社科院把脈房地產金融市場：明年房貸增長“先降后升”

社科院8日發布的《住房綠皮書》，就金融市場與住房市場問題進行了回顧，并預測明年房貸增長"先降后升"。

據新華社12月8日報道，中國社科院8日發布的《住房綠皮書：中國住房發展報告(2010—2011)》，就金融市場與住房市場問題進行了回顧，預測了明年的走勢并提出了相關的政策建議。

回眸2010：信貸壟斷格局依舊 房貸增速降勢待穩

根據綠皮書中的分析，今年前9個月，由于房地產企業在上市、擴容、發行企業債券等方面陷入停滯，房地產信托融資屢吃紅牌，基金、保險等剛剛試探性進入房地產市場，中國房地產金融市場依然延續著信貸主導的格局，商業性信貸和政策性信貸占比超過90%。其中商業性信貸又在房地產信貸融資結構中占比高達80%以上。

參與撰寫綠皮書的中國社科院財政與貿易經濟研究所高廣春博士說，2010年房地產市場商業信貸走勢可以用16個字概括，“增速放緩，趨勢待穩，比重趨降，依然高位”。

綠皮書還指出，2010年我國房貸增速緩降，但降勢不穩。2010年5月至8月，國內貸款和調整房貸的同比增長率和環比增長率均出現連續下滑，但9月呈現抬頭跡象。

2010年房地產信貸市場利率持續走緊，一是銀監會力推差別化信貸利率的嚴格執行，二是2010年10月央行三年來首次加息，房地產貸款的利息成本相應加大。

展望2011：房貸增長“先降后升” 房貸利率總水平趨高

綠皮書預測，2011年我國的房貸將沿著一條較為審慎的路徑演進，已經形成的房貸規模走低的趨勢恐怕要延續，下半年隨著房貸政策效果逐步顯現，政策趨松，房貸將有所回升，全年總量略升。

綠皮書同時預測，2011年防通脹壓力促使央行進一步加息的可能性加大，房貸利率總水平趨高，首套房貸的利率傾向于向一般商業貸款利率位置收斂，而二套房貸和多套房貸利率則傾向于從一般商業貸款利率位置離散。利率的此種走勢在抑制投機的同時，也弱化了對剛性需求的優惠，殃及保障房制度的推進。

對于2011年房貸的走勢和水平，高廣春說：“我們的結論是，2011年中國房地產貸款投放大約保持在2萬億元的水平，按照不同比例分布在四個季度。”

政策建議：健全市場體系 增強結構調節

針對房地產金融市場，綠皮書建議，一是建構有效的保障房融資支持體系，并提供擔保、保險等信用增級支持。高廣春說，保障房融資渠道之所以不暢，癥結在于保障房建設和消費存在信用缺陷，商業銀行由此缺乏積極性。由政府出面建立政策性金融擔保、保險等信用增級支持，可彌合保障房建設消費的信用缺陷，為商業銀行解除后顧之憂。

二是建構有效的操作、檢測和評價體系，以提高房貸新政執行力。高廣春指出，建構這一體系的核心是細分差別化房貸政策目標，形成具有針對性的實施、監管和激勵約束手段，以有效監測一套房貸、二套房貸和多套房貸的走向，準確評估政策效果，以達到促進房地產均衡穩定發展的目標。

三是鼓勵創新和多元化，擴大住房抵押貸款證券化試點的范圍，建構住房抵押貸款信貸二級市場，支持非信貸金融工具進入房地產市場，改進住房公積金運作模式。

四是在推出新的房地產調控政策中，特別是總量政策，要充分體現“結構化”“階梯化”的特點，彰顯以保障低收入者為導向的保障政策。高廣春說，就是在總體從緊的同時，要繼續強化“有保有壓”。

(雷東升 編輯)

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