"預埋"100億金地集團(600383)獲平安融資大單

政策微調信號頻現，金地集團(600383.SH)卻及時獲得了100億元的大單融資。這筆與平安信託合作以信託方式募集的融資，時間為3年，2009年約為30億元。8月6日，在平安信託的總部，雙方舉行了簽約儀式。

以「動態微調」為主論調的貨幣政策信號，向開發商預示了未來的融資不會像上半年那樣寬鬆，以後的日子可能「緊巴巴」。在此關口，金地與平安合作，以信託的方式，為未來「預埋」了100億元的股權融資。加上8月6日剛剛到位的41億元定向增發資金，金地目前的融資額達到了141億元。

新保險法在保險公司的資金運用形式上，明確增加了「投資不動產」。「未來的投資量會非常大。平安保險作為平安信託的主要股東，並且平安信託有專業的房地產投資管理團隊，我們此次的合作也是為未來打基礎。」金地集團總裁張華綱以「天配」形容這次合作。

有關人士透露，這次創新形式的合作，平安所扮演的角色不僅僅是第三方資產管理，集團或旗下子公司還可能參與認購部分的信託產品，曲線進入房地產開發投資領域。「目前有多家機構有意向購買產品。」平安信託對產品的募集表示有信心。

8月6日當日，雖然大盤大幅跳水，最低下跌達117點，但金地一枝獨秀，領漲地產板塊，一度接近漲停，最終收漲6.35%或 17.74元。

平安的算盤

這一戰略融資總額雖然高達100億元，但尚未設計一個清晰的信託產品。平安信託董事長童凱表示，根據客戶的不同風險偏好，及合作的地產項目的具體情況而定，交易形式上會有固定利率產品或者風險偏好更高的浮動利率產品。

對於未來的風險釐定，張華綱介紹，根據金地歷年開發的經驗，20年來金地項目的收益率沒有低於16%的，最高可達70%；公司淨資產收益率ROE的水平最低是10%，最高可達16%-17%；毛利率也較高，去年達42%。

「今年只會更高。」張認為，要釐定這一攬子信託產品的風險與收益，可通過金地的業績表現。如果作為完全股權投資，風險收益率應該控制在此區間內，信託產品則是介於債券收益率與此之間的一個數。

童凱介紹，該信託計劃主要在深圳銷售，期限以房地產開發週期為參考，約為3-5年，主要客戶為投資資金1000萬元以上的機構及自然人。平安信託將運用自己的團隊銷售。根據其的市場調查，目前房地產投資產品非常受歡迎。

「主要來源是第三方財富的資金。」童凱表示。但知情人士透露，不排除平安集團或旗下子公司購買部分信託產品的可能，這將打開保險基金曲線進入房地產的通道。

投入房地產是平安豐富投資渠道、提高投資收益率的方向。

與金地商議信託合作同時，平安信託亦與AXA房地產投資管理公司簽署諒解備忘錄，共同在中國投資開發高端住宅項目。AXA稱，二者的合作可能為發起中國房地產基金帶來機會。AXA管理逾400億歐元的資產，是歐洲最大的房地產投資管理公司，全球排名第四。

為什麼選擇金地？

知情人士分析，這是因為金地手中有不少項目，也有計劃把基金作為未來的利潤增長點之一。金地在2008年就啟動了面向國外投資者的離岸房地產基金，但由於國外形勢惡化，未能順利募集。

對於信託融資這一方式，張華綱坦陳，「實際上就地產公司來說，做股權信託產品，成本是高於銀行信貸的。」

除股權融資141億元外，其子公司的資金實力也不斷增強。近日，金地與上海國際信託公司就金地南京房地產發展有限公司的股權合作及增資事宜達成協議：南京公司註冊資本由2000萬元增至6.2億元，其中上海國際信託出資5億元(持股80.65%)；金地集團新增出資1億元，共計出資1.2億元(持股19.35%)。

張華綱表示，銀行對金地的放款額度寬裕。加之增發41億的資金到位，目前公司資金上不存在缺口。

金地向高利潤調整

「平安的混業經營已經基本完成，信託是吸收資金的重要渠道，與金地的合作表明對金地手中高利潤項目感興趣。」上述私募人士表示。

近期，金地的土地儲備也越來越傾向於低密度高利潤項目。

今年以來，金地4度出手拿地，新增土地儲備達53.14萬平米，且皆為低密度用地，總土地儲備達1000多萬平米。

金地顯然對利潤空間頗有信心。以剛取得的上海青浦區密度僅為1.0的土地為例，此前業內預計該地塊樓面價在6000元-8000元/平米，地塊最終成交價格約16億元左右。以金地中標價30.48億元計，青浦趙巷鎮10號地塊樓面價高達14498.5元/平米，中標總價相比拍牌起始價格9.46億溢價222%。業內人士預計，金地最終平均售價需達22000元-23000元/平方米才能實現保本。

金地集團上海分公司總經理趙漢忠7月29日接受本報採訪時表示樂觀，這個項目將是金地正式進入高端市場的項目標誌性項目，「總價會上到4到5萬」。以此估計，該地塊的利潤率將高達100%。

今年將繼續為上市公司貢獻50%利潤的長三角地區，也將調整高端項目的比例，「我們有一個戰略配比關係，20%高端，70%中高端，還有10%機動。這一比例與市場環境相匹配，目前高端項目向30%發展。」趙漢忠表示。

平安若參與其中，將受益匪淺。

對於地產市場的震盪風險，有業內人士分析，「短期震盪是有的，但這是一個長期合作，看長期是非常有利的。」

張華綱也表示，中短期房地產市場存在著調整的壓力，政策面的微調，也令房地產的中短期變化不明朗，存在風險；但中長期是看好的，「未來是一個價升量跌的格局。」

8月6日，地產板塊一度領漲大盤。記者多方瞭解獲悉，當日部分基金加倉了地產股。