中國2010年房地產市場量價上升空間可能收窄

2009年11月11日 09:47

由於通脹預期和優惠政策到期不續的末班車效應，10月房地產市場再度上演「量價齊升」。業內人士指出，隨著通脹來臨，政策變數正在加大，2010年房地產市場量價上升空間將收窄。

據中國證券報11月11日報道，10月份，房地產市場再度上演「量價齊升」。聯合證券跟蹤的14座重點城市中，有9座城市成交環比上升，4座城市成交環比持平。同時，成交均價穩步攀升。

業內人士指出，隨著通脹來臨，政策變數正在加大；2010年，房地產市場「量價」上升的空間或將收窄。不過，未來一兩年內，房企業績已鎖定。

通脹是把雙刃劍

21世紀不動產孟奇指出，通脹對房地產市場而言，是把雙刃劍。房產作為保值增值產品，在低利率環境和通脹預期下，往往會持續熱銷；當通脹來臨，貨幣政策也將「由松變緊」，這對房地產市場將產生負面影響。

10月，全國各大城市商品房銷售放量，主要是緣於通脹預期和優惠政策到期不續的「末班車效應。」聯合證券魚晉華指出，目前，大部分城市的二套房貸政策執行明緊暗松，為購房者提供寬鬆的信貸環境，通貨膨脹預期下的尋求貨幣保值增值的需求也使得投資客再度出手，使樓市交投再度活躍。

北京10月期房住宅成交套數為11,831套，成交面積128.4萬平方米。除去經濟適用房、限價房等保障性住房，期房商品住宅成交10,203套，成交面積116.8萬平方米；環比上漲5.9%和2.3%。10月上半月，京城成交的期房商品住宅為2,933套，而下半月，期房商品住宅成交量迅速攀升至7,270套，增幅達147.9%。上海樓市成交量也強勁反彈，10月商品住宅成交套數和面積環比分別上升24%和20%。其中普通住宅成交套數和面積環比分別上升了41%和44%。

北京商品住宅10月份成交均價達15,891元/平米，環比上漲10.5%，同比漲幅更是達到8.9%。天津、杭州、蘇州、武漢、長沙、重慶等城市房價環比均在上升。

業內專家認為，近期樓市成交再度活躍，需求大幅釋放，預計四季度樓市成交仍將維持高位。國信證券方焱指出，在流動性依然充裕、宏觀經濟漸趨復甦的背景下，樓市四季度銷量有望超過三季度的水平。

政策變數大

業內認為，樓市部分稅收優惠很可能不再延續，寬鬆的房貸政策也將面臨調整。這對樓市將產生負面影響。而通脹變為現實後，市場也將進入加息週期，這將削弱置業者的購買力，遏制樓市需求。

2008年底，房地產市場相關政策進行調整，契稅、營業稅減免，首套及改善型購房按揭利率7折優惠。2009年又調低房地產開發項目自有資本金等。對於直接刺激住房交易的政策，國務院給出的期限為一年。

目前，建設部並沒有充足的理由主張延續這些地產優惠政策。房地產調控牽涉建設部、人民銀行、國土資源部、國家稅務總局多個職能部門，建設部作為牽頭部門負責政策統籌。如果建設部不牽頭主張續期，那就意味著，一年期的政策到期後將自動退出。

一位券商地產研究員指出，雖然從消費的角度扶持樓市的政策將適度退出，但地產投資開發的基礎還不牢固，政策調控可能向增加供給傾斜。這有利於平抑資產價格，維護房地產市場穩定。

業績已鎖定

A股地產公司中，有近半數企業第三季度淨利潤增幅超過100%。經過重組的萬方地產三季度淨利潤同比增長56.6倍。另外，中天城投、陽光城、南京高科等公司三季度的淨利潤增幅超過10倍。萬科、保利地產、招商地產和金地集團三季度淨利潤增幅分別達101%、67%、179%和338%。

前三季度，全國商品房銷售面積58,371萬平方米，同比增長44.8%，其中，商品住宅銷售增長46.4%；商品房銷售額27,532億元，同比增長73.4%，其中，商品住宅銷售額增長78.2%。

樓市熱銷直接帶動房企預收賬款的增加。據統計，A股房企共實現預收賬款1,251.8億元，同比增長62.5%，較年初增長113.3%。預收賬款是同期營業收入的近1.4倍。

(徐志嬌 編輯)

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