土地出讓金繳收政策變緊仍難抑開發商拿地沖動

財政部等五部委嚴控土地出讓金管理，提高土地出讓金繳納首付。業內人士指出，土地出讓金繳收政策由松變緊，仍難抑開發商拿地沖動，因為政策的扶持讓房地產行業獲得天量信貸，房地產企業真的“不差錢”。

據時代周報12月24日報道，12月17日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計署五部門聯合發布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（以下簡稱《通知》），劍指土地出讓金的收支亂象。

《通知》中明確規定，開發商以后買地時，土地出讓金繳納首付比例最少50%，原則上一年內繳清全款，特殊情況可延至兩年；對拖欠土地價款者也有禁止參與新土地交易等懲罰措施。

土地收支管理漏洞

房地產市場的紅火，讓各個城市2008年癟下去的“土地錢袋”，在2009年又迅速地鼓了起來。

中國指數研究院近期發布的研究報告顯示，截至2009年11月23日，全國70個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達6,210億元，同比增加108%，上海以821億元的土地出讓金收入名列全國第一，北京以639億元位列第二（截至12月18日，北京土地出讓金突破800億元大關）。

雖然有大筆的土地收入落入地方政府的“金庫”，但令中央擔心的是，“仍有個別地區土地出讓收支管理存在一些問題。”國家審計署2009年7月公布的《18省區市財政預算管理情況審計調查結果》顯示，抽查的10個省本級、23個市本級和41個縣，有626.42億元的土地出讓收入未納入地方政府的預算管理。

“事實上，2006年國務院辦公廳出臺《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》，早已嚴令實行土地出讓金入庫。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭指出，此次發出《通知》，是重申要實行徹底的“收支兩條線”管理，這對于地方政府把土地出讓金當成地方‘第二財政’的做法，是一個重大打擊。

聯合證券分析師指出，該通知出臺的背景除了鑒于目前部分地區收支情況混亂外，2009年土地出讓收入可觀亦是原因之一，部分城市2009年的土地出讓金超出2008年地方財政收入的50%。

終結寬松土地政策

備受房地產行業關注的是，《通知》要求地方政府“規范土地出讓收入分期繳納行為”，并作出了具體的規定：“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%；土地租賃合同約定的當期應繳土地價款（租金）應當一次全部繳清，不得分期繳納。”

此外，“對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動；有關拖欠和違約信息要計入其誠信檔案，可以通過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動。”

據了解，此前全國并沒有“土地出讓金繳交的首付比例不得低于50%”的統一要求，不同的城市規定各有不同。

北京市土地儲備中心副主任葉向忠表示，這個《通知》中的政策并沒有北京市的現行政策嚴格。北京大部分都采取一次性付清的方式。而廣州市房地產登記交易中心負責人透露，廣州從三四年前開始，就已經要求大多數土地出讓金在一個月至數月內一次性繳清，金額較大的土地出讓金才會分期繳付，期限一般不會超過一年。

但事實上，2008年房地產市場陷入低迷之時，包括廣州、杭州在內的不少城市都對資金緊張的開發商網開一面，實行延緩土地出讓金繳付期限、允許分期繳付的策略。

“《通知》中對繳納土地出讓金的規范，標志著寬松的土地政策已經終止。”聯合證券的分析師認為。

難抑開發商拿地沖動

土地出讓金繳收政策的由松變緊，似乎給房地產企業帶來一記利空拳。《通知》一經發出，地產股應聲大跌，12月18日即有10只地產股跌停。

“拿地門檻的提高，會降低企業資金杠桿能力，放慢資金周轉速度。”聯合證券分析師認為，“這會對‘囤地’起到一定遏制作用，進而有望幫助土地市場降溫。”

然而業內卻有不同看法。北京市某房地產企業市場部負責人表示，如今在土地市場上拿地的開發商，不是萬科、富力、龍湖等大型上市公司，就是保利、中建、遠洋等央企背景的房企。加上2009年房地產市場火爆，銷售回籠資金巨大，而且政策的扶持讓房地產行業獲得天量信貸，房地產企業真的“不差錢”，50%的首付對于這些企業而言影響力實在有限。”

就在《通知》發出的當天，保利地產斥巨資44億分別在北京及成都競得4幅地塊，復地集團以8.84億元競得上海普陀區567坊北塊，溢價率高達225%，土地市場競爭的火藥味兒并未減輕。

業內更為擔心的是，拿地資金門檻的提高，會直接導致房地產市場被大企業壟斷。

“開發商的競爭實際上是土地爭奪的競爭，而背后是資金實力的較量。” 華業地產副總經理、中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰說，“2009年已經經歷了一次房地產商的洗牌，現在資金門檻提高之后，一些小型企業也許就斷了活路了。”

社科院財貿所財政研究室研究員楊志勇表示，目前的房地產市場是賣方市場，在這種情況下讓賣方集中，而其他配套措施沒有跟上的話，對當下的市場而言是不利的。他認為，土地出讓金首付增加會讓開發商成本增加，這個成本必然要轉嫁出去，這一點對于普通買房人肯定是利空消息。

(徐志嬌 編輯)

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