明年房價仍將震盪上行

房地產市場經歷了上半年火爆行情後，在「金九銀十」的秋天正面臨著一絲絲涼意，出現了價漲量跌現象，前期漲幅過大過快讓需求者進入謹慎觀望狀態，對後市的判斷也陷入分歧。本人的基本結論是，未來短期內房地產價格大幅下降的可能性很小，仍將震盪小幅向上，儘管房價已超出許多居住需求者的支付能力。

房地產作為一種較為特殊的資產，一方面具有類似機器設備等實物資產所具有的使用價值特性，但另一方面又具有實物資產所不具有的價值虛擬化特徵。因此，房地產價格的決定因素，一方面取決於房地產在生產和生活中提供使用價值的大小，另一方面與其他資產如股票的決定因素相似，取決於預期服務流或預期現金流、貼現率等。此外，房地產資產與其他資產相比，還有許多不同之處。比如房地產供給的地方性；對外部融資的高依賴性；用於貸款抵押的普遍性；市場價格缺乏透明度；由於計劃與建造的長期性而導致流量供給的時滯性等等。正是由於這些特徵，使房地產價格與商業週期密切關聯，同步變動趨勢明顯。

對國內的房地產企業而言，經歷2008年的冬天後，隨著刺激性政策的出台，2009年房地產企業庫存快速消化，資金得到回籠，加上在寬鬆貨幣政策信貸資金的支持，陷入困境的房地產企業得到重生的機會，企業利潤快速回升，流動資金充裕，可以說最艱難的時期已經成為過去。所以即使今年餘下月份銷售量繼續下降，房地產企業的資金狀況仍然會好於去年，或者說死扛房地產價格的能力大為改觀。

從政府尤其是地方政府層面的財政收支情況來看，保持房地產價格穩定是比較理想的一種選擇。為應對國際金融危機，中央政府採取的一系列宏觀經濟政策，其主要實施者是各級地方政府，而地方政府為了獲得銀行信貸資金支持，組建了3000多家地方政府融資平台，這些融資平台以財政收入以及投資項目的收費收入等來償還銀行信貸資金的本息。由於融資平台投資項目大多是公益性的基礎設施，所以收費收入占比較少，大部分本息的償還依賴財政收入，而財政收入中的很大一塊來源於出讓土地收入。因此由房地產價格下跌導致土地出讓價格下降，甚至出現土地流標的現象，這是地方政府不願看到的。

從維護金融穩定、避免出現大量呆壞賬的角度來看，房地產價格穩定也是首選。如果房地產價格大幅下跌，地價可定也會下降，那麼地方政府融資平台的貸款成為呆壞賬的可能性大增，這對我國金融體系穩定的維護，保護金融改革成果來說，無疑是一個巨大的挑戰。

從房地產價格的接受能力來看，我國收入差距的不斷拉大為高房價提供了真實有效需求基礎。收入較高的群體能承受較高的房價，在房價上升後，收入較低的群體只能接受抬高的市場價格，與高收入群體無異，但償債能力與高收入群體存在很大差異，後者能很快償還債務，出售或以現有房產作抵押，繼續投資新的房產，並在投資中得到投資收益，而低收入群體只能依靠收入和積蓄來償還房貸本息，這樣就出現了收入差距拉大與房價上升的正向循環，即正反饋機制形成。

從國民經濟發展來看，我國明年的經濟增長水平會高於受金融危機影響嚴重的今年，根據房地產價格與商業週期聯繫密切的規律，房地產價格穩步上升的可能性較大。反之，從2009年8月房地產投資在固定資產投資中的作用日益提高的角度看，明年的經濟增長離不開房地產投資的拉動。

總之，在刺激政策取向沒有根本性改變的情況下，明年房地產價格仍然會震盪向上。