香江控股(600162):稱天津項目估值偏低

9月18日，香江控股(600162，收盤價8.33元)公佈定向增發預案，表示將以不低於6.65元/股的價格，發行不超過2.83億股，募集資金總額預計不超過18.8億元。其中控股股東南方香江以其擁有的天津市森島置業、天津森島鴻盈置業、天津森島寶地置業(以下簡稱森島三公司)各98%的股權予以認購；其他發行對像則以現金方式認購。森島三公司的預估值約為5.3億元。

資料顯示，森島三公司資產負債率偏高，截至2008年底，其所有者權益為1.09億元，同5.3億元的預估值相比，溢價率高達386%，外界質疑估值偏高。但香江控股昨日書面回應稱，天津三家公司5.3億元的資產評估估值並不高，而且偏低。

「所有者權益僅是按當時拿地的原始地價計算的。」香江控股董秘辦相關負責人表示，如果僅憑2008年的財務數據進行判斷和猜測，顯然比較片面、牽強。「房地產企業開發和利潤體現有別於其他行業，其收入、利潤等項目的確認需要一定的週期反映。」該負責人表示，2008年財務數據顯示森島三公司的利潤為負數，這是因為三公司未將2007年到2008年度的銷售收入進行確認。

香江控股還指出，該項目土地成本低，儲備量龐大也是該項目增值的又一大亮點。按2009年該項目周圍土地成交均價40萬元/畝計算，其土地儲備部分資產增值很大，實際淨資產遠遠超過了賬面淨資產。