碧桂園(02007)的"煩惱"

碧桂園公關部一位員工最近的QQ心語換成了：“南無阿彌陀佛，頂住吧。”

在更換總裁僅僅兩周之后，碧桂園再次面臨公關危機。8月5日，針對碧桂園安徽和縣項目涉及高爾夫用地違建的質疑浮出水面，整個碧桂園公關部都在忙于應付來自各方的采訪、質詢，電話聲此起彼伏。

曾經風光無限的 “碧桂園模式”被認為是危機的根源所在。與其他房企不同，碧桂園不是標準的“房產商”，而是“地產商”。過去的幾年中，碧桂園總是能以極其低廉的價格在全國許多三、四線城市攻城略地，但拿地背后的紛繁復雜卻被媒體屢屢曝光。

這種模式的靈魂人物是碧桂園的控制人楊國強。這位極為看重聲譽的強人在廣東之外，每每遇上建筑質量上的丑聞，常有鞭長莫及的感慨。他精心培養著自己的女兒作為接班人，但年紀不滿三十的楊惠妍仍顯稚嫩。

楊國強設想的房地產、能源、傳媒“三駕馬車”商業帝國模式，依然停留在紙上；而碧桂園2008年就喊出了年銷售額300億的宏偉目標，目前看仍有距離。一家典型的家族企業正在面臨典型的家族企業式煩惱。

非法占地遭查處

最新的危機緣于碧桂園位于安徽省和縣石楊鎮的如山湖城項目遭遇安徽省國土資源廳的掛牌督辦。8月2日，安徽省國土資源廳在下發文件中表示，經過初步核實，和縣石楊鎮碧桂園如山湖城項目用地中，存在政府非法批地、非法供地、非法征收集體土地，項目單位非法占地建設等行為，嚴重違反了國土資源法律法規規定。其中所指，即為如山湖城二期一個占地超過千畝的高爾夫球場。

事實上，安徽省國土廳已于今年4月初就如山湖城項目下達停工通知書，但截至7月底該項目仍在施工，2/3以上的別墅項目已經封頂。8月5日，本報致電該項目銷售處時，銷售人員表示，如山湖城項目仍在銷售，且并未停工。至于如山湖城旁的 ‘高爾夫球場’項目，銷售人員表示還有臨近高爾夫球場部分別墅可售。

8月6日，碧桂園在回復本報時稱：“安徽和縣碧桂園‘如山湖城’項目一期2653畝土地于2007年8月由和縣碧桂園摘牌取得，目前‘如山湖城’正在進行的都是一期建設。”并同時指，“安徽省國土資源廳文件中所指的‘違法用地行為’系指如山湖城項目旁的‘高爾夫球場’項目。此球場屬國家體育總局小球訓練基地的一部分，此土地權屬歸和縣政府，并非‘如山湖城項目用地’。”

然而，本報問及項目是否是政府批地時委托碧桂園代建高爾夫球場項目，并以此為條件批地時，碧桂園方面并未予以明確答復。

這并非媒體首次曝光碧桂園違規。2007年11月，《南方周末》報道指出，張家界市永定區政府在當年6月6日土地掛牌出讓前，與碧桂園有關公司訂立秘密協議，碧桂園可以在無人競爭下奪得一塊1039畝土地，實際上僅支付地價的3.75%，即442.5萬元取地。而這只是碧桂園數宗被媒體曝光的違規拿地案例之一。

作為當前中國地產界最大的地主之一，2009年年末，碧桂園的土地儲備高達4300多萬平方米。碧桂園一直以土地儲備廉價而著稱。在2008年業績發布會上,碧桂園原總裁崔健波稱,截至2008年底，集團權益土地儲備的平均成本僅230元／平方米。他曾公開表示，哪怕是到了現在，其土地成本仍不到平均售價的10%。

總裁換人

“如山湖城”項目發生前的兩周，碧桂園剛剛更換了總裁。7月22日，碧桂園公告，由中國建筑第五工程局（下稱“中建五局”）總經理莫斌代替崔健波出任碧桂園總裁一職。崔仍然留任執行董事。

崔健波是順德人，和楊國強同鄉，曾任順德地稅局的副局長。當年碧桂園是為上市而設立總裁之位，崔健波因為在財務管理上的能力而被楊國強看中。

對于崔的職位轉換，碧桂園相關負責人表示，崔健波積極從公司長遠發展考慮，決定從繁瑣的公司管理事務中抽身，專注公司長期戰略發展。

但業內對于此事卻有兩種版本的傳言。一是碧桂園從2007年上市以來，每年的銷售業績一直保持在170多億元，未跳出“180”這個檻。二是崔健波入職碧桂園前一直在稅務部門工作，對建筑工程并不熟悉，隨著近年來頻發的“質量門”事件，崔健波已顯得“心有余而力不足”。

去年發生在碧桂園湖南一個項目的質量事件是楊國強心中難以撫平的痛。碧桂園原本系建筑隊出身，多年來旗下項目的施工，都是“楊家建筑隊”親自上陣。但隨著集團規模擴大，自身的建筑隊難以滿足擴張需求，不得不將工程對外招標，由此引發去年的“質量門”事件。而新掛帥的莫斌則被認為在建筑方面非常有建樹，具備管理經驗，契合碧桂園“產業鏈全覆蓋”生產模式，莫斌在加盟碧桂園之前，其率領的中建五局就與碧桂園有過項目上的合作，并且年僅43歲，精力旺盛。

莫斌上任的另一個目的是為了解決碧桂園日益嚴峻的管理危機。知情人士稱，嚴格意義上，莫斌正式加盟前，除了離開官場半路加盟的崔健波，碧桂園并沒有真正意義上的職業經理人。對于溫文爾雅、謹小慎微的崔建波而言，雖位居總裁之位，但身份極為尷尬，在楊國強看重的生存法則中，崔建波一不是家人，二不是創業元老，因此盡管在總裁位置上呆了8年，但哪怕對于早已熟悉的記者，也從不多言半句。

接班人危機

莫斌的空降，意味著碧桂園高管團隊之間更為復雜的構成。在未來，碧桂園的十位執行董事當中，將有四位楊國強家族成員,四位創業元老，以及崔建波和莫斌兩位職業經理人。

這四位家族成員是碧桂園董事長兼創始人楊國強、其女即期望中的接班人楊惠妍、其侄子楊志成與楊永潮。除了董事局中擁有四位家族成員外，其他楊氏家族成員也在公司中任要職。楊國強的親家、楊惠妍公公陳華，以及婆婆趙英華也是碧桂園重要高管。

知情人士稱，雖說碧桂園董事局擁有十名董事，但在整個集團的具體工作以及戰略決策等等大小事務，實為楊國強親自執掌。“楊國強年歲漸大，元老們威望仍在，而家族其他成員勢力漸起，相形之下楊惠妍仍顯稚嫩，又沒有強力職業經理人輔助，碧桂園的接班人危機日益嚴重。”上述知情人士稱。

2005年，楊國強將其持有的所有股權轉給女兒，期望培養楊惠妍為自己事業的接班人。但股權轉讓并非一切。房地產不同其他產業，與各地方政府之間往往有著錯綜復雜的關系，而這些關系以及人脈資源，都是公司潛在的資產。這些資產不像股權那樣可以輕易傳承。

但該知情人士透露，隨著莫斌的上任，楊國強為這盤棋提供了另外一種解法。

中建五局內部人士稱，莫斌能力強悍而且有才，能發表三四個小時的即興演說，而且思維縝密，條理清晰。按照楊國強的用人不疑原則，其對莫斌的考察已有多日。

“用一個能干強悍的純正職業經理人代替謹小慎微的半職業經理人，楊國強的目的一是為楊惠妍提供輔佐，二是一旦楊惠妍不能勝任接班人一職，楊國強也有個可靠的職業經理人。從碧桂園目前著力進行的制度化建設以及再次引入職業經理人的舉動來看，楊國強最終是將身上的壓力交與女兒，還是請職業經理人做‘管家’，還有待觀察。”

模式的迷惘

實際上，最近幾年碧桂園的發展一直不順。

在綜合業績報表中顯示，2006年、2007年的碧桂園 “農村包圍城市的模式”在廣東獲得了巨大成功，收入增長了52.9%、124.3%。但是，2008年宏觀調控將郊區開發的風險暴露出來。當年，碧桂園從發展的高峰跌落，銷售收入下降11.6%，銷售面積下降17.8%，全年收入下跌11.4%,2009年碧桂園與2007年的收入水平相比仍有1%的差距，毛利率由44.7%下降為26.4%。

并且，碧桂園模式在廣東以外區域的復制遇到瓶頸。“碧桂園的開發模式在廣東獲得了很大成功，但在其他地區則面臨著較大的執行風險。全城鎮開發要求有大面積的土地，因此，該公司對政府批準的依賴性很強，而這是無法完全保證的。”標準普爾分析師符蓓認為。

另一方面，“碧桂園的成功在于楊國強對于成本控制的成功，但是，在碧桂園正在擴張中，廣東以外區域的成本管理出現了問題，一些項目甚至出現了虧本銷售的情況，”研究碧桂園發展模式的一位企業高管透露。

同時“碧桂園模式”遭受到了“零支付拿地”與“官商勾結嫌疑”的指責，使碧桂園面臨了信用危機，也使楊國強承受了巨大的輿論壓力。“那段日子，他非常痛苦。”一位接近楊國強的人士描述道。

在這種情況下，楊國強也開始懷疑，房地產企業未來的前景是否能夠持續。據接近楊國強的人士透露，這段時間，在碧桂園內部會議上曾經討論過，房地產行業是否要成為未來公司主營業務。甚至，公司曾經前往四川等地尋找新能源的投資項目。其三女兒和女婿在貴州等地投資了“煤制油”的企業。此前盛傳楊國強介入收購香港電視臺TVB，并傳楊國強獲得中資銀團的支持，但最終銀團在支持楊國強收購TVB方面產生分歧，楊不得不放棄。迄今為止，楊國強的房地產、能源、傳媒“三駕馬車”的商業帝國模式的設想，仍然停留在紙上。

創業艱難，守業更難。生于1955年的楊國強寒微出身，憑借著個人奮斗擁有如今的億萬家業。熟知他的人說，他是一個性格內斂、驕傲、不愿背負社會負面聲音的人。盡管已是上市公司，碧桂園仍難洗脫身上的家族印記。這是楊國強賴于成功的基礎，但現在也成了他繼續前行的阻絆。