方星海：房地產新政或很快出爐

上海市金融服務辦公室主任方星海表示，考慮到房地產和股票市場高速的資產增值，降低這些領域尤其是房地產領域的槓桿率是很有必要的。

據每日經濟新聞11月10日報導，年關將近，市場對於樓市政策是否會轉向充滿關注。昨日，上海市金融服務辦公室主任方星海在北京出席金融市場年會時表示，考慮到房地產和股票市場高速的資產增值，降低這些領域尤其是房地產領域的槓桿率是很有必要的。“我認為大家很快就能看到央行和銀監會出爐這些新政策。”方星海預測。

這已是相關官員本月第二次發出樓市扶持政策可能在年底轉向的信號。此前，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林透露，鑑於目前經濟回暖、房地產市場向好的形勢，2008年出爐的一系列樓市優惠政策有可能在年底到期終止。

A股在第一時間對方星海的發言作出反應。昨日收盤，房地產類股整體下跌0.67%，成為當天明顯走弱的類股。樓市調控是否一觸即發？如果真調，政府會採取怎麼樣的方式？

“利息調整”難獲認同

中國房地產業在金融風暴中恢復的速度令人震驚，從今年二季度開始，樓市復甦趨勢強勁，房價甚至超越了2007年時的最高點。中國指數研究院最新房地產行業報告稱，10月全國主要城市住宅總成交面積環比上漲約12%，成交面積環比上漲的城市有21個，北京和杭州漲幅位居前列，環比分別上漲21.17%和8.53%。

在這種趨勢下，有類似於方星海這樣的官員出面預測房地產業的調整顯得順理成章。但建行宏觀經濟學家趙慶陽並不認可方星海關於調整利息的觀點。“利息的調整關鍵要考慮是否有通膨壓力，經濟基本面是否真正恢復，光是因為房地產可能產生的泡沫就調息，我認為是不可能的。”趙慶陽表示，雖然有一些國家已經開始加息，但都屬於和中國經濟聯繫不是很緊密的國家，中國的利息不會受到他們的影響，現在經濟還處於一個比較脆弱的恢復層面，預計中央短期之內還是會延續穩定的金融政策。

廣發證券的分析人士認為，目前經濟整體並沒有通膨跡象，調高利息並不會起到控制房地產的目的，反而會從側面加大房產成本，甚至推高房價。“方星海的發言應該只是一個建議而已。”業內知情人士顯示，目前沒有任何關於利息調整的風聲。

“取消優惠”可能性更大

對於方星海發言，業內普遍認為是“猜中了一半”。趙慶陽指出，“今年一年房地產的漲幅確實驚人，是到了一個應該調整的階段，我預計跟房產相關的優惠政策在年底之前會有所改變。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任任王玨預測，被終止的政策可能包括契稅、營業稅減免；首套及改善型購房按揭利率7折優惠；房地產開發項目自有資本金低額度等。

業界預期如果政策真的在年底被調整，房價也只會小幅震盪。中銀國際最新報告稱，即使出爐相關調整政策，對市場影響也不大。如二手房交易營業稅調整可能對二級市場有一定的影響，但對一級市場影響較小；銀行已開始收緊二套房優惠利率，即便調整對市場的影響亦較小。

國企或成為房地產調控利器

廣發證券資深房地產研究員指出，國家試圖調控房地產業，加強對房地產業的掌控已經很長時間，但是效果一直不甚理想。除了慣用的金融槓桿和政策調整，政府有可能會試圖通過讓更多的國營企業進入房地產行業來加強其對房地產業的控制力量。

中國國際金融有限公司的經濟學家表示，去年一年裏，國營企業在購買土地上花費了史無前例的巨資。

廣發證券分析師也指出，長期以來房地產項目絕大多數由民營企業來運營，國營企業的大批量進入可能會使國家擁有對房地產更直接的調控力量，進而有效影響過高的房價。“然而這個過程會很漫長，至少需要幾年的時間。”

對於飛速上漲的房價，也有經濟學家認為，在中國使用金融手段進行調控並不能充分發揮效率。

“的確存在剛性需求，而且有很多現成的遊資在尋找投資出口，根本就不需要到銀行貸款。”趙慶陽認為政府應該在一套房以上的政策上發揮調控功能。具體可以借鑑歐洲一些國家的調控方式，比如說德國，政府會對購房地點和工作地點的距離有所限制。

(李雲靜 編輯)