首套房貸收緊,剛性需求恐被遏制

各大行全面收緊首套房貸,房產專家擔憂,收緊首套房貸可能會對那些剛性需求者產生較大壓力,增加他們的購房成本,而對于抑制投資需求影響不大。

從4月1日起,首套房貸優惠利率由七折調高至八折。”隨著近日中國農業銀行總行這一紙文件的下發,至此四大國有銀行均已調整了利率七折優惠政策。據記者調查,目前北京僅有浦東發展銀行、北京農村商業銀行還可享受首付兩成、利率七折優惠的貸款政策。

對于此次各大行全面收緊首套房貸,銀行界人士認為,除了更加警惕宏觀調控收緊背景下的房地產信貸泡沫風險外,銀行更多是從自身經營方面考慮。但有房產專家擔憂,收緊首套房貸可能會對那些剛性需求者產生較大壓力,增加他們的購房成本,而對于抑制投資需求影響不大。

房貸利率進入“無七折”時代

在繼年初各銀行二套房貸收緊后,針對首套購房者的貸款優惠利率也已全面收緊。作為四大國有銀行中最晚進行房貸利率調整的農行最近表示,從4月1日起,首付兩成享受八折利率優惠。同時,貸款新政的執行要看貸款人的具體情況而進行靈活運用,如貸款人資信情況很好、貸款規模較大,或者是農行的貴賓客戶、購買該行理財產品的客戶都可享受較為優惠的貸款利率。

四大國有銀行的房貸政策業已明確。其中,中行、工行、農行已明確取消七折利率優惠,建行需首付四成以上利率才能打七折。從4月1日開始,若首付兩成,工行執行利率八五折,建行、農行執行利率八折,若首付比例更高利率可略降。中行則是將首套房貸款利率調高至八五折。

除此之外,興業銀行、招商銀行等股份制銀行也在此前收緊了房貸政策。但記者調查也發現,浦東發展銀行北京分行和北京農村商業銀行還可享受首付兩成、利率七折優惠的貸款政策。記者致電浦發銀行,其信貸專員表示目前還未接到總行要求取消七折利率優惠的通知,暫無任何調整計劃。而北京農村商業銀行也明確表示目前仍可享受七折利率,如果客戶遞交相關申請證明并順利通過審核,15個工作日即可發放貸款。此輪收緊房貸優惠政策潮中,有一些銀行留有調整的余地,如規定客戶若購買銀行一定數量的產品,則可適當降低首套房貸利率。建行一位客戶經理告訴記者,按照該行的最新規定,首付兩成利率執行八折;但若客戶購買建行5個產品,則利率可降至七五折。這5個產品的品種并沒有硬性規定,可以選擇開辦借記卡、電話銀行、短信通知、開通網上銀行等,也可購買理財產品。

針對各行全面收緊房貸的現實,某商業銀行從事風險管理的人士認為,各家銀行如今普遍對首套房貸利率進行了上調,可以說是更加嚴格執行此前“國11條”中對信貸差別對待的要求,除了更加警惕宏觀調控收緊背景下的房地產信貸泡沫風險外,銀行更多是從自身經營方面考慮。他進一步指出,在去年及年初放貸量猛增的情況下,銀行為充分利用有限信貸資源、執行風險定價策略、提高資本收益率,往往會采取類似措施。

剛性需求受波及

“政府文件中不是說鼓勵支持首次置業者買房嗎?本來想再等等的,現如今連首套房貸的優惠利率都上調了。”最近考慮買房的白領小王聽到利率上調的消息,掩飾不住心中的失落,“這下不知又得多出多少利息。”針對此次利率優惠的變動,記者算了筆賬。以首次購買一套150萬元的住房為例,首付三成,貸款七成即105萬元。目前5年期以上貸款基準利率是5.94%,七折利率為4.158%,以貸款年限為15年計,則每個月償還7850.12元,15年后連本帶息共償付141.3022萬元,其中利息36.3022萬元。若是八折利率即4.752%,則每月償付8168.32元,15年后連本帶息共償付147.0298萬元,其中利息是42.0298萬元。利率的一折變動,每個月要多支出318.2元。

小王聽說在興業銀行還可申請到七折利率時馬上趕去咨詢,但個貸部工作人員告訴他,目前個人很難申請到,不過如果客戶所購買的樓盤與興業銀行之間有合作的話,也就是批量申請倒還有可能享受到七折優惠利率。當他致電與興業銀行有合作的樓盤售樓處時,得到的答復是至少要首付三成,能否拿到七折優惠最終還要看貸款人的資信程度如何。

業內人士認為,取消房貸的七折優惠,將在一定程度上影響樓市中的剛性需求群體,即首套房和改善型住房購買者的購買欲望。而某房產門戶網站調查數據顯示,超過九成購房者選擇貸款買房,其中57.14%的被訪者選擇組合貸款,另有28.57%被訪者選擇純商業貸款。而選擇全額付款的被訪者僅占3.57%。對于近六成購房者認為在首套房貸收緊后,依然看好樓市。

更讓小王擔心的是,北京的樓市最近也呈現量價齊升的回暖跡象。中國不動產研究中心數據顯示,今年3月北京的商品房簽約總量為16089套,環比2月的11058套,大幅上漲45.50%,呈現快速回升的態勢;而在成交價格方面,3月北京市商品住宅成交均價結束了回落的態勢,反轉上揚至21481元/平方米,環比2月的16362元,大幅上漲至31.29%。二手房市場回暖態勢也逐漸顯現。數據顯示,3月北京二手住宅成交25747套,環比大幅上升201.35%,同比上升28.91%,成交面積2254631平方米,環比上升191.18%,同比上升31.27%。二手住宅成交均價刷新歷史記錄。3月二手住宅成交均價為14650元/平方米,超過2010年1月的最高值,沖上歷史最高點,較2月的13690元/平方米環比上升4.94%,同比2009年3月上升51.81%。