務已經不單單是建立更加鞏固的多元化融資平臺那么簡單。

一位正在研究地產基金的信托公司市場部人士表示，這中間包含了地產商向上游金融產業的戰略轉移。包括地產基金、信托、REITs等相關地產金融產品。地產商正在試圖改變過去單純依靠滾動開發、做大規模來獲取企業成長的香港發展模式。劉曉光表示，經過多年積累發展，隨著企業的規模化以及越來越多的持有型物業的出現，企業的資金需求越來越大。一方面銀行的短期資金已經很難支撐企業的資金匹配，另一方面龐大的資金體量也更需要有效的金融資產管理。張華綱也坦言，單靠純粹通過開發來獲得發展，速度已經變得非常有限。“盡管目前中國房地市場的市場環境還不能說完全符合依靠金融運作對產業進行更加專業、更深層次挖掘價值的美國發展模式，但隨著城市化進程速度下降和人口紅利消耗，部分地產商已經開始關注到這種發展趨勢。”上述信托人士進一步表示。顧云昌更是認為，通過地產金融布局，部分有實力的地產商正試圖占領未來房地產行業競爭的制高點。而早在幾年前，萬通地產董事長馮侖就表示只有盡早未雨綢繆、改弦易轍，走“美國模式”才是中國地產競爭的制勝之道。

金地集團也將這種提前布局的意圖表露無遺。凌克表示，到2015年，中國房地產金融市場管理的總資產將在9,100億元左右，金地希望在這個市場成熟前占有一席之地。相對于金地等大房地產商的戰略轉變，一部分企業選擇了繼續的觀望，而更多的中小房企更是停留在求生存階段。

對于大型房地產公司引領地向資產管理者的轉變，顧云昌表示還需要國內金融市場的進一步開放與完善，目前的總體情況仍是監管力度大于創新力度。

(徐志嬌 編輯)

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