房產稅力道有多大 細數2010樓市調控十大關鍵詞

房產稅之所以成為輿論焦點，其主要原因在于它被視為未來房地產調控的重拳，其力道有多大尚難評估。在即將過去的2010年，樓市的主題無疑是宏觀調控，“國十一條”、“新國十條”、“二次調控”等成為樓市調控十大關鍵詞。

據理財周刊12月21日報道，近日，上海、重慶兩大城市又傳出房產稅試點的消息。雖然具體時間仍未明確，但傳言變為現實的可能性極大。房產稅在更大程度上要擔負起樓市調控的重任，因此估計力度不小。

臨近年關，房產稅再一次攪動了上海和重慶樓市的神經。有消息稱，上海、重慶將成為首批房產稅試點城市，兩大城市已為該稅種試點做好了準備，只待中央宣布具體時間。這一次，傳言會變成現實嗎？

開征傳言再起

自從今年6月份以來，關于房產稅開征的傳言已經出現過好幾回，尤其是在今年10月份國家對樓市開始“二次調控”之后，有關房產稅在上海試點開征的說法一度甚囂塵上，不過最后都不了了之。

近日，上海市房管局相關人士向媒體證實，上海市確實是首批試點征收房產稅的城市。相關部門已經準備好關于房產稅試點的相關工作，但具體開征時間由中央決定。

與上海極為相似的是，重慶也差不多在同一時間傳出房產稅試點的消息。12月初，重慶市政府辦公廳出臺了《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，從市場供應量、土地、信貸、稅收、規范市場、輿論引導等6個方面打出調控“組合拳”。其中最引人注目的是，《通知》明確指出，積極做好征收高檔住房房產稅的準備工作。由于已經獲得官方確認，重慶試點房產稅的可能性看似更大。

為何還是上海和重慶

當房產稅漸漸少人提及的時候，為什么上海和重慶突然與之發生聯系？更加讓人有些迷惑的是，為什么上海和重慶頻頻與房產稅試點鬧“緋聞”？

其實，房地產稅“空轉”城市并不僅僅只是上海和重慶。國務院發展研究中心研究員、著名財稅專家倪紅日早在今年4月份就曾公開透露，房地產模擬征稅試點，即“空轉”試點，始于2003年，全國先后分3批，包括北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、天津10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展了這項試點。根據財政部和國家稅務總局的要求，這項試點工作今年已在全國推開，各省、自治區都在選擇一個城市進行試點。由此可見，上海、重慶只是“空轉”試點城市之一。

上海知名房地產專家蔡為民表示，從長期趨勢來看，房產稅肯定要推出。不管是出于地方稅改革目的，還是出于調控等其他目的，都會促使房產稅出臺。

此外，在財政部近日舉行的地方稅專題工作研討會上，有關人士表示，作為地方稅改革的一部分，房產稅將于2012年開始推行，試點將從個別城市開始。更是有消息稱，財政部、國稅總局、住房和城鄉建設部在“二次調控”措施出臺后已經著手準備房地產稅的推進工作，“十一”長假后，上述三部門又聯合啟動了對房地產稅會簽的相關程序，按照正常的工作進度，目前這項工作已經結尾。

根據記者掌握的信息顯示，上海和重慶是兩大較早向國務院上報房產稅實施方案的城市。今年5月底，關于上海運行房產稅的實施方案已上報國務院的消息不脛而走。上海社會科學院一位匿名人士向媒體證實，其實方案在世博會前就報上去了。基本在同一時間段，重慶市官方稱，已將重慶版方案上報給國務院。

據此，有業內人士猜測，上海和重慶兩地極有可能是國務院首批試點城市。“上海作為東部房價上漲過快地區的典型代表，而重慶則是西部開發的門戶城市，在此試點房產稅，具有特殊的作用。”一位不愿透露具體姓名的房產企業老總這樣認為。

會不會是煙霧彈

這次會不會又是煙霧彈？

最近一段時間以來，全國房價走勢逐月上漲，會不會是管理層故意釋放出利空消息，用以打壓逐漸抬頭的投資性需求？據國家統計局最近公布的數據顯示，11月份中國70個大中城市的房價較10月份上漲0.3%，10月份為環比上漲0.2%，9月份漲0.5%。

從具體城市來看，北京、上海等城市房價近期確實表現強勁。據偉業我愛我家市場研究院數據顯示，11月北京一手住宅成交均價為21735元/平方米，環比上漲8.2%；11月北京二手住宅網簽總量為16805套，環比增加了18.7%，創下了4月政策調控以來的新高。上海市場房價同樣也在走高，據漢宇地產市場研究部公布的監測數據顯示，11月份公寓均價為21278元/平方米，環比10月上漲4.5%，10月環比上漲3.5%。

在這種市場行情中，很容易讓人產生這樣的聯想。不過蔡為民分析認為，這種可能性不會很大。他表示，從目前的形式來看，如果房價并沒有如政府所期望的那樣，保持平穩發展態勢反而出現上漲，那么，出臺新的調控政策的可能性很大，而目前可供選擇的政策就是房產稅。

房產稅力道有多大

房產稅之所以成為輿論焦點，其主要原因在于它被視為未來房地產調控的重拳。那么，如果這只拳頭出擊，它的力道到底有多大？

蔡為民坦承，目前還難以判斷房產稅的能量到底有多大。他表示，如征收稅率是多少？征收對象是什么？征收覆蓋范圍如何確定？征收標準是什么，是市價還是評估價？……所有與具體征收措施相關的內容，都找不到相關信息，因此難以評估房產稅所產生的作用。

如果正如此前有媒體報道的那樣，上海房產稅稅率為0.3%～0.4%，市中心一套300萬元的公寓，年繳稅額為1.2萬元，這相當于普通白領兩個月的收入，但對投資者來說，負擔并不大，由此難免會讓人產生房產稅變為“紙老虎”的想法。

不過有專家指出，房產稅的出臺，必定擔負起兩大責任。其一是完成地方稅改革使命，增加稅收；其二就是起到調控作用，能夠發揮與“限貸令”、“限購令”等調控措施一樣的作用。“我認為現階段房產稅的主要作用是起到調控房地產市場的作用。”蔡為民如是說。

由此看來，房產稅變為“紙老虎”的可能性不會很大。專家預測，房產稅的推出，一方面通過增加房產持有者的成本和風險來抑制投機需求；另一方面則通過逼出二手房銷售而增加供應。

宏觀調控發揮了至關重要的作用，使得曾經狂漲不止的房價終于暫時得以安分。在即將過去的2010年里，樓市的主題無疑是宏觀調控。圍繞著這個主題，發生了許多故事，房價仍然是最能牽動社會公眾神經的詞匯。即將跨入新年，相信在新的一年里，房價還是一如既往地受人關注。對于過去的2010年樓市如何評介，為此盤點出十大關鍵詞。

關鍵詞一：國十一條

國十一條雖然不是2010年里最熱門的樓市關鍵詞，但它卻有著不小的分量。“國十一條”的出臺可視為樓市的轉折點，由此為肇始，國家由救市轉向調控。

金融海嘯導致2008年的樓市遍地哀鴻，但救市又讓2009年樓市房價狂飆如脫韁野馬。為了改變這種局面，剛剛進入2010年，國務院就出臺了關于促進房地產市場平穩健康發展的通知，簡稱“國十一條”。從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面，正式確定了2010年中國房地產政策基調和架構。政策的出臺起到了一定的作用，在“兩會”前，購房者的觀望情緒非常明顯。

關鍵詞二：新國十條

今年4月15日，國務院國務院公布新一輪遏止部分城市房價過快上漲的新政，“新國四條”拉開了今年樓市調控大幕。

“新國四條”內容為堅決抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設、加強對房地產開發企業購地和融資的監管。“新國四條”成為樓市調控綱領性文件，其后陸續出臺的所有調控政策，都是圍繞它展開。

緊接著在4月17日又出臺“新國十條”，明確堅決遏制房價過快上漲立場。其中有三條政策最為嚴厲：第一條是，貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%。第二條是，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。第三條是，地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。

關鍵詞三：二次調控

五項措施拉開今年國家對樓市二次調控的序幕，被社會稱為調控“加時賽”。

9月29日，國家有關部委分別出臺措施，來加大對樓市調控的力度。“五項措施”具體措施包括信貸、稅收、市場監管等。

五項措施較之“新國十條”，其調控力度進一步加強。比如在首套房首付比例、第三套及以上住房貸款、外地人購房、限購以及問責方面，力度大大加強。就第三套及以上住房貸款來說，“新國十條”只是要求商業銀行對于價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，根據風險情況暫停發，而“五項措施”則明顯要嚴格得多，即要求不分地區，各商業銀行一律暫停發放第三套以以上住房貸款。

關鍵詞四：三限令

三限令的出臺，可以視為限制購房的具體措施。所謂三限令，即限貸令、限購令和限外令，這些措施對投資性需求形成了巨大的打擊。

限貸令主要針對三套（及以上）房貸，在“新國十條”中，對于三套（含以上）房貸款的規定只是提到了“可根據實際情況可考慮暫停發放”，但由于商業銀行執行不力，于是央行在9月底索性明確規定，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

限購令是一項臨時性政策，行政干預色彩相當濃厚。包括北京、上海、深圳等15個城市規定，包括本地和外地居民，只能新購一套住宅。限外令則是針對境外人士，也只有一次購房機會。

有部分地區的限購令即將到期，如福州、廈門、海口的執行期限為今年12月31日。

關鍵詞五：誤傷剛需

調控新政誤傷到了剛性需求，尤其是改善型需求。

限貸令、限購令等都對改善型需求形成不小的影響。根據相關規定，對于二套房、三套房的認定采用“認房又認貸”的做法，即使手中無房，但只要有兩次貸款記錄，再次申請房貸將會當做三套房而遭拒。限購令也讓購房者暫時只具備一次購房機會，置業模式由梯級消費暫時變成一步到位。

關鍵詞六：首套房貸

“新國四條”中明確規定：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。在此前，如果是購買90平方米以上的普通住宅，首付比例最低為20%。而在9月底開始的“二次調控”中，出臺了“升級版”措施，即之前并未囊括進來的對于首次購買90平方米以下普通住宅的貸款最低首付可為20%，政策一刀切為三成。更厲害的后招是取消7折優惠利率，11月初，各家商業銀行宣布全面取消首套房7折優惠利率，其作用類似于加息。

很明顯，剛性需求的入場門檻再次抬高。

關鍵詞七：保障房

按照住建部的計劃，今年我國保障性安居工程住房建設規模為580萬套。而最新消息表明，明年將高達1000萬套，同比增長72.4%。

由2009年的“增加普通商品住房供給”，轉向2010年的“加快推進住房保障體系建設”，市場供應結構發生巨大變化。專家估計，未來保障房將覆蓋20%~30%的群體，市場的供應結構也大幅向民生傾斜。

關鍵詞八：房價“假摔”

萬科今年銷售額達到1000億元。其實除了萬科之外，還有很多開發商也“不差錢”。2009年幾乎所有開發商都賺得缽滿盆溢，于是在2010年里，很多開發商底氣十足，寧愿坐等政策松動而不主動降價促銷，變相捂盤、房價假摔等現象層出不窮。因為以往的經驗告訴他們，只要扛到政策退出時期，總能得到更多的回報。2005年、2007年兩次調控無不是以房價上漲而告終。

在博弈過程中，開發商的心態各異。雖然市場上也市場降價促銷現象，但更多的是在試探，也有的是降低預期，真正讓利的并不多見，這也就是所謂的房價“假摔”。

關鍵詞九：成交低迷

樓市徹底陷入觀望態勢中。

就如上海，成交量大幅下滑已成定局。根據上海佑威房地產研究中心提供的數據顯示，截止到12月13日，上海商品房成交面積為872.3萬平方米，考慮到隨后的半個多月里成交量無法大幅增加，因此預計與2008年的877.6萬平方米的成交量相當。這顯然與2009年的1763.5萬平方米交易量相去甚遠。

關鍵詞十：中介過冬

2010年是房產中介行業的冬天。

不管是北京、上海還是廣州，房產中介又因調控而遭遇寒冬，以為市場交易的冷清，很多中介公司入不敷出，為了增加營收，中介公司無所不用其極，馬路攬客、不停騷擾潛在客戶，更有甚者，為了搶業務，同行之間上演“全武行”。不少公司選擇關門，不少業務員因為長期沒有收入，只能另謀出路，或者一邊兼職一邊等待機會。

(徐志嬌 編輯)

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