中國樓市或掀新一輪降價潮

由龍頭地產企業保利集團帶頭掀起的降價風波，正在樓市蔓延，近日更多房地產企業紛紛以促銷的名義加入降價大軍。市場人士預計，更大規模的促銷將在3月份展開，這將是自去年10月底以來全國樓市的第二波降價潮。

近來中國各地樓市表現低迷，大型房企的銷售業績也出現大幅下滑。據不完全統計，16家標桿房企今年1月份銷售總額不足300億元，不及去年同期663.6億元銷售金額的一半。而從2月的市場表現來看，情況也并不樂觀。在業績壓力之下，部分房企已開始醞釀新一輪降價以刺激成交量。

近日，保利集團在上海的一個樓盤單價從1.9萬元／平方米降至1.7萬元／平方米，而交房標準卻從毛坯升級為精裝修，如果考慮裝修成本，相當于8折優惠。隨后，另一龍頭企業招商地產全國22個在售項目同時啟動優惠活動，部分房源降價幅度達到15%。此外，金地、萬科、綠地、恒大、華潤等大型房地產企業也紛紛跟進。

早在去年10月底，同樣是保利、龍湖、中海、綠地等大型房企，在上海率先發起了第一輪降價潮，進而波及全國。

中原集團研究中心發布的一份報告顯示，在購房者降價預期日漸增強的情況下，價格僵持成為成交萎縮的最重要原因之一。瑞信研究院近日公布的調查結果顯示，中國消費者在未來兩年購買不動產的意愿為16%，比2010年進一步下降。

“2011年上海新建商品住宅套均總價258萬元，按上海統計局發布的2011年城鎮人均可支配收入36230元計算，三口之家的年收入為10.87萬元，一家人需要不吃不喝存上23年零8個月才能買得起一套新房。”中國房產信息集團研究總監薛建雄說，對于普通家庭來說，在上海購房壓力非常大。這除了近年房價上漲過快以外，也與居民平均收入偏低和樓市本身的供應結構不均衡有關。

根據世聯地產此前對全國28個城市購房者期望房價下跌幅度的調查，有35%的購房者期望房價跌幅在30%以上。而截至去年年底，75%的樓盤給出的降價幅度不到15%。低迷的成交量反映出購房者對開發商目前的降價幅度依然不滿意。

國家統計局2月18日發布的數據顯示，1月70個大中城市新建商品住宅價格環比全面止漲，其中，價格下降的城市有48個，持平的城市有22個。

專家認為，從環比數據來看，1月房價基本上全面止漲，全國性的房價下降趨勢已經形成。一線城市樓市拐點已經明確，預期在6－12個月內房價可能還有10%－20%的下調。

沉重的債務壓力，也迫使開發商盡快回籠資金。標普、瑞銀國際等機構近期紛紛預警，2012年中國房地產信托大量到期，由于銷售回款不力及短期債務壓力的問題，2012年部分房企可能面臨現金流危機。

國泰君安證券的統計數據顯示，房地產信托2012年總到期規模將達1758億元，整年兌付規模較大，一季度為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。其中7月為今年年度高峰，將會達到504億元。

不少房企選擇甩賣項目回籠資金。浙江綠城集團在過去兩個月內已經出售了5個項目的股權，獲得13.35億元資金以支持其流動性。綠城還正在與潛在買家洽談，擬再出售4個項目，計劃回籠資金60億元。

“2012年房企最大危機就是債務危機”。世聯地產董事長陳勁松(微博)直言，假如房價下降20%至40%，很多房企都不得不面臨虧損或倒閉的風險。

專家認為，房地產行業經歷多次調控后，過去推動其高速發展的多種因素已經漸漸消退，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產業正陷入一個全行業缺錢的困局之中。今年房企的資金鏈惡化程度將超過2008年。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，巨額債務壓身，必然會倒逼房企轉型突圍。短期來看，房地產企業必然會采取“開源節流”的方式“過冬”：即一方面尋求通過降價、出售股權、變賣項目等方式創造收入，一方面通過少拿地、減少施工量等來減少支出。

一些機構認為，房地產行業并沒有那么悲觀，政策環境正在呈現轉好的趨勢，下半年調控政策可能會微調，事實上自去年10月開始，地方政府對于松綁房地產政策的做法就已經零星地出現。

近期，上海、北京等多個城市相繼調整普通住房標準，對普通房認定有所放寬，而包括工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行四大國有商業銀行在內的大多數銀行，首套房利率均已回歸基準利率，這些措施都可降低購房者的成本。此外，央行還在3個月內兩次下調存款類金融機構人民幣存款準備金率，累計釋放資金約7000億元。有業內人士認為，這對一直飽受資金匱乏困擾的開發商來說是一場“及時雨”。

長江證券房地產行業分析師蘇雪晶認為，房地產行業政策微調或許要等到實際數據進一步下滑之后，預計上半年新開工增速低點會出現在3月份，投資增速低點預計出現在6月份之后，那么產業政策微調應該在下半年。（新華社）

(師衛娟 編輯)

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